Önceki makalelerimizde konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin tespiti ve tespit davasını, kiralanın tahliye nedenleri ve tahliye davasını incelemiştik. Bu hafta örnek Yargıtay kararları ışığında kira bedelinin tespiti ve kiralananın tahliyesi davalarına bakacağız.
I- KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI
a. Kira Bedeli Tespit Davasının Tarafları
Kira bedeli tespit davasını kira sözleşmesini imzalayan taraflar açabileceği gibi aynı zamanda veya taşınmazın maliki veya paydaşlardan her biri tespit davasını açabilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/15709 K. 2018/13113 T.
“…Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir…”
b. Kira Bedeli Tespit Davası Dava Açma Süresi
Kural olarak kira bedeli tespit davası beş yıllık sözleşme süresini sonunda her zaman açılabilmektedir ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce tespit davası açılmaz veya dava açılacağı karşı tarafa bildirilmez ise mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Yine TBK md. 345/son hükmü gereği sözleşmede artış hükmü varsa tahliye davası dönem içinde açılsa da dönem başından itibaren etki edebilecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
c. Kira Bedeli Tespit Davalarında Islah
Kira bedeli tespiti davaları kendine özgü davalar olduğundan, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği yargılama esnasında ıslah ile başta talep edilen miktarın üzerinde bir miktarın talep edilmesi mümkün değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/2792 K. 2021/267
“…Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz…”
d. Kira Bedeli Tespit Davalarında Kararın İcrası ve Faiz
Kira bedeli tespiti davaları kendine özgü davalar olduğundan, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği kesinleşmeden icra edilemez (12.11.1979 tarihli 1979/1-3 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı). Yargılamanın istinaf veya temyiz yoluyla kesin hükme kavuşturulması gerekmektedir.
Yargıtay, 07.07.1965 tarihli ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda tespit edilen kira farkının dava ve icra edilebilir olmasını miktarın kesin olarak belirlenmiş olmasına bağlamaktadır. Bu da tespite ilişkin sulh hukuk mahkemesi kararının kesinleşmesi ile mümkün olacaktır.
Tespit edilen kira fark bedeline de ancak kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilecektir.
II- TAHLİYE DAVALARI
a. Kiracının İhtar Sonrası Kira Borcunu Ödemesinin Tahliye Davasına Etkisi
Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılan kiracının tahliye nedenlerinden biri de kiracıya bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gönderilmesidir. Kiracı, kendisine gönderilen ihtar sonrası kira borcunu ödese dahi kanun tahliye için iki haklı ihtarın gönderilmesini yeterli bulduğundan tahliye şartları oluşacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2012/1067 K. 2012/4605
“…Uyuşmazlık iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6570 Sayılı Yasa’nın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir…”
b. Tahliye Davası Açılabilmesi İçin İhtarnamede Bulunması Gereken Unsurlar
Kiracının temerrüdü nedeniyle açılacak tahliye davasında öncelikle kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Kiracıya gönderilecek ihtarnamede muaccel olan kira bedeli, bedel ödenmez ise sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı belirtilmek zorundadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/14141 K. 2018/4525
“Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Olayımıza gelince; hükme esas alınan 28.07.2015 keşide tarihli ihtarnamede, ödenmeyen kira bedellerinin 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde hukuk mahkemelerinde dava açılacağı ve takip başlatılacağı bildirilmiş olmasına rağmen, sözleşmenin feshedileceği ve davalı aleyhinde tahliye davası açılacağı hususları açıkça belirtilmemiştir. Kiraya veren tarafından keşide edilecek temerrüt ihtarnamesinde kira bedelinin otuz gün içinde ödenmesi gerektiği, bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshiyle tahliye davası açılacağı hususunun ihtaren bildirilmesi zorunlu olup, bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından, tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.”
c. Kirayaverenin Zorunlu İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nda kirayaverenden kaynaklanan tahliye nedenlerinden birisi kirayaverenin kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edilmesidir. Kanun koyucu kiracının tahliye edilebilmesi için kirayaverenin konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması şartlarını aramıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2014/3336 K. 2014/4259
“Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK’nın 350. maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
