I- Kira Bedelinin Tespiti
Konut ve çatılı işyerleri kiralarında kira sözleşmesinin süresinin bitmesi sözleşme belirli süreli olarak yapılmış olsa dahi kiracı ile kiraya veren arasındaki borç ilişkisini bitirmemektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiracı, sözleşme bitiminden en az on beş gün önce kiralayana bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Bu nedenle kanunda sayılan tahliye nedenleri gerçekleşmediği sürece[1] kiracının arzusu dışında kira sözleşmesinin sona ermesi mümkün olmamaktadır. Kira sözleşmesinin aynı koşullarda devam etmesi özellikle kira bedeli konusunda kiraya veren aleyhine hakkaniyete aykırı durumlara neden olmaktadır. Kiracıyı korumak isterken kiraya vereni de mağdur etmek istemeyen kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesinde kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağına istisna olarak kira bedelinde değişiklik yapılabileceğini düzenlemiştir.
Konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin tespitine ilişkin dayanak olarak kullanılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesinin[2] ardından kira bedelinin belirlenmesi sorunu Yargıtay kararları ışığında çözümlenmeye çalışılmış ancak bu konuda yasal düzenleme yoluna gidilmemiştir.[3] Yargı kararları üzerinden şekillenen bir hukuk düzeni Türk Yargı Sistemine uygun olmamasından dolayı kanun koyucu kira bedelinin tespiti konusunda yasal bir çerçeve çizmek istemiş ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde kira bedelinin tespiti konusu düzenlenmiştir. Yargıtay kararlarına paralel olarak düzenlenen kanun maddelerindeki en büyük fark artık taraflar arasında kira sözleşmesi devam ederken dahi tarafların kira tespit davası açabilmesinin önünü açmasıdır. Kanun koyucu tarafından kira bedelinin tespiti için getirilen düzenlemeyi kira sözleşmesinde artışa ilişkin durumlar ve kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm bulunmayan durumlar olarak iki başlıkta inceleyebiliriz.
a)Kira Sözleşmesinde Artışa İlişkin Hüküm Bulunan Durumlar
TBK’nun 344. Maddesine göre taraflar, yenilenen kira dönemleri için alınacak kira bedellerine ilişkin artış oranına aralarında karar verebilecektir. Ancak dezavantajlı konumda bulunan kiracıyı korumak isteyen kanun koyucu, buna bir sınırlama getirmiştir. Buna göre; yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kanun koyucu kiracıyı korumak ama aynı zamanda da kiraya verenin de hakkını gözetmek için kira artış oranına üst sınır olarak üretici fiyat endeksini belirlemiştir. Buna göre taraflar Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen üretici fiyat endeksini aşmamak kaydıyla istedikleri miktarda kira artış oranı belirleyebileceklerdir. Tarafların üretici fiyat endeksinden daha yüksek bir miktarda kira artış oranı belirledikleri takdirde ise üretici fiyat endeksini aşan kısmı dikkate alınmayacak ve ÜFE oranında kira artışı yapılacaktır. Örneğin ÜFEnin yüzde on olarak açıklandığı dönemde taraflar aralarında yüzde on beşlik bir kira artış oranı belirlemişlerse eğer ÜFEyi aşan yüzde beşlik kısım dikkate alınmayacak ve ÜFE oranı kadar yani yüzde onluk artış gerçekleşecektir. Tarafların üretici fiyat endeksinin altında bir oranda bir kira artış oranı belirledikleri takdirde ise direkt olarak belirlenen artış oranı geçerli olacaktır.
b) Kira Sözleşmesinde Artışa İlişkin Hüküm Bulunmayan Durumlar
Kira bedeli artış oranı kira sözleşmesinin zorunlu unsurlarından birisi olmadığı için taraflar sözleşme kurulurken kira artış oranı belirlemek zorunda değildir. Bu durumda kira artış oranı bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Burada artış oranının üst sınırı artışa ilişkin hüküm bulunan sözleşmelerde olduğu gibi bir önceki kira yılının ÜFEsindeki artış oranı kadardır ancak hakim ÜFE artış oranına bağlı kalmak zorunda değildir. Kiralananın da durumunu dikkate alarak ÜFEdeki artış oranından daha az bir orana da karar verebilir. Yargıtay ve ilk derece mahkeme kararlarında da genellikle ÜFEdeki artış miktarına yakın bir miktara hükmedilmektedir. Ancak yüksek enflasyonun yaşandığı dönemlerde ÜFEdeki artış oranı gelirlerde yaşanan artışın çok üzerinde olabilmektedir. Bundan dolayı da Yargıtay, kira artışını yüzde altmış beş oranıyla sınırlamıştır.
II- Rayiç Bedelin Belirlenmesi
Kanun koyucu her ne kadar kira artış oranını üretici fiyat endeksindeki artışla sınırlamış olsa da bu durum bazı koşullarda hakkaniyete aykırı sonuçlara neden olabilmektedir. Örneğin bir evin yakınına metro istasyonunun açılması o evin değerinde ÜFEde yaşanan artışın çok üzerinde artışa neden olabilmektedir veya tam tersi şekilde bir alışveriş merkezinde bulunan sinemanın kapanması o alışveriş merkezinde bulunan diğer işyerlerinin değerinin düşmesine neden olmaktadır. Bu gibi durumların önüne geçmek adına TBK’nun 344. Maddesine “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” hükmü eklenmiştir. Normal koşullarda ister kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm bulunsun ister bulunmasın, gerek sözleşmenin tarafları gerek ise hakim kira artış oranında bir önceki yılın üretici fiyat endeksinde yaşanan artışa bağlı kalmak zorundadır. Ancak kira sözleşmesinin beşinci yılından itibaren kira bedeli tespit edilirken sadece ÜFE artış oranına değil aynı zamanda emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu da gözetilmek zorundadır. Hakim bu koşulları da dikkate alarak ÜFE artış oranı üzerinde bir kira bedeli tespit edebilecektir. Rayiç bedelin tespiti için açılan dava kira sözleşmesi devam ederken de açılabilmektedir. Örneğin yedi yıllık bir kira sözleşmesinin beşinci yılından itibaren sözleşmenin tarafları hakimden rayiç bedelin belirlenmesini isteyebileceklerdir. Rayiç bedelin tespiti davasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilmektedir.
III- Tespit Davası
Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması halinde tarafların rayiç bedelin tespiti hariç tespit davası açmalarına gerek bulunmamaktadır çünkü bu durumda kirada yapılacak artış oranı bellidir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmadığında ise yeni kira bedeli açılan tespit davası sonucu hakim tarafından belirlenecektir[4]. Tespit davası, etkilerini ileriye dönük olarak etkilerini göstermektedir. Kanun maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir hükmü bulunsa da yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en geç otuz gün önce açıldığı takdirde veya kiraya verem tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair bildirimde bulunmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Kiraya veren bu süreler sonunda örneğin yeni kira dönemi başlamadan on beş gün önce dava açar veya kiracıya ihtar gönderirse tespit davasının sonucu bir sonraki kira dönemi için etkili olacaktır. Kira tespit davasını kiracı da açabilecektir. Kanunda belirtilen süreler kiraya vereni bağladığı için kiracı kanunun birinci maddesi uyarınca her zaman tespit davası açabilecektir.
Tespit davasını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin son fıkrasında kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin sözleşmede hüküm bulunduğu durumları düzenlemektedir. Hükme göre; Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu durumlarda kira sözleşmesinde kira artış oranı belli olduğu için uygulamada tespit davası açıldığına çok sık rastlanmasa da kiraya verenin elinde tespit davası açma imkanı bulunmaktadır.
- . Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. ↑
- AYM Esas No.:1963/3 Karar No.:1963/67 26.03.1963 ↑
- İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku(2014). XII. Levha Yayıncılık ↑
- Yavuz, Cevdet. Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler(2019). Beta Yayıncılık ↑
