Kiracıdan kaynaklanan nedenlerle tahliye davası açma hakkı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kiracıdan kaynaklanan birçok neden olabileceği gibi günümüzde tahliye davalarının en yaygın nedenlerinden biri de iki haklı ihtardır.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
“MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Madde metninde açıkça anlatıldığı üzere iki haklı ihtar, kiracının dava yoluyla tahliyesi için geçerli bir nedendir ancak bu nedenle tahliye davasının açılabilmesi için gerekli şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Aşağıda bu şartların neler olduğunu açıklayacağız:
- Haklı İhtarların Aynı Kira Dönemi İçinde Yapılması Gerekmektedir.
Öncelikle kiracının “aynı kira dönemi” içerisinde kirasını eksik veya hiç ödememiş olması gerekir. Aynı kira döneminden kasıt bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde kira süresi; bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılıdır.
- Kira Bedelinin Eksik Veya Hiç Ödenmemesi Sebebiyle 2 Haklı İhtar Mevcut Olmalıdır.
Kiracı, aynı kira dönemi içerisinde en az 2 defa kira bedelini eksik veya hiç ödememesi sebebiyle iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olmalıdır.
İhtar çekilecek tarih itibariyle muaccel olan birden fazla kira bedeli olsa dahi tek bir ihtara konu olabilirler. Örneğin ocak ve şubat aylarının kira dönemi için martta ihtar gönderilecek ise, gönderilecek ihtar sayısı birdir. Dava şartı olarak bu ihtar haricinde 1 adet daha haklı ihtar gerekmektedir.
- İhtar Yazılı Olmalıdır.
Yazılı olmayan ihtarlara dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Sözlü ihtarlar bu şartı sağlamamaktadır. Uygulamada en sık görülen şekli, noter marifetiyle çekilen ihtarlardır bununla birlikte icra takibi yapılmış olması da ihtar yerine geçebilmektedir. İcra takibinin haklı olması ve aynı kira döneminde farklı iki ayın kira bedeline ilişkin olması yeterlidir.
- Dava, Hak Düşürücü Süre Bitiminden Önce Açılmış Olmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartlarından birisi de söz konusu davanın, kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılma şartıdır. Bu süre içinde açılmayan davalar reddedilecektir.
KONUYLA İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/491 E., 2010/5603 K.
“…. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir….”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/3187 E., 2014/4780 K.
“…İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için daha önce kiracıya ihtar göndererek kiraların kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Bu hususlar dava hakkına ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden nazara alınır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/…. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E. , 2013/12808 K.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. İhtarlarda ödeme süresi verilmesi söz konusu değildir. İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir.
KAYNAKLAR
- İlhan Helvacı- Yeni Türk Borçlar Kanunu
- Fikret Eren – Borçlar Hukuku
