Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollarla çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli yollarla sağlanabilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesi davası, tahliye talepli icra takibi vs. çeşitli yollar mevcuttur.

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolunu tespit için öncelikle kiracının ne kadar süredir orada kaldığı, ödemelerinin düzenli yapıldığı veya yapılmadığı, kiraya verenin ihtiyaçları, piyasa genel durumu vs. onlarca unsur değerlendirilerek kanunda kiracıyı çıkarma yolları olarak belirtilen hallerden en uygunu tespit edilmelidir. Yani somut olaya göre değerlendirme yapılmalı ve bu muhakkak avukat yardımı alınarak yapılmalıdır. Aksi halde kişi haklı iken haksız konuma düşerek zararını daha da dönülmez noktalara getirebilir

Kiracı sürenin bitiminde kiralanan taşınmazdan kendi isteği ile çıkmadığı sürece kira sözleşmesi aynı şartlarda uzatılmış olur. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesi için belirli şartların oluşması gerekmektedir. Normal şartlarda süreli kira sözleşmesini kiracı uzatabilir ancak kiraya veren süre bitti diyerek kiracısını çıkaramaz. Fakat bu hakkın sınırsızca kullanılması, kişinin mülkiyet hakkını engelleyecektir. Bu nedenle kanun koyucu, kiracının süresinin dolduğu zaman çıkarılabilmesi imkanını 10 yıllık şarta bağlamıştır.

Kiracı toplamda 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa yani ilk yıldan sonra 10 yıl daha (yani 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu istek fesih bildirimi yani bir ihbarname göndermek suretiyle yapılır. Bunu yaparken de herhangi bir gerekçe göstermek zorunda değildir ancak kanunda kira sözleşmesinin bir yıllık sözleşme yapılacağına dair yasal bir zorunluluk bulunmadığından dolayı taraflar bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesi imzalama serbestisine sahiptir. Kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli yapıldığı durumlarda on yıllık süre, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren değil sözleşmenin uzamaya başladığı tarihten itibaren sayılmaya başlanır.

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermeyip ancak mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği bazı haller vardır. Bu hallerde kiracı tahliye davası açmak gerekecektir.

Türk Borçlar Kanunu 350-356. Maddeleri arasında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin “dava yoluyla” sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Uygulamada belirtilen sebeplere dayanılarak kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılacak bu davalar “tahliye davası” olarak adlandırılmaktadır.

Tahliye Davası

Kiraya veren, TBK.m. 350-352 arasında düzenlenmiş olan sebeplere dayanarak açacağı tahliye davasında, kiralananın boşaltılması için ileri sürdüğü sebebi ispatlaması gerekmektedir. Söz konusu sebeplerden birinin varlığı ileri sürülerek tahliye davası açıldığında, mahkeme, davacının iddia ettiği özel sebebin varlığını ve gerçekleştiğini tespit ettikten sonra sözleşmenin feshine ve kiralananın boşaltılarak kiraya verene iadesine karar verir. Dolayısıyla, kiraya verenin dava açmadan TBK.m 350-352’de düzenlenen sebeplere dayanarak ve fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkün değildir. Ancak kiraya veren kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere göre sözleşmeyi feshetmesi halinde, TBK.m 347 de belirtilen şekliyle fesih bildirimi yeterlidir. Ayrıca dava açılmasına gerek bulunmaz.

TBK .m 350-352’de belirtilen sebepler sınırlı sayıdadır. Bu husus TBK .m 354 hükmünde “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” denilerek açıkça belirtilmiştir. Kiracıyı çıkarma yani kiracı tahliye davası söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır.

Esasen yukarıda bahsettiğimiz 10 yıllık süreden sonraki bildirim üzerine kiracının tahliyesi yine bu dava ile sağlanır. Bunun haricinde kiracı tahliye davasını açabilmek için bazı nedenlerin varlığı aranır. Yani herhangi bir haklı neden yokken kiracı tahliye davası açılamaz.

Kiracı tahliye davası açılabilecek ilk hallerden birisi kiraya veren kişinin; kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

TBK 350. maddede sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz. Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Burada tabii ki uyulması gereken bazı süreler söz konusudur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinin süresini belirlemiş olabilirler. Bu durumda kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıkabilir. Bu halde kiracı hemen tahliye edilemez. Kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıyı tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir.

Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşalmamışsa bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.

Kiracı kiralananı kullanırken taşınmazın maliki değişebilir. Başka bir kişi; satış, bağışlama, miras gibi çeşitli yollarla kiralananın yeni maliki olabilir. Böyle bir durumda kiracı kiralananı kullanmaya devam eder. Fakat kanunda belirtilen şartların varlığı halinde yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksiniminin ortaya çıkması halinde kiracıyı tahliye etme imkanına sahiptir.  Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir. Kanun koyucu yeni malike TBK m. 351/1’den farklı bir ihtiyaç sebebi ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Buna göre 351/2’de yeni malik dilerse bu hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile kullanabileceği hüküm altına alınmıştır.

Kiracı tahliye davası açılabilecek hallerden bir diğeri ise; kiralanan taşınmazın yeniden inşası gerekiyorsa veya esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi vs. gerekiyorsa gene kiracıyı çıkarma için dava açılabilir. Kiraya veren kiraya verdiği taşınmazın tadilatı için kiracısını tahliye etmek istediği takdirde TBK madde 350 hükmüne göre hareket etmelidir.

Bu onarım işlemlerinde kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekmektedir ki kiracıyı çıkarma haklı olsun. Yani esaslı değişikliğin boyutu buradan anlaşılmalıdır. Burada da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki ile aynı süreler söz konusudur.

Kiralananın önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır. Tadilat esnasında kiralanan taşınmazın konut ya da iş yeri olarak kullanılmasının elverişsiz olması gerekir. Hâkim kiralananın kullanımının imkânsız olup olmadığının tespiti ve konuya ilişkin diğer meseleler için bilirkişiye başvuracaktır.

Taşınmazın yeniden inşası ve imarına ilişkin proje mahkemeye sunulmalıdır. Kiraya veren, kiracının tahliyesini kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı için istiyorsa bu durumda, imar onaylı inşaat projesini veya inşaat ruhsatını da mahkemeye sunmalıdır. Mahkemeye sunulacak olan proje imar hukuku mevzuatına aykırılık teşkil etmemelidir.

İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesinin önemli şartları olduğu gibi önemli sonuçları da vardır. Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedileceğinden kiraya verenin hak kaybı yaşaması, ihtiyaç nedeniyle veya tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, ihtiyaç nedeniyle boşaltıldıktan yahut tadilat sona erdikten sonra 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracının ödediği son 1 yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat söz konusu olur.

Kiracı tahliyesi için birçok yol söz konusudur. Yazılı tahliye taahhütnamesi bunlardan biridir. Tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı terk edeceğine ilişkin beyanıdır. Kanun kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir.

Bununla birlikte, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için önemli şartlar vardır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için gereken şartları şu şekilde sıralayabiliriz:

Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir. 

Yani kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Bu şart kanun maddesinde açıkça belirtilmiştir. Burada adi yazılı şekilden bahsedilmektedir. Yani basit bir kâğıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması yeterli olacaktır. Ayrıca noterden onaylama gibi şartlar söz konusu değildir ancak iki taraf da eğer isterse bu yazılılık şartını daha da sıkılaştırabilirler. Yani isterlerse bu taahhüt noterde yapılabilir.

Bununla beraber bu sözleşmenin noterde yapılması uygulamada büyük kolaylık sağlamaktadır. Bu şekilde yapılan bir tahliye taahhüdüne kiracının itiraz etme imkânı oldukça azalır ve icra dairesi yahut mahkemenin kapsamlı araştırmalar yapmasına gerek kalmaz.

Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat yahut bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir.

Tahliye taahhütnamesi kiracının önemli bir hakkını elinden alıyor olması ve kiraya verene kanunda normal şartlarda tanımamış bir hak veriyor olması dolayısıyla büyük önem taşır. Bu nedenle bu sözleşmeyi kira sözleşmesinin muhatabı olan kiracı dışında diğer aile bireyleri vb. kimse imzalayamaz. Yani sadece kiracı bu sözleşmeyi imzalayabilir.

Bununla beraber kiracının vekil tayin ettiği bir kişi bu sözleşmeyi kiracıyı temsilen imzalayabilir. Burada da genel vekaletname yetersiz kalmaktadır. Kişi tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak vekil tayin edilmiş olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması gerekir.

Burada belirli tarihten kasıt gün – ay – yıl şeklinde yazılmış bir tarihtir. Bununla beraber gün – ay – yıl şeklinde olmayıp da ifadeden ne zaman olduğu anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Mesela “2022 yılının yılbaşında (01.01.2022) tahliye edeceğimi taahhüt ediyorum” şeklindeki bir ifade geçerli kabul edilir.

Bununla birlikte, muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. “Galatasaray şampiyon olduğunda, ekinler söküldüğünde” gibi muğlak ifadeler kabul edilmez. Sadece kiralanan taşınmazın tahliye edileceğine dair kayıtlar da taahhütnameyi geçersiz kılar.

“Temmuz 2021” gibi tarihlerin geçerliliği tartışmalı olmakla birlikte Yargıtay bu şekilde bir tarihin temmuz ayının son gününü belirttiğini kabul ederek taahhütnameyi geçerli kabul etmiştir.

Tahliye taahhütnamesinde gösterilecek olan bu söz konusu tarihin belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden önce yahut sonra olmasının bir sakıncası yoktur. İki yıllığına imzalanan bir sözleşme dolayısıyla kiracı dilerse 3 yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi verebileceği gibi 1 yıl sonrası için de tahliye taahhütnamesi verebilir.

Tahliye taahhütnamesi verilirken kişinin iradesi serbest olmalı, sakatlanmış olmamalıdır.

Tahliye taahhütnamesi sonuç olarak bir sözleşmedir. Bu nedenle eğer hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa Türk Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilecektir. Kişi bu sözleşmeyi 1 yıllık süre içerisinde iptal etmek durumundadır. Aksi halde sözleşme geçerliliğini sürdürür.

Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur. 

Tahliye taahhütnamesi geçerliliği konusunda en önemli şart söz konusu taahhütnamenin ne zaman alınacağıdır. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir. Bu kuralın konulmasının amacı zor durumda kalan kiracıyı korumaktır. Kiraya verenin taşınmazı ancak taahhütname karşılığında kiralayacağı gibi bir zorlamada bulunmasını engellemektir. Zira belirli süreli kira sözleşmesini süre bitiminde sonlandırma hakkını kanun yalnızca kiracıya tanımıştır.

Bu bağlamda tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın tesliminden sonra alınabilir. Burada belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilir.

Uygulamada kiraya veren kişilerin kira sözleşmesi ile birlikte yaptığı tahliye taahhütnamesine ileri bir tarih koyarak geçerlilik sağlamaya çalıştığı görülmektedir. Bu durumda kişinin iradesi sakatlanmış olacaktır. Aşağıda ayrıntılarına değineceğimiz üzere kişi böyle bir durumda her türlü delil ile sözleşmenin sakat olduğunu ileri sürebilir.

Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracı çıkarma imkânı tanımaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkân tanımaktadır;

Bunlardan birincisi dava açmak suretiyle kiracı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.

Diğer imkân icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır.

Kiracıyı çıkarma hallerini genel olarak özetleyecek olursak;

• Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
• Kiralayan kişinin ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle taşınmazın tahliyesi davası açılabilir.
• Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye mümkün olabilir.
• Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkündür.
• Kira kirayı ödenmezse aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
• Kiracı kirayı ödemezse tahliye talepli icra takibi yapılarak kiracıya süre tanınır ve süre sonunda ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde daha kısa süren bir tahliye davası açılabilir.
• Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde gene tahliye davası açılabilir.
• Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı söz konusu ise gene kiracının çıkarılması davası açılabilir.
• Kiracı eğer özenli davranma yükümlülüğüne aykırı davranıyorsa gene tahliye mümkündür.
• İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde kiracıyı çıkarma mümkündür.

Kaynakça:

Canan RUHİ, A. C. (2016). Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku. Ankara : Seçkin Yayıncılık.

Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta.

İnceoğlu MURAT, Kira Hukuku, 2014, Oniki Levha Yayınları,