KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE TOPLU YAPI VE SİTE YÖNETİMLERİNDE KARAR VE TOPLANTI YETER SAYILARI
Bilindiği üzere site yönetimlerinde kat malikleri toplantılarında önemli konulardan biri de yeterli sayıya ulaşılıp ulaşılmadığıdır. Hangi çoğunluğa bakılarak hangi kararların alınabileceği hususu, alınabilecek kararların hukuki olarak usule uygun olması gerektiğini belirlemek açısından önemlidir. Bu öneme istinaden Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca karar yeter sayılarının önemini kavramak faydalı olacaktır. Bazı kararlar oybirliği olmaksızın alınamazken bazıları da belli çoğunluk standartlarına bağlanmıştır.
I. OYBİRLİĞİ GEREKTİREN KARARLAR
A) Yasak işler:
KMK 24. Madde, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkullerin bağımsız bölümlerinin kullanım amaçlarını düzenlemektedir. Maddenin birinci fıkrasında genel bir yasaklama yer almaktadır ve bu yasaklama üzerinde hiçbir şekilde oylama yapılamamakta ve karar verilememektedir. Maddenin ikinci fıkrasında ise ‘’ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir’’ denmektedir. Kat maliklerinin KMK m. 24/2’ye göre alacakları karar, toplantıya katılan kat maliklerinin değil tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış olmalıdır.
B) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
KMK 45. Madde; Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması (bir başka parsel lehine irtifak hakkı tesisi gibi) veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Emredici nitelikte olan bu hüküm dolayısıyla, bütün kat maliklerinin oybirliği ile alınmış olmadıkça maddede belirtilen temliki tasarruflar ve önemli işlerle ilgili kararların hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Bu tür geçersiz bir karara dayalı olarak gerçekleştirilen bir iş veya işleme karşı dava açılabilmesi için kat malikleri kuruluna müracaat edilmesine veya geçersiz kararın iptali için dava açılmasına da gerek yoktur.
C) Bağımsız bölüm ilavesi:
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkullerin ortak yerlerinde yapılabilecek en önemli değişiklik, önceden mevcut olmayan yeni bağımsız bölümlerin yapılmasıdır. Yeni bağımsız bölümler ana gayrimenkulün üstüne, altına veya arsa boşluğuna inşa edilebilir. Yapılacak ilave bütün bir kat inşası niteliğinde olabileceği gibi, çekme katın tam kata çevrilmesi şeklinde de olabilir. Bu işlemlerin yapılabilmesinin koşulları KMK 44. Maddede belirtilmiştir. İlave işlemlerinin yapılması için üç koşul belirtilmiş olsa da burada bizi ilgilendiren husus karar yeter sayılarının belirtildiği ilk iki koşuldur. İlk koşul kat malikleri kurulunun yapılacak ilaveye oybirliği ile karar vermesidir. İkinci koşul, ilave dilecek bağımsız bölümler de dahil olacak şekilde ana gayrimenkulün ulaşacağı toplam bağımsız bölüm sayısına göre yeni arsa payları da kat malikleri kurulu tarafından oybirliği ile belirlenebilecektir.
Kısaca özetleyecek olursak;
Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin ve bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi ve ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi gerekir. (KMK.m.44/1).
D) Yenilik ve İlaveler – Faydalı Olanlar:
KMK 42. madde 4. fıkraya göre;
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
II. BEŞTE DÖRT (4/5) ÇOĞUNLUK GEREKTİREN KARARLAR
A) Yönetim Planı Değişikliği:
Yönetim planı, KMK 28. madde 1. fıkrasında belirtildiği üzere ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçinin alacakları ücret ve yönetimle ilgili benzeri hususları düzenler. Madde 28/2’ye bakacak olursak kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir ana gayrimenkulün yönetim planının tamamı veya bazı hükümleri bütün kat maliklerinin 4/5 inin oylarıyla alınacak bir kat malikleri kurulu kararı ile değiştirilebilir. Buradaki oran, toplantıya katılan kat maliklerinin değil tüm kat maliklerinin 4/5 ini ifade etmektedir.
B) Ana Gayrimenkulün Bakımı Korunması:
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
III. SAYI VE ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU GEREKTİREN KARARLAR
A)Yenilik ve İlaveler – Faydalı Olanlar:
KMK Madde 42/1’e göre; kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzeninin sağlanmasına, bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu bakımdan bu maddenin KMK 19. Maddenin değişik ikinci fıkrasından farkı; 19. Maddede bir veya birkaç kat maliki yapılan değişikliklerden yararlanabiliyorken ve değişikliklerin yapılabilmesi için kat maliklerinin 4/5 inin oyuna ihtiyaç duyuyorken, 42. Maddeden tüm kat malikleri yararlanmakta ve değişikliklerin yapılabilmesi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılmaktadır.
B)Yenilik ve İlaveler – Faydalı Olanlar:
KMK Madde 42/4; kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
C)Yönetici Ataması:
Kat malikleri yönetici olarak bir kişiyi veya kurulu görevlendirebilir. Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, kat malikleri olmayan kimseler arasından da seçilebilir. KMK Madde 34/4’e göre; yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. İkili çoğunluk olarak adlandırılabilecek olan bu durum, yönetici atanmasını tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı yönünden çoğunluk sağlanması koşuluna bağlanmaktadır. Bu durumda toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için ilk toplantının yapılamaması durumunda toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan ikinci toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu sağlanamaz ise yönetici ataması yapılamayacaktır.
D)Denetçi Seçimi:
Denetçi veya denetim kurulu yöneticinin görevindeki tutumunu sürekli olarak denetler ve yaptığı denetimlerin sonucu rapor haline getirip kat malikleri bildirir. KMK Madde 41/4’e göre; kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Denetçi veya denetim kurulu atanmasında önemli olan husus, yönetici atanmasından farklı olarak, atamanın mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerektiğidir.
IV. DİĞER KARARLAR – GENEL KURAL
KMK Madde 30; kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Burada sözü edilen kat malikleri sayısı, ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır. Paydaşlı bağımsız bölümler varsa toplantıya tüm paydaşların katılımı mümkün olduğu gibi, diğerlerini de temsil etme yetkisi bulunmak kaydıyla içlerinden birisinin katılımı da mümkündür. Tüm paydaşların birlikte katılımı halinde bunlar ayrı ayrı malikler değil tek bir malik olarak kabul edilecektir. Toplantı yeter sayısının belirlenmesinde bir diğer unsur ise arsa payı çoğunluğudur. Toplantıya katılan malikler sayı olarak yeterli olsa dahi toplantı yeter sayısının var olduğunun kabulü için, toplantıya katılan maliklerin bağımsız bölümlerinin tapuda kayıtlı olan arsa payları toplamının da ana gayrimenkulün toplam arsa payının yarısından bir fazla olması gereklidir. Diğer bir söyleyişle toplantı yeter sayısı hem pay hem paydaş çoğunluğunun birlikte varlığını gerektirir.
Toplantı yeter sayısının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz, karar yeter sayısı ise katılanların salt çoğunluğudur. Bu iki durum kat malikleri kurulunun olağan toplantılarında olduğu kadar olağanüstü toplantılarında da geçerlidir.
