“Alt Kira Sözleşmesi ve Kira Sözleşmesinin Devri” başlıklı makalemizde kiracı açısından kira sözleşmesinin devrini incelemiştik. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin onayını alarak kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredebilmekteydi. Sözleşmenin devri ile birlikte artık devreden kiracının kiracılık sıfatı sona ermekte ve kira sözleşmesinden doğan bütün hak ve alacaklar devralan kiracıya geçmektedir. Kiraya veren açısından ise kiralanan şeyin satışı benzer sonuç doğurmaktadır. Kira ilişkisine konu taşınmaz satıldığı takdirde, kira sözleşmesi sona ermeyecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı kalmak şartıyla herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Kanun hükmünde herhangi bir şekilde el değiştirirse dediğinden, kiralanan satış, bağışlama veya miras yoluyla hangi şekilde el değiştirmiş olursa olsun eski malikin kiraya veren sıfatı sona erecek ve yeni malik kiraya veren sıfatıyla sözleşmeye katılacaktır.
Yeni malik kiraya veren sıfatıyla kira sözleşmesine taraf olduktan sonra artık kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçları bakımından yeni malike karşı sorumlu olacaktır. Yeni malik, kiracıya karşı kira sözleşmesinden doğan kiraya verene tanınan talepleri ileri sürebilecektir. Örneğin kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bedeli çevredeki rayiç kira bedellerin çok altında kalmışsa ve kira sözleşmesinin imzalanmasının üzerinden beş yıl geçmiş ise yeni malik taşınmazı mülkiyetine geçireli beş yıl olmamasına rağmen kira bedeli tespiti davası açabilecektir ya da halihazırda kiralanan taşınmaza ilişkin derdest olan kira bedeli tespit davası var ise bu davaya katılabilecektir. Kanunda kiraya verene tanınan tüm tahliye nedenlerinin yanında kiralananın yeni maliki için düzenlenmiş ayrı bir tahliye nedeni daha bulunmaktadır.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca; kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. TBK’nın 350. maddesinin birinci fıkrasında da 351. maddeye benzer şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri düzenlenmiştir ancak iki madde süreler yönünden farklılaşmaktadır. Yeni malik, kiraya verenden farklı olarak taşınmazı elde ettikten sonra bir ay içerisinde taşınmazın yeni maliki olduğunu bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirerek altı ay içerisinde açacağı dava ile kiralananı tahliye ettirebilir.
Kira sözleşmesine konu olan taşınmazdan kiracının çıkartılmasını sağlayacak olan ihtiyacın, yeni malikin gerçek ve samimi ihtiyacı olması temel şartlardandır. Yani bir diğer ifade ile kiraya verenin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı doğmalıdır. Söz konusu ihtiyaç konut ihtiyacı olabileceği gibi işyeri ihtiyacı da olabilir. Ortada bir konut kira sözleşmesi bulunsa dahi kiraya verenin işyeri ihtiyacı da sona erdirme açısından yeterlidir. Durum tam tersi içinde geçerlidir.
Yeni malik, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağlamışsa, kira konusu taşınmazı üç yıl süre ile başka birisine kiraya veremez.
Türk Borçlar Kanunu madde 355;
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Madde devamında, bu yasağı ihlal eden kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da talep edilebilir.
Yargıtay içtihatlarında, eski kiracının kiralananı tahliye sonrası, daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir konut ya da çatılı işyerini kiralaması halinde, aradaki kira farkını kiralayandan talep edebileceği kabul edilmiştir.
Kiralanandan tahliye edilen kiracı, başka bir yere taşınması halinde, çıkan nakliye masraflarını ve taşınma giderlerini kiralayandan talep edebilecektir. Başka bir taşınmaza taşınan kiracının yeni yer kiralama giderini de talep etmesi de mümkündür.
I- Yeni Malikin Otuz Gün İçinde Yazılı Bildirimde Bulunması Gerekliliği
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilmesi için yeni malikin kendisinin veya yakınlarının gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacının olması gerektiğinden bahsetmiştik. Dava açabilmesi için bu maddi şartın yanında bir de şekil şartı bulunmaktadır. Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle kira sözleşmesine konu olan taşınmazı elde ettikten sonra bir ay içerisinde durumu kiracıya bildirmek durumundadır. Kanun maddesi “yazılı bildirim” olarak düzenlendiği için bildirim yazılı olarak yapılması geçerlilik şartıdır.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni malikin yapacağı yazılı bildirimin kiralanan taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ulaşmış olması gerektiğini aramaktadır. Bu nedenle bildirimin geç ulaşmasının yükü yeni malike yüklenmiştir. Örneğin taşınmaz elde edildikten yirmi dokuz gün sonra noter aracılığıyla gönderilen ancak kiracının eline otuz birinci günde ulaşan bildirim geçerli sayılmayacaktır. Ne var ki kiracı yapılan bildirimi kasti şekilde engeller ya da geciktirirse bu durumda bildirim zamanında yapılmış sayılacaktır. [1]
II- Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için yalnızca kiralanan taşınmazı elde ettikten bir ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunması yetmemektedir. Kiraya verenin göndermiş olduğu bildirimde kira sözleşmesini sona erdirme iradesinin bildirimin içeriğinden anlaşılır olması gerekmektedir. Bu nedenle yeni malik tarafından kiracıya gönderilen bildirimde yalnızca kiralanan taşınmazın yeni maliki olduğunun belirtilmesi tahliye davası açabilmek için aranan bildirim şartını sağlamayacaktır. Kiracıya yapılan bildirimde tahliye davasının ne zaman açılacağının bildirilme zorunluluğu ise bulunmamaktadır. Yalnız yapılan bildirimde tahliye davası açılacağı zaman belirtilmiş ise kiraya veren bu tarihten önce tahliye davası açamayacaktır. Kanunda bildirimle birlikte edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açılabileceği düzenlendiği için bildirimde beş ay sonra dava açılacağı bildirilse de kanunda kiracı aleyhine düzenleme yasağından dolayı altıncı aydan önce dava açılamayacaktır.
Yeni malik kanunda belirtilen şekil şartına uygun olarak gönderdiği bildirim ile birlikte kira sözleşmesine konu taşınmazı mülkiyetine geçirdikten altı ay sonra dava açma hakkı başlayacaktır. Kiraya verenin altıncı aydan sonra başlayan dava açma süresi ise kira sözleşmesinin sonuna kadar devam etmektedir.
III- Yeni Malikin Sözleşmenin Sona Erdiği Tarihten İtibaren Tahliye İsteme Hakkı
Yeni malik, kanunda öngörülen bildirim süresini kaçırmış olsa dahi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkını kaybetmemektedir. TBK’nın 351. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yeni malik dilerse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile de kullanabilir. TBK’nın 351. maddesinin ikinci fıkrası yalnızca bildirim süresini kaçıran yeni malik için değil aynı zamanda kira sözleşmesinin sonra ermesine altı aydan daha az bir süre kala taşınmazı elde eden yeni malik için daha avantajlıdır. Bu durumda bildirimde bulunmak ve altı aylık süreyi beklemek zorunda kalmayacaktır. Yeni malik, sözleşmesi sona erdikten sonra bir ay içerisinde dava açmasa da dava açacağını sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
IV- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Örnek Yargıtay Kararları
a. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2007/5488 E. 2007/6563 K.:
“…Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının kiracı olarak oturduğu taşınmazı 14.09.2005 tarihinde satın almak suretiyle iktisap ettiğini, sözleşmenin yenilenmeyeceğini ve ihtiyacının bulunduğunu ihtarname ile davalıya bildirdiği halde tahliye etmediğini belirterek, kiralanandan 6570 sayılı Kanun’un 7/d maddesi gereğince tahliyesini istemiştir. Davalı ise, kiralanana faydalı giderler yaptığını, bu giderler ödendiği takdirde evi tahliye etmeyi kabul ettiğini beyan etmiştir.
6570 sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse, dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasa’nın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasa’nın 7/d maddesine dayanması halinde, yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup, bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
6570 sayılı Yasa’nın 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için, ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Olayımıza gelince; davacı, dava konusu kiralananı 14.09.2005 tarihinde iktisap etmiştir. Davacı tarafından keşide olunan kiralananı iktisap ettiğine, sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve ihtiyacının bulunduğuna ilişkin 28.09.2005 tarihli ihtarname davalıya 01.10.2005 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı, davasını 6570 sayılı Kanun’un 7/d maddesine dayanarak açmıştır. 6570 sayılı Kanun’un 7/d maddesine göre dava açılabilmesi için, iktisaptan itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ ettirip, davanın da iktisap tarihinden itibaren 6 ayın sonunda açılması gerekir. Bu nedenle, 6 aylık süre beklenilmeden 14.03.2006 tarihinde açılan dava süresinde olmadığından, davanın süreden reddi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”
b. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2008/10723 K. 2008/13059:
“6570 Sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak kira sözleşmesinin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir.
Olayımıza gelince; önceki malik C.Ö. tarafından davalıya karşı açılan davada kira sözleşmesinin bitim tarihinin 01.09.2003 olduğu ileri sürülmüş, davalı ise 01.10.2002 başlangıç tarihli olduğunu bildirmiştir. Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı İ. N.A., taşınmazı 19.01.2005 tarihinde iktisap etmiş ve iktisap ihtarını 31.01. 2005 tarihinde tebliğ ettirmiş, davasını ise 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesinin kendisine tanıdığı seçimlik hakkını kullanarak iktisap ve ihtiyaç nedeni ile önceki malikle yapılan sözleşmeye dayanmadan 24.03.2006 tarihinde açmıştır. Önceki davada davalının beyanına itibar edilse dahi 01.09.2005-01.09.2006 dönemi için açılan dava süresinde değildir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup mahkemece resen gözetilmesi gerekir. Dava iktisap sebebine göre süresinde olmadığı gibi önceki davada davacı ve davalının ileri sürdüğü kira sözleşmesine göre de süresinde değildir. Süresi içerisinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”
- İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Kaynakça
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin.
Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
