Kira sözleşmesi malın kullanım hakkının devredildiği sözleşmelerden olmakla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler” şeklinde tanımlanmaktadır. Kira sözleşmeleri nitelik olarak iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler olması sebebiyle hem kiraya veren tarafa hem de kiracıya belirli sorumluluklar yüklemektedir. Bu bakımdan taşınır veya taşınmaz malı kiralayacak olan tarafın, kira sözleşmesi yapılırken dikkat etmesi gereken birtakım hususlar bulunmaktadır. Bu çalışmamızda kira sözleşmesi yapılırken kiracı yönünden dikkat edilmesi gereken hususları belirledik. Bu hususları aşağıdaki başlıklarda özetlemek mümkündür.
I. TARAFLARIN BİLGİLERİ
Bir kira sözleşmesinde tarafların bilgileri tam ve eksiksiz olarak yazılmalıdır. Kira sözleşmesinde tarafların adı – soyadı ve T.C. kimlik numarası mutlaka bulunması gereken bilgilerdir. Bununla birlikte kira sözleşmesine konu bir taşınmaz ise bu taşınmazın adres bilgilerinin de tam ve eksiksiz yazıldığından emin olunması gerekmektedir.
Doğruluğundan emin olunması gereken bir diğer husus ise kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatıyla ismi yazılı olan kişinin gerçekten kiralananın sahibi olmasıdır. Bu husustan emin olmak için tapuya müracaat ederek tapu kayıtlarının incelenmesi mümkündür.
II- KİRA BEDELİ
Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarından biridir ve kira sözleşmesi tarafları kullanım karşılığı bir bedel kararlaştırmalıdır. Kullanım karşılığı olarak bir bedel kararlaştırılmadığı durumlarda kira sözleşmesinden bahsetmek mümkün olmayacaktır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesindeki “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında” ifadesinden de kira sözleşmelerinde söz konusu kira bedelinin belirlenmesinin şart olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinde mutlaka bir kira bedeli belirtilmelidir.
Buna ek olarak kira artış bedelinin hangi dönemlerde, hangi tutarda yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca kira bedelinin ayın hangi günü ödeneceğinin de belirtilmesinde fayda vardır.
III- KİRA BEDELİNİN TÜRK LİRASI CİNSİNDEN BELİRLENME ZORUNLULUĞU
Kira sözleşmelerinde 2018 yılı öncesine kadar kira miktarının döviz cinsinden belirlenebilmesi mümkün iken 2018 yılında Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de değişiklik yapılarak geçici madde eklenmiş ve kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi yasaklanmıştır. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de yapılmış olan değişiklik ile bu kanunun geçici 8. maddesinin 2. fıkrasında “Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.” şeklinde bir hüküm getirilmiş ve buna göre konusu konut ve çatılı iş yeri dahil olmak üzere gayrimenkuller için akdedilen kira sözleşmelerinde belirlenmiş olan kira bedelinin Türk Lirası cinsinde belirlenmesi zorunlu tutulmuştur. Buna göre, kira sözleşmesi akdedecek olan tarafların belirlemiş oldukları kira bedelinin Türk Lirası cinsinden belirlenmiş olmasına dikkat etmeleri gerekmektedir.
IV- KİRACI ALEYİNE DEĞİŞİKLİK
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesinin ikinci cümlesinde belirtilen “kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” ibaresi kiracının korunması bakımından öngörülmüş bir düzenleme olmak ile birlikte var olan kira sözleşmesinin yeniden düzenleneceği durumlarda gözden kaçırılmaması gereken bir husustur. Bir kira sözleşmesinde yapılabilecek değişiklikler kira bedeli ile sınırlı tutulmuş olup bunun haricinde kiralananın kullanım amacı, kiracıya getirilen yan yükümlülükler gibi sözleşme üzerinde kiracıya olumsuz yönde etki edecek herhangi bir düzenleme yapılamayacaktır. Bu noktada belirtmek gerekir ki yapılacak olan düzenlemenin kiracı tarafına olumlu sonuç doğuracak olması halinde yani bir diğer deyişle kiracı lehine olması halinde sözleşme üzerinde değişiklik yapılması mümkün olabilmektedir.
Kira sözleşmesinde taraflar kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına uymayarak bir değişiklik yapmışlar ise, bu değişiklik yapılırken kiracının rızası olsa dahi yapılmış olan değişiklik geçersiz olacak lakin kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecektir.
V- KİRA BEDELİ ARTIŞ ORANININ BELİRLENMESİ
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 313-315’inci maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümler kapsamında taraflar kira bedelini ve yeni kira dönemlerinde yapılacak artışları serbestçe kararlaştırma hakkına sahiptir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı konusunda kiracıyı koruyan hükümlere yer verilmiş ve Türk Borçlar Kanunu madde 344’te bazı önemli sınırlandırmalar getirilmiştir. Buna göre “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Kira sözleşmesinde yapılacak artışa ilişkin bir düzenleme yapılmamış olması halinde ise Türk Borçlar Kanunu madde 344/2’ye göre “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Bu nedenle akdedilecek kira sözleşmelerinde yapılacak artışın ne oranda olacağı hususunun belirlenmesi kiracı yönünden önem arz etmektedir.
VI- SÜRENİN BELİRLENMESİ
Kira sözleşmesinde sürenin belirtilme zorunluluğu bulunmamaktadır fakat kira sözleşmesinin belirli süreli – belirsiz süreli olması hallerinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi bakımından önem taşımaktadır. Kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu hallerde kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu madde 347’ye göre belirlenmiş olan süreden 15 gün önce bildirimde bulunularak kira sözleşmesi sona erdirilebilirken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kira sözleşmesinin sürekli sözleşmelerden olması sebebiyle ani edimli sözleşmelerden farklı olarak sözleşmenin süresi önem arz etmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 300’de belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri tanımlanmakta olup buna göre “kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” Buna göre kiracının, kira sözleşmesi yapılırken kiralananı ne kadar bir süre ile kiralayacağının kira sözleşmesinde açıkça belirtildiğinden emin olması gerekmektedir.
VII- ALT KİRA SÖZLEŞMESİ YAPABİLME HAKKI
Alt kira sözleşmesi, kira konusu eşyanın kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından tamamen veya kısmen bir başkasına tekrar kiralanması anlamına gelmektedir. Alt kira ve kullanım hakkının devri Türk Borçlar Kanunu madde 322’de düzenlenmiştir. İlgili maddenin ikinci fıkrası ile “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” şeklinde bir düzenleme getirilmiş olup buna göre konusu konut ve çatılı işyeri olan kira sözleşmelerinde kiracının alt kira sözleşmesi akdedebilmesi için kiraya verenin yazılı rızası olması şart olarak aranmaktadır. Bu noktada kiracının, alt kira sözleşmesi düzenlemek yönünde bir tasarrufu olacak ise kira sözleşmesi yapılırken kiracının bu hususta yazılı rızasının olması gerektiği de göz önünde bulundurulmalıdır.
VIII- KULLANMA GİDERLERİNE KATLANMA
Kira sözleşmesinin konusunu bir konut veya çatılı bir işyeri oluşturuyor ise genel olarak kullanma giderleri kiracıya ait olacaktır fakat kiracı ve kiraya veren arasında aksine bir anlaşma yapılması da mümkün olabilmektedir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 341’de “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.“ şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesine konu konut veya çatılı işyerinin kullanım giderlerine kiracının katlanmayacağına ilişkin bir anlaşma yapılmış ise bu hususun muhakkak sözleşmede düzenlenmesi gerekmektedir.
IX- DEPOZİTO
Depozitonuzun hangi şartlarda iade edileceğini, verilen depozitonun hangi koşullara göre istendiği, depozitonun tutarı gibi detayların sözleşmede yazılı olarak bulunması son derecede önemlidir. Kira sözleşmesine konu konut veya çatılı işyerinde, kiralama sırasında var olan eşyaların bir liste halinde sıralanması ve ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekir. Bu husus kiralama sırasında verilen depozitonun geri alınabilmesi açısından önem taşımaktadır. Kira sözleşmesi yapılırken bu hususlar özellikle belirtilmeli ve kira sözleşmesine depozito ile ilgili bir madde konmalıdır. Bu maddede kiraya veren ile depozito konusunda anlaşılmış olan tüm hususlar detaylıca yazılmalıdır.
Ayrıca taşınmaz kiralanırken, kiralanan taşınmazda daha önce oturan bir kiracı var ise bu kiracıdan kalan ödenmemiş bir fatura veya aidat bulunmadığından emin olunması gerekmektedir. Bu husus ile ilgili olarak kira sözleşmesine eklenecek bir madde ile kira sözleşmesi imzalanmadan önceki tarihe ait bir borç çıkması halinde, bu borçtan dolayı sorumluluk kabul edilmeyeceği eklenebilir.
X. KİRA SÖZLEŞMESİNDE İMZA AŞAMASI
Son olarak kira sözleşmesi imzalanırken, kira sözleşmesinin her sayfasına tarafların birlikte ve varsa kefiller huzurunda imza atması gerekir. Bununla birlikte yapılmış olan kira sözleşmesinin güvenilirliğini arttırmak için kira sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması da mümkündür.
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin
