Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsı mülkiyet haklarıdır.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 1. maddesinin birinci fıkrasına göre yapılan bu tanımlamadan anlaşılacağı gibi, taşınmazda belli bir paya sahip olmadan, üzerindeki yapının bağımsız bölümlerinden birinde kat maliki olmak olanaksızdır. Arsa üzerindeki paylı mülkiyet birbirine bağlıdır. Kat mülkiyetinin en önemli özelliği de budur. Bağımsız bölümler ancak mülkiyet payları ile birlikte kazanılır ve devir edilebilir.
Kat mülkiyetinin uygulama alanı bir yapıda veya yapılarda kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle aşağıdaki koşulların gerçekleşmiş olması gerekir.
- Yapı veya yapılar bir arsa üzerinde olmalıdır.
- Yapıların tamamı kargir olmalıdır.
- Yapılar tamamlanmış olmalıdır.
- Yapılarda yer alan her bir bağımsız bölüm başlı başına kullanılmaya elverişli bulunmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 15’e göre, her kat malikinin kendi bağımsız bölümünü tek başına kullanma ve ondan yararlanma, hukuki tasarrufta bulunma (örneğin başkasına devretme, kiralama, başka bir hakla kayıtlama, el atmanın önlenmesi, tapu kaydının düzeltilmesi, zilyetliğin korunması için dava açma ve benzeri işlemlerde bulunma) hakkı vardır. Kısacası, kat maliki, bağımsız bölümünü yasa sınırları içerisinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve hukuki işlemlere konu yapabilme hakkına sahiptir. Eklentilerin de özgülendiği bağımsız bölümle birlikte bu hakların kapsamına girdiği konusunda kuşku yoktur.
Kat maliki, kural olarak, kendi bağımsız bölümünü ve varsa eklentilerini istediği gibi kullanma hakkında sahiptir ancak bu hakkı kullanırken Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine özellikle de diğer kat maliklerinin hakları açısından uymakla yükümlüdür. Örneğin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi hükmünde öngörüldüğü gibi bağımsız bölümünü ve eklentilerini kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek, yönetim planı hükümlerine uymak zorundadır. Bağımsız bölümünde, diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız edecek biçimde yüksek sesle müzik dinlenmesinden kaçınılmalıdır. Yine örneğin madde 19 uyarınca, ana yapının mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlü olan kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve değişiklik yapmamak zorundadır. Kat maliki, KMK 23. madde hükmüne göre, ortak bir tesisin ya da diğer bir bölümün onarımı için bağımsız bölümüne geçilmesi gerekiyorsa, buna izin vermek durumundadır. Yine örneğin, tapuda konut olarak kayıtlı bulunan bağımsız bölümünü işyeri olarak kullanabilmesi için 24. maddede öngörülen koşullara uyması, bunun gibi 25. maddenin c bendinde yazılı olduğu üzere, kendi bağımsız bölümünü ahlak ve adaba aykırı biçimde kullanmaması gerekmektedir.
Kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümlerini gerekse ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyenler hakkında öteki kat maliklerinde her birinin hakimin müdahalesini isteme hakları vardır. Bu bağlamda, bir kat malikinin ortak yerden yararlanması engellendiğinde ya da buradaki ortak mülkiyet hakkına el atıldığında o kat maliki, çekişmenin giderilmesi ve el atmanın (müdahalenin) önlenmesi için dava açabilir. Ayrıca, bu haksız saldırıdan dolayı bir zarara uğramışsa tazminat isteminde de bulunabilir.
Bağımsız bölümde kira sözleşmesine ya da oturma (sükna) hakkı gibi nedenlere dayanarak devamlı şekilde oturanların ortak yerleri kullanma haklarına saldırı olduğunda, onların da belli koşullarda (bağımsız bölümün kullanımıyla sınırlı) el atmanın önlenmesini isteme hakları vardır.
Yukarıda belirtildiği üzere, kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümlerini gerekse ortak yerleri kullanırken birbirlerinin haklarını gözetmek ve çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, öteki kat maliklerinden her birinin kanunun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesini isteme hakları vardır.
Ortak yerlerin kullanılması konusunda kat malikleri arasında çıkan anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32/3. maddesi uyarınca, kat malikleri kurulunca çözülür ve karar bağlanır. Buna göre, ortak yerlerin kullanılmasıyla ilgili anlaşmazlık öncelikle kat malikleri kurulunun önüne getirilecek ve kurul bu konuda bir karar verecektir. Bu karara razı olmayan kat maliki, 33. madde hükmü uyarınca sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilecektir.
Borç ve Yükümlülükleri Yerine Getirmemek
Mülkiyet hakkının devrinin istenebilmesi için kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kendisine düşen hak ve yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması gerekmektedir. Bu noktada kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18-24 maddeleri ile 42-44 maddeleri ile hüküm altına alındığını belirtmek gerekir.
Bu bağlamda Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümleri (731 vd. maddeleri) de kat mülkiyeti ilişkisinin niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanacaktır.
Devir zorunluluğunun doğabilmesi için gerekli şartlardan birisi bahsi geçen borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemiş olmasının kat malikleri açısından çekilmez derecede olmasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.”
Buna göre kanunda bahsi geçen çekilmezlik şartının yerine getirilip getirilmediğinin değerlendirilmesi hakimin takdirine bırakılmıştır. Bununla birlikte, maddenin 3. fıkrasına göre aşağıdaki durumlarda çekilmezlik, her halde mevcut kabul edilecektir.
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.
b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33’üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi.
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde mülkiyet hakkının devri isteminin dava yoluyla hakimden istenebileceğini düzenlemektedir. Bunun yanında aynı maddede, davadan önce mülkiyet devri hakkında kat malikleri kurulunca bir karar alınması gerektiği de öngörülmektedir.
Çekilmezlik halinin gerçekten mevcut olup olmadığı yargılama ile belirlenecek ise de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin 2. fıkrasına göre kat maliklerinin bir araya gelerek hem çekilmezlik hem de bağımsız bölümün devrini kendi aralarında konuşup tartışmalarını öngören kat malikleri kurulu toplantısı davanın ön şarttır. Bu toplantı yapılmadan, devir istemi ile dava açılması mümkün değildir.
Toplantıda alınacak kararın aksi kararlaştırılmadıkça, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış olması gerekir. Kat mülkiyetinin devri hakkında geçerli ve hukuka uygun bir karar alınmış olmasına rağmen, kat maliklerinin bir kısmı bu davayı açmak istemezse, diğer kat malikleri veya tek bir kat maliki tek başına bu davayı açabilecektir. Yapılacak yargılama neticesinde kat mülkiyetinin devrine karar verilirse, mahkeme bağımsız bölümün mülkiyetini davayı açan kat maliklerine arsa payı oranında devrine karar verecektir.
Devir Bedeli
Devir bedeli, devri istenen bağımsız bölümün hükme en yakın tarihindeki değeridir. Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara kendiliğinden belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
Konuya İlişkin Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 30.11.2015 T. 2015/4105 E., 2015/17346 K.
Dava dilekçesinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesi uyarınca kiracı davalıların bağımsız bölümden tahliyesi istenmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde, diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden bağımsız bölüm maliklerini, bu maddede sayılan koşulların gerçekleşmesi halinde bağımsız bölümlerinin diğer kat malikleri tarafından devralınması hususu düzenlenmiştir. Çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığı yargılama ile belirlenecek ise de, davanın ön şartı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin 2. fıkrasına göre kat maliklerinin bir araya gelerek hem çekilmezlik halini hem de bağımsız bölümün devrini kendi aralarında konuşup tartışmalarını öngören kat malikleri kurulu toplantısıdır. Bu toplantı yapılmadan, devir istemi ile dava açılamaz. Ayrıca, malik olmayan kişinin çekilmezlik haline ilişkin eylemi, kat malikinin onunla eylem birliği içinde olduğunu kanıtlamadıkça 25. madde kapsamına girmemektedir. Kötü kullanımın devam etmesi ve koşulların gerçekleşmesi halinde ancak kat maliki hakkında devir söz konusu olabilir.
Bu durumda mahkemece yasal dayanağı olmayan biçimde kiracıların tahliyesine hükmolunması doğru görülmemiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 11.07.2005 T. 2005/5095 E., 2005/7324 K.
Davacılar dava dilekçesinde, davalıya ait olan anataşınmazın 4 ve 11 numaralı bağımsız bölümlerinin randevuevi olarak kullanıldığını ileri sürerek söz konusu bağımsız bölümlerin dava tarihindeki değeri ödemek koşuluyla mülkiyetinin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin son fıkrası uyarınca dava hakkı, sebebin öğrenildiği tarihten başlayarak 6 ay ve her halde dava tarihinin doğumundan başlayarak 5 senedir. Aksi taktirde dava açma hakkı düşmektedir. Buna dayanarak davanın süresinde açılmadığı tespit edildiğinden, davanın reddine karar verilmiştir.
KAYNAKÇA :
Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku
