İcra emrini alan borçlunun ilamsız icra takiplerinde olduğu gibi takibe itiraz ederek karşı koyması mümkün değildir. Takip konusu olan şey, takipten önce ilam ya da ilam niteliğinde bir belgeye bağlandığından yani alacağı ispat bakımından çok güçlü bir belge elde edilmiş olduğundan, kural olarak ilamlı icra takibine engel olunmaz. Ancak, belirli sebeplerin bulunması durumunda, kanunun icranın geri bırakılması olarak adlandırdığı prosedür yerine getirilerek takibin ilerlemesine ve sonuçlanmasına engel olunabilir.
İcranın geri bırakılması işleminin gerçekleşmesi önemli koşullara bağlanmıştır. Tahliye talepli icra takiplerinde icranın geri bırakılması deyiminden tahliye işleminin geri bırakılmasını anlamak gerekir. İcranın geri bırakılması için gerekli koşullar şu şekildedir:
- İlama dayanan dava dosyasının istinaf / temyiz edilmesi gerekmektedir. Bu temyiz / istinafın icranın geri bırakılması talebi ile yapılması gerekir. Eğer ilk derece mahkemesinin verdiği karar icranın geri bırakılması talepli olarak istinaf / temyiz edilmediyse icra geri bırakılmaz.
- İlk derece mahkemesinin kararı usule uygun bir şekilde takibin karşı tarafına tebliğ edilmelidir.
- İcranın geri bırakılması talebi için teminat bedeli dosyaya 3 aylık faiziyle birlikte yatırılmalıdır.
- Borçlu istinaf / temyiz iddiasını yetkili merciler tarafından kendiliğinden düzenlenmiş veya icra dairesinde veya mahkemede ikrar olunmuş senetle belgelenmelidir.
İcranın geri bırakılması sürecinde ilk olarak, ilama dayanarak başlatılan icra takibinde verilen mahkeme kararının icranın geri bırakılması talepli olarak istinaf / temyiz edilmesidir, kararın yalnızca istinaf / temyiz edilmesi icranın geri bırakılması için yeterli değildir. İcranın geri bırakılması talebini içermeden istinaf / temyiz edilen mahkeme kararının ile icranın geri bırakılması (tehir-i icra) mümkün olmayacaktır.
Kararın istinaf / temyiz edilmesinden sonra mahkemeden derkenar (ilk derece mahkemesi tarafından verilen karara karşı istinaf/temyiz yoluna gidildiğine dair tensip) alınır. Bundan sonra ilgili dosyaya teminat yatırılmasıyla icranın geri bırakılması mümkün olacaktır. Bahsi geçen teminat, icra dosyasının konusu olan mevcut borç ile bu borcun 3 aylık faizi tutarına karşılık gelecek şekilde belirlenir.
Teminatın yatırılmasının üstüne borçluya icra müdürlüğü tarafından tehir-i icra kararı getirilmesi için alınan süreyi gösterir belge (mehil vesikası) verilir. Borçlunun yatırdığı teminatın uygun görülmesi durumunda icra müdürlüğüne başvuru yapar ve tehir-i icra kararının getirilmesi için 60 günlük mehil vesikası alır.
Bu 60 günlük süre içerisinde icra dosyası, Yüksek Mahkeme’nin vereceği onama veya bozma kararına kadar durur. Bu süre içerisinde mahkeme karar veremezse borçlu ek süre talebinde bulunma hakkına sahiptir. Bahsi geçen ek süre 30 gündür. Bu 30 günlük ek süre içerinde de karar verilmemesi durumunda alacaklı, borçlunun teminat olarak yatırdığı parayı icra dairesinden alacağını tahsil etmek maksadıyla almak için talepte bulunabilir.
Yukarıda açıklandığı üzere borçlunun yerine getirmesi gereken işlemlere ilişkin süreç İcra İflas Kanunu’nun 36. maddesinde düzenlenmiştir.
Borçlunun, icranın durdurulması için Yargıtay’dan karar getirmek için süre isteyebilmesi için ise alacağın ilamda belirtilen kadarı için teminat göstermesi yeterlidir. Teminat olarak yatırılan paranın aynı miktarda başka bir teminat ile değiştirilmesi de mümkündür. Gösterilecek güvence miktar, takip konusu ilama göre belirlenecektir.
Tahliye takiplerinde ise borçlunun / kiracının göstereceği güvence hem genel mahkemeler hem de icra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararları hakkında uygulanacağı için borçludan/kiracıdan istenecek güvence miktarı önem taşımaktadır. Bu hususu düzenleyen açık bir hüküm olmadığında uygulamadaki işleyişe bakmakta fayda vardır. Buna göre Yargıtay tarafından verilmiş olan bazı kararların gerekçesinde, borçlu tahliye kararını temyiz edip 3 aylık kira karşılığını yatırdığı taktirde İcra İflas Kanunu madde 36’nın uygulanarak takibin durdurulacağı belirtilmiştir.
İçtihat yolu ile tahliye ilamlarının temyizinde 3 aylık kira bedelinin teminat olarak yatırılması usulünün benimsenme nedeni, tahliye kararlarının yaklaşık bu süre içerisinde incelenebiliyor olmasından dolayıdır.
3 aylık kira bedelinin teminat olarak yatırılacak icranın durdurulması, genel mahkemelerce verilen tüm tahliye kararlarının yerine getirilmesinde uygulanır. Örneğin; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları, gereksinme nedeniyle verilen tahliye ilamlarının yerine getirilmesi gibi hususlarda uygulama alanı bulabilmektedir.
Bunun yanında icra mahkemelerinin yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazların kira sürelerinin bitmesi nedenine dayanarak verdikleri tahliye kararları hakkında 3 aylık kira tutarını teminat olarak yatırarak İcra İflas Kanunu madde 36 gereğince, hakkındaki tahliyeye ilişkin icra takibini durduramaması gerekecektir.
İcra İflas Kanunu’nun 36. maddesi gereğince yatırılan teminat maktu bir tazminat niteliğinde olmayıp, alacaklının uğrayacağı zararı karşılamaya yönelik olduğu için hükmün onanması durumunda gösterilmiş olan güvencenin tamamı değil, o tarihe kadar işlemiş faiz ve yapılan icra giderleriyle asıl borcu karşılayacak miktardaki kısmı alacaklıya ödenirken fazlası borçluya geri verilir.
İcra İflas Kanunu madde 269c/3 “hakkında icra mahkemesinde tahliye (boşaltma) kararı verilmiş olan borçlu” 3 aylık kira tutarını teminat olarak yatırarak icra dairesinden icranın durdurulması için İcra İflas Kanunu madde 36 uyarınca süre isteyebilir. İcra İflas Kanunu’nun ilgili maddesine göre “İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36ncı madde hükmünden faydalanabilir.” Buna göre hakkında icra mahkemesinde tahliye (boşaltma) kararı verilmiş olan borçlunun İcra İflas Kanunu madde 36 uyarınca icranın durdurulmasını talep etme hakkı bulunmaktadır.
İcra İflas Kanunu madde 276/3 uyarınca “tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir kişinin bulunması ve icra mahkemesinin tahliyeye karar vermesi halinde” icranın durdurulması için yine İcra İflas Kanunu madde 36’ya göre süre isteyebilmektedir. İcra İflas Kanunu madde 276/3 uyarınca “İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36ncı madde hükümleri burada da uygulanır.” İlgili maddede görüldüğü üzere 36ncı madde hükümlerinin uygulama alanı bulduğundan söz edilmiştir. Buna göre tahliyesi istenen taşınmazda kiracıdan başka bir kişinin bulunması ve icra mahkemesinin tahliyeye karar vermesi halinde kişinin, 3 aylık kira tutarını yatırarak süresi içerisinde icranın durdurulması için talepte bulunma hakkı bulunmaktadır.
Kiraya verilmiş bir taşınmazı tahliye edebilmek için kiralayan şu şekilde yol izleyebilir. Kiracıya karşı ihtiyaç yahut akde aykırılık nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açabilir. Dava sonunda ilamı icraya koyarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Kiracı kirayı ödemezse, kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla göndereceği para borcunun ifasını içerir ödeme emriyle isteyebilir. Fakat kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır. Bu husus Borçlar Kanunu (BK) m. 260 ve 288’de, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 ve 362’de düzenlenmiştir. Adi kiralara ilişkin TBK m. 315’de; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Ödeme emrinde 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresinde yapılmaz, 30 gün içerisinde de ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiralayan (alacaklı) icra mahkemesinde borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir. Takibin kesinleşmesiyle kiralayan, icra mahkemesine kiracının taşınmazdan tahliye edilmesine karar verilmesi için dava açar. Kendisine ödeme emri gönderilen kiracı doğrudan kira akdine itiraz edebileceği gibi kira akdi dışında da itirazlarda bulunabilir. Süresi içerisinde itiraz icra takibini durdurur.
Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere belirtilmiş hallerde icranın durdurulması talebinde bulunulması mümkün olup, talepte bulunabilmek için ise 3 aylık kira bedelinin teminat olarak yatırılması gerekmektedir. İcranın durdurulmasına ilişkin bu hususlar İcra İflas Kanunu’nun 36. maddesinde düzenleme alanı bulmuştur.
Konu ile İlgili Yargıtay Kararları
1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2011/14748 K. 2011/19401 T. 24.11.2011:
Mahkemece; davacı tarafından açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davası neticesinde verilen kararın temyizi üzerine davalı tarafından icra dosyasına üç aylık kira bedeli karşılığı olarak 7.500,00 TL teminatın yatırıldığı ve icranın geri bırakılmasına karar verildiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince süresinde temyiz edilmiştir.
Ancak, kira ilişkisinin, 01.04.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kurulduğu tarafların kabulündedir. Söz konusu sözleşme 1 yıl süreli olarak düzenlenmiş olup aylık kira bedeli 1.650,00 TL olarak belirlenmiştir. Taraflar aylık kira bedelinin 1.789,59 TL olduğunu imzaları karşılığında kabul ettiklerinden aylık kira bedeline ilişkin taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, icra dosyasına icranın durdurulması için teminat olarak yatırılan paranın, kira bedeli olarak kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
İcra Hukukunda Yürütmenin Durdurulması (tehiri icra) İİK’nun 36. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde hükmü hem genel mahkemeler hem icra mahkemesi tarafından İİK m. 269 ve 276 maddelerine göre verilen tahliye kararları hakkında uygulanacağından borçlu kiracıdan istenecek güvence miktarı “üç aylık kira bedelidir.” Ancak icranın durdurulması için icra dosyasına yatırılan güvence parası hiçbir zaman kira parası olamaz. Güvence parasının şartları gerçekleşmeden davacı tarafından alınması da mümkün değildir. Bu bakımdan icraya yatırılan paranın kira parası olmayıp teminat olduğunun kabulü gerekmektedir.
Bu itibarla mahkemece, davalı tarafından icra dosyasına tehiri icra için yatırılan 7.500,00 TL’nin davacı, tarafından talep edilen ve davalı tarafından ödenmeyen 2010 yılı Nisan ve Mayıs aylarına ilişkin kira bedeli olarak kabul edilip davacının davasının reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, E. 2001/7921, K. 2002/1138, T. 3.5.2001:
Davacı vekili, müvekkiline ait işyerini K… Fotoğraf Ltd. Şti.’nin kiraladığını, kira bedelinin ödenmemesi üzerine takibe geçilerek tahliye davası açıldığını, tahliye kararını temyiz eden borçlunun üç aylık kira bedelini teminat olarak icra veznesine yatırdığını, tahliye kararının onanıp kira alacağının ödenmemesi üzerine teminat olarak yatırılan meblağa haciz konulduğunu, aynı para üzerinde davalı X… A.Ş.’nin ihtiyati haczi olması nedeniyle garameten paylaştırıldığını, teminat mektubu hangi iş için verilmişse o işin teminatını teşkil ettiğini başka bir alacak için haczinin mümkün olmadığını, ayrıca davalının ihtiyati haczine konu alacağının muvazaalı olduğunu, davalının ilk hacze iştirak için gerekli İİK.’nun 100.maddesindeki koşulların bulunmadığını ileri sürerek sıra cetveline itiraz etmiştir.
Davalı vekili, davacının itirazları yönünden İcra Tetkik Mercii’nin görevsiz olduğuna, müvekkilinin haczinde ve düzenlenen sıra cetvelinde usulsüzlük bulunmadığını belirterek itirazın reddini istemiştir.
Davacı, davalının alacağının esasına ve sırasına itiraz ettikten sonra esasa itirazından vazgeçip sıraya ilişkin itirazının kabulünü istemiştir.
Davacının borçlu K… Fotoğraf Ltd. Şti. aleyhine açtığı davada verilen tahliye kararı borçlu tarafından temyiz edilip üç aylık kira bedeli tehiri icra teminatı olarak depo edilmiştir.
İİK.’nun 36. maddesine göre ilamı temyiz eden borçludan alınan teminata konu para Yargıtayca ilamın onanması halinde alacaklıya ödenir. İlam alacaklısının bu teminat üzerinde rüçhan hakkı vardır. Teminat olarak gösterilen para veya paraya çevrilecek teminattan önceki ilam alacaklısı faydalanır. Mercii Hakimliğince bu yönler gözetilerek davacının sıraya ilişkin itirazının kabulü gerekirken, yazılı gerekçeyle reddinde isabet görülmemiştir.
3. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2017/13162, K. 2017/10909 T. 18.9.2017:
Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İİK.’nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.
Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
KAYNAKÇA :
Pekcanıtez, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı (2019)
Canan – Ahmet Cemal Ruhi, İcra İflas Kanunu’na Göre Kira ve Tahliye
