Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi bir yandan kiralananın özenli kullanımı öngörürken bir yandan da kiralananda kiracı ile birlikte oturan kimselere ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü de düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiracının bu kimselere karşı olan davranışlarını da kiralananın özenli kullanılması borcu kapsamına almıştır.
Bu yükümlülüğün kural olarak sadece taşınmaz kiralarında söz konusu olabileceği açıktır ancak bu hüküm yalnızca konut ve çatılı iş yeri kirası niteliği taşıması zorunlu değildir. Örneğin bir tarlanın kiralanması halinde de kiracının komşularına karşı olan saygısız davranışlarının Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin ihlali niteliğinde görülmesi mümkündür.
Gösterilmesi Gereken Saygı
Gösterilmesi gereken saygı kapsamının önceden kesin ölçütlere bağlanması güçtür ancak kişiler birlikte yaşama ilişkin toplum kurallarına uygun şekilde davranmalıdır. Özellikle komşuların malvarlığı ile kişi varlığı değerlerine saygı gösterilmesi gerekir. Bu bağlamda ilk akla gelen komşuların kişilik haklarını zedeleyecek davranışlarda bulunulmamasıdır. Komşulara hakaret edilmesi, komşuların tehdit edilmesi vb. hususlar 316. maddenin ihlal edilmesi anlamına gelecektir.
Taşınmazda oturanlara ve komşulara saygılı davranma yükümlülüğünün kapsamının belirlenmesinde Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesinden de yararlanmak mümkündür. Buna göre hoş görülebilecek sınırı aşan duman, toz, koku ya da gürültü çıkarmak suretiyle taşınmazda oturanlara veya komşulara rahatsızlık verilmesi de Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin ihlali olarak değerlendirilecektir.
Taşınmazda oturanlara ve komşulara saygılı davranma borcunun belirlenmesinde Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi de yol gösterici olacaktır. Buna göre “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.” Bu hüküm uyarınca bahsi geçen gürültü, toz, koku ve sair durumların rahatsız edici seviyelere ulaşması durumu Türk Borçlar Kanunu madde 316’ya aykırılık teşkil edecektir.
Kiracının komşuları rahatsız edecek düzeyde gürültü yapması, pencerelerden ya da balkondan pis suların dökülmesi, kiracının taşınmazda oturanlara veya komşulara hakaret etmesi, komşuları taciz etmesi gibi hususlar Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine aykırılık olarak gösterilebilecek örneklerdendir.
Kiralananın Kullanımıyla İlişkili Olma
Söz konusu saygısız davranışın kiralananın kullanımıyla ilişkili olması gerekir. Buna karşın ihlalin kiralanan taşınmazda gerçekleşmesi zorunlu değildir. Komşularıyla komşuluk ilişkisi kapsamında bina dışında yaşanılan sorunlar da bu kapsama dahildir. Buna karşın kiralanan taşınmazda gerçekleşen saygısız davranışların her zaman kiralananın kullanımı ile ilişkili olduğu kabul edilmelidir.
Kiralananın Bulunduğu Taşınmazda Oturanlar
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde düzenleme yapılırken özellikle kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ve komşular şeklinde ikili bir ayrım yapılmıştır. Burada anlatılmak istenen, komşu kavramının yalnızca aynı binada bulunan kişilerin değil aynı zamanda yakın çevrede oturanlar da komşu kategorisi içerisinde değerlendirilecektir. Örneğin yan yana iki müstakil evde oturanların da komşu olduğu kabul edilmektedir.
Kiracı öncelikli olarak kiralananda kendisi ile birlikte yaşayan kimselere karşı saygı gösterme yükümlülüğüne sahiptir. Bunun yanında belirli durumlarda bu kapsamın genişlemesi de mümkündür. Kiracı ve kiraya verenin aynı konutta yaşamaları buna örnek olarak gösterilebilir. Aynı zamanda kiralanan yerin taşınmazın sadece bir bölümünü oluşturduğu hallerde de taşınmazın diğer bölümlerinde yaşayanlar da bu kapsama girecektir.
Özetlemek gerekirse; kiracının taşınmazda oturanlar ve komşulara saygı gösterme borcu hem kiralananın kendisinde hem kat mülkiyetine geçilmemiş yapının farklı bölümlerinde hem de aynı arazi üzerindeki farklı yapılarda yaşayan kimseleri de kapsamaktadır.
Komşular
Kiracı, komşularına karşı saygılı davranmak zorundadır. Komşu kavramı geniş değerlendirilmelidir. Önemli olan kullanımları birbirini etkileyebilecek taşınmazların mevcut olmasıdır. Bu bağlamda kat mülkiyetine tabi bir binada bağımsız bölümler bitişik olmasa dahi kiracı diğer tüm kat maliklerine veya onların kiracılarına karşı saygılı davranmalıdır.
Ayrıca söz konusu taşınmaza görevli kimseler de bu kapsama dahil kabul edilmektedir. Bu nedenle apartmandaki kapıcıya, sitedeki güvenlik görevlisine, plaza kiralamalarında resepsiyon görevlisine yapılan saygısız davranışlar halinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi ihlal edilmiş sayılacaktır.
Kiraya Veren ve Yakınlarının Durumu
Yukarıda açıklandığı üzere kiracı ve kiraya verenin aynı taşınmazda yaşaması durumunda, kiracının kiraya verene veya yakınlarına olan saygısız davranışları da Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine girmekteydi. Bu kapsamda Yargıtay, aynı taşınmazda yaşamasalar dahi, kiracının kiralanana veya yakınlarına karşı ihlal niteliğindeki davranışlarını özensiz davranış olarak nitelendirmiştir.
Taşkın Kullanım
Türk Medenî Kanunun 737. maddesi komşuluk ilişkilerini düzenlemek ve komşu maliklerin sosyal ve ekonomik çıkarlarını dengede tutabilmek, aralarındaki barışı sağlamak için onlara kaçınma ve katlanma ödevleri yüklemektedir.
Türk Medenî Kanunun 737. maddesinde düzenlenen ödevler kanundan doğmuş olduğundan tescil gerekmez. Maddenin ikinci fıkrasında zorunlu ve kaçınılmaz taşkınlıkların hoş görülebilir dereceyi aşmaması öngörülmektedir. Buna göre; hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, gürültü ve sarsıntı taşkın kullanım sınırları içinde yer almaktadır. Bu fıkra hükmünde sayılanlar örnek niteliğinde olup başkaca hoşgörü sınırını aşan fiillerin de eklenmesi mümkündür.
Üçüncü Kişilerin Eylemlerinden Sorumluluk
Kiracının, kiralananda kendisi ile birlikte oturan veya kiralanan işyerinde çalışan kimselerin davranışlarından da sorumlu tutulabileceği Türk Borçlar Kanunu’nun 116.maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre “Borçlu, borcun ifasını veya bir borç ilişkisinden doğan hakkın kullanılmasını, birlikte yaşadığı kişiler ya da yanında çalışanlar gibi yardımcılarına kanuna uygun surette bırakmış olsa bile, onların işi yürüttükleri sırada diğer tarafa verdikleri zararı gidermekle yükümlüdür.” Bu bağlamda kiracının birlikte yaşadığı veya çalıştırdığı kişiler de dürüst ve makul bir kimsenin göstereceği özeni göstermelidir.
Kiracının Taşınmazda Oturanlar ile Komşulara Saygı Gösterme Borcuna İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8692 K. 2014/11794 T. 3.11.2014
Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 02.09.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan konut ve çatılı iş yeri kira hükümlerine tabidir. Davacı davalının komşulara rahatsızlık verdiğinden ve akde aykırı davranışından dolayı kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacının tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyete beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının delil olarak sunduğu Beykoz 2. Sulh Ceza Mahkemesinin 2013/78 E.-546 K. sayılı dosyasında davalı kiracının davacı kiraya verene tehdit suçundan mahkûm olduğu anlaşılmaktadır. Davalının bu eylemleri TBK’nun 316/2.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eder. Bu gibi durumlarda kiracıya verilecek bir süre yararsız olacağından ve kiracının yukarıda yazılı kanun maddesinde açıklanan yükümlülüğe aykırı davranışı çekilmez bir hal aldığından kiralayanın yazılı bildirimle uyarı zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle davacı dava dilekçesinde tahliye istediğine tahliye istemi sözleşmenin feshini de kapsadığına göre akdin feshi ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’na 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK’nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/3105 K. 2016/396 T. 26.1.2016
Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının müvekkilini ölümle ve dövmekle tehdit ettiğini, kira ilişkisinin devamının çekilmez bir hal aldığını, kiraya verene kötü muamele sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, incelenen ceza dosyasındaki husumetin kiracılık ilişkisiyle alakalı olmadığı gerekçesiyle akde aykırılık nedenine dayalı davanın reddine karar verilmiştir.
Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 21.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK’nun 316/3.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu nedeniyle tahliye davalarında, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması halinde kiralayana, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmadan ve herhangi bir süre verilmeden fesih hakkı tanınmıştır. Açıklanan bu kanun maddesi karşısında dava dilekçesinde belirtildiği gibi ve … Sulh Ceza Mahkemesi’nin 2012/485 sayılı dosyasında kiracının kiralayana sarf ettiği “eğer şirket hesaplarını inceletirsen seni kurşuna dizdiririm” şeklindeki beyanları kira İlişkisinin çekilmez hale geldiğinin başlıca delilidir. Artık davacı kiralayandan bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesi beklenemez. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu 316/3.maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 26.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/6773 K. 2018/11176 T. 7.11.2018
Davacı; maliki olduğu …Mahallesi 244 parsel sayılı taşınmaza komşu parsel ve zeminde birleşik olan tapusuz, Hazine adına kayıtlı dava konusu taşınmazı 15/03/1999 tarihli Gayrimenkul Satış ve Zilyetliğin Devri Sözleşmesi ile dava dışı …’den satın aldığını, … 1. Noterliğinin 23/08/2007 tarih ve 11990 yevmiye sayılı kira kontratı ile taşınmazı davalılardan …’e kiraya verdiğini, ardından … 1. Noterliğinin 06/11/2008 tarihli kontratı ile de davalılardan …’ya kiraya verdiğini, bu kira sözleşmelerinin hala devam ettiğini ve davalılar tarafından müştereken kullanıldığını, davalıların taşınmazda gayri ahlaki hal ve eylemlerde bulunduklarını tespit ettiğini ayrıca kendisinin darp ve tehdit edilerek bitişik bahçesine ulaşımının engellendiğini belirtmiştir.
Davanın TBK’nun 316/3.maddesinde düzenlenen akde aykırılık nedeniyle açıldığı anlaşılmaktadır. Davacı tarafından davada dayanılan maddi olgu ve hukuki sebepler; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkindir. TBK’nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen, bu davranışların Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK’nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK’nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, tarafların tüm delilleri toplanarak ve taraflar arasında görülen soruşturma ve ceza dosyalarındaki deliller ve dinlenen tanıkların beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak ayrıca davacının kira alacağı taleplerine yönelik de inceleme yapılmak suretiyle davalılar tarafından ödendiği iddia edilen ecrimisil bedellerinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve hatalı değerlendirme ile kira alacağı talebi ile ilgili inceleme yapılıp bir karar verilmeden yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulduğunda davacı yararına BOZULMASINA, 07.11.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin
