Kira sözleşmelerinde kiracı, kiralanan şeyin mülkiyetini elde etmez, yalnızca kira ilişkisi devam ettiği sürece kiralananın kullanım hakkını elde eder. Bu nedenle kiraya veren ile aralarındaki kira sözleşmesinin bitmesiyle birlikte, tarafların arasındaki borç ilişkisi tasfiye ilişkisine döner ve kiracı kiralananın iadesi borcu altına girer. Kanunda kiracının iade borcunun iki istisnası bulunmaktadır. Buna göre kiracının kiraya verenden alacak hakkının bulunması durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun 950. maddesi[1] uyarınca kiracı genel hapis hakkını kullanarak kiralananı iade etmekten kaçınabilir. İkinci olarak ise kiralananın kiracıdan kaynaklanmayan bir kusur nedeniyle yok olduğu durumda kiralanan şey artık mevcut olmadığı için kiracı, kiralananı kiraya verene iade edemeyecektir. Örneğin üçüncü kişinin kusuru nedeniyle veya depremden dolayı kiralanan konut yok olursa kiracı kiralananı iade etme borcundan kurtulacaktır.
Kiracının kiralananı iade etme borcu Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiralananı aynı şekilde geri vermek zorundadır ancak kiralanın olağan kullanımı nedeniyle meydana gelen bozulma ve eskimelerden kiracı sorumlu değildir. Türk hukuk sisteminde kiracı aleyhine düzenleme yasağı bulunduğundan kanun maddesinin ilk fıkrası nispi emredici nitelikte olsa da kiralananın olağan kullanımına bağlı olarak yaşanan eskime ve bozulmalardan kiracının sorumlu olacağına dair sözleşmeler geçersiz sayılacaktır. Aynı şekilde kiracının sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
I- İade Borcunun Tarafları, İade Zamanı ve Yeri
Kiracının kiralananı iade etme borcu, sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise kira sözleşmesinin sona erdiği andan itibaren doğmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin sona erdiği gün en geç mesai saati bitimine kadar kiralananı kiraya verene iade etmek zorundadır ancak sözleşmede aksi kararlaştırılmış ise veya sözleşmenin sona erdiği gün hafta sonuna denk geliyorsa, sözleşmede aksi kararlaştırıldığı durumlarda sözleşmede belirlenen günün mesai saati bitimine kadar, sözleşmenin sona erdiği gün hafta sonuna denk geliyorsa sözleşmenin sona erdiği günü takip eden ilk iş günü mesai saati sonuna kadar kiralananı iade etmelidir. Kiracı, kiralananı iade etmekte gecikirse bundan doğacak zararları gidermekle yükümlüdür.
Kiracının kiralananı iade etme borcu kira sözleşmesinden kaynaklanan bir borç olduğundan kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi[2] uyarınca taraflar sözleşmede aksini kararlaştırmamışsa sözleşmenin kurulduğu sırada kiralananın bulunduğu yerde kiralananı iade etmek zorundadır. Kiracının kiralananı kiralananın bulunduğu yerde iade etmek istemesine rağmen kiraya veren kiralananı teslim almaz ise bu durumda kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşecektir.
Kiralananın iadesinde borçlu kiracıdır. Kira sözleşmesi devredildiği takdirde kira sözleşmesinde kiracı sıfatı yeni kiracıya geçeceğinden devredilen yeni kiracı kiralananın iadesi borçlusu olacaktır. Kira sözleşmesinde kullanım hakkı devredildiği durumda ise kiracı yalnızca kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkını devrettiği kiracı sıfatını koruduğu için iade etme sorumluluğu devam etmektedir. Kiralananın iadesi borcu bölünemeyen bir borç olduğundan birden fazla kiracı olduğu durumlarda tüm kiracılar kiralananı iade etme borcu bakımından müteselsilen sorumludur. Kiracı alt kira sözleşmesi ile kiralananın tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye kiraladığı durumlarda alt kiracı, alt kira sözleşmesi bittiği takdirde taşınmazı kiracıya iade etme borcu altındadır. Alt kira sözleşmesi ile birlikte ana kira sözleşmesi de sona erer ise kiraya veren, alt kiracıdan kiralananın iadesini talep edebilecektir.
Kiralananın iadesi borcunun alacaklısı ise kiraya verendir. Bu nedenle kiraya veren sıfatına sahip olmayan malik kira sözleşmesinin sona erdiği gerekçesiyle kiralananın kendisine iade edilmesini talep edemeyecektir. Bununla birlikte, kiraya verenin olmayan malik mülkiyet hakkına dayanarak istihkak davası açabilmesi mümkündür. Kiracı kiralananı kiraya verene iade edebileceği gibi kiraya verenin temsilcisine de verebilmesi mümkündür. Ayrıca kiralananın mahkeme kararı ya da icra takibi sonucu tahliyesine ya da iadesine karar verilmiş ise teslimin icra dairesine yapılabilmesi de mümkündür.
II- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Anahtar Teslimi
Kanunda kiralananın hangi şekilde iade edileceğine dair şekil şartı bulunmamaktadır. Kiralananın kiracının fiili hakimiyetinden kiraya verenin fiili hakimiyetine geçirilmesi yeterlidir. Taşınır kiralarında iade taşınırın kiracıya teslim edilmesiyle gerçekleşirken, taşınmaz kiralarında iade anahtarın teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca taşınmazın boşaltılmasıyla kiralananın iade edilmesi borcu ortadan kalkmaz. Kiralananın boşaltılmasıyla birlikte anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekmektedir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralanan taşınmazın anahtarı teslim edilmediği sürece kira ilişkisinin devam ettiği kabul edilmektedir.
Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçındığı durumlarda ise kiracı, mahkemeye başvurarak anahtarların teslim edileceği yerin belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme tarafından tayin edilen yere anahtarlar teslim edildikten sonra kiraya verene yapılacak bildirim ile kiracının kiralananı iade etme borcu sona erecektir. Diğer bir teslim yöntemi olarak da kiracı kiralanan taşınmazın anahtarını notere teslim ederek noter aracılığıyla yapılacak bildirim ile birlikte iade borcundan kurtulacaktır. Anahtarı teslim edilmeden yalnızca noter aracılığıyla kira sözleşmesinin sona erdiğine dair bildirim yapıldığı durumda ise kiralanan kiraya verenin fiili hakimiyetine girmediğinden dolayı iade edilmiş sayılmayacaktır.[3]
Kiralananın iade edildiği ana kadar kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları devam ettiğinden kiralananın iade edilme tarihi yargılamanın konusu olabilmektedir. Teslim tarihinin taraflar arasında çekişmeli olduğu durumlarda kiralananın belirtilen tarihte boşaltılarak anahtarın teslim edildiğinin ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı iddia ettiği tarihte anahtarı teslim ederek kiralananı iade ettiğini ispat edemez ise kiraya verenin bildirdiği tarih tahliye tarihi olarak kabul edilecektir. Bu nedenle kiracının anahtar teslimini noter aracılığıyla yapması ispat yükünü hafifletecektir.
III- Kiralananı İade Etmemenin Sonuçları
Kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kiracı kiralananı iade etmez ise kiraya veren, taşınırlar için iade davası, taşınmazlar için tahliye davası açarak kiralanan şeyin kendi hakimiyetine alınmasını isteyebilir. Mahkemede açılacak bu davanın türü aynen ifa davası niteliğindedir. Kiracının kiralananı iade etmemesi nedeniyle kiraya veren ayrıca bir zarara uğradığı takdirde ayrıca uğradığı bu zararların tazminini de talep edebilecektir.
Kiraya verenin aynı zamanda malik olduğu durumlarda kiraya veren kira sözleşmesine dayanarak tahliye davası açabileceği gibi mülkiyet hakkına da dayanarak istihkak davası açabilir ancak kira sözleşmesi ile birlikte kiralananın zilyetliği kiracıya geçtiğinden kiraya verenin, malik olsun ya da olmasın zilyetlik davası açabilmesi mümkün değildir.
IV- Kiracının İade Etme Borcuna İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2013/14236 K. 2014/4953 T. 15.4.2014:
“…2- İcra takibinde dayanak yapılan, karara esas alınan 01.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiralayana ne zaman teslim edildiğine ilişkindir. Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiralayana vermek suretiyle veya tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır. Anahtar tesliminin davalı kiracı tarafından kanıtlanamaması halinde anahtar teslim tarihi davacıdan sorularak davacının bildirdiği tarih esas alınmak suretiyle bildirilen tarihe kadar kira alacağına hükmedilmesi gerekir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı kiracı tarafından dava konusu kiralananın anahtarının Nisan ayı ortalarında apartman yöneticisine teslim edildiğini, beyan ettiğine göre, anahtarın davacı tarafından ne zaman teslim alındığı sorularak, anahtar teslim tarihine kadar olan süre için kira alacağı yönünden hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2013/5773 K. 2013/8010 T. 07.05.2013:
“…Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.02.2004 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece kiralananın 10.4.2009 tarihinde tahliye edildiği, takipte ise tahliye tarihinden sonra 5.2.2009-13.6.2011 tarihleri arasındaki kira alacağının istendiği gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiş ise de varılan sonuç dosya içeriğine uygun düşmemektedir. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir. Somut olayda; davalı kiralananı 10.4.2009 tarihinde tahliye ettiğini bildirmiş ise de kiralananın usulüne uygun teslim edilip anahtarın davacıya teslim edildiği yazılı belge ile kanıtlanamamıştır. Bu durumda istenen aylar yönünden icra takibi yapılmasında ve itirazın iptali davası açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2011/7131 K. 2011/10508 T. 10.10.2011
“…Davacı, kiralananın anahtarının 25.09.2008 tarihinde emlakçıya bırakılmak suretiyle tahliye edildiğini iddia etmiş, davalı ise 01.09.2008 tarihinde tahliye edildiğini savunmuştur. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi başka bir ifadeyle tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini kanıtlayamadığına göre kiralayanın bildirdiği tarihe itibar olunması ve tahliye tarihinin 25.09.2008 tarihi olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle anahtar teslim tarihine kadar kiralardan kiracı sorumlu olduğundan 1.9.2008-25.9.2008 tarihler arası kira parası ve bu tarihler arasındaki aidat bedeline hükmetmek gerekirken eylül ayı kira parasının tamamına hükmedilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar verilmesi gerekmiştir.
- B. Hapis hakkı I. Koşulları Madde 950- Alacaklı, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması hâlinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir. Zilyetlik ve alacak ticarî ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı var sayılır. Alacaklı, borçluya ait olmayan taşınırlar üzerinde de zilyetliğin iyiniyetle kazanılmasının korunduğu ölçüde hapis hakkına sahip olur. ↑
- B. İfa yeri MADDE 89- Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır; 1. Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde, 2. Parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde, 3. Bunların dışındaki bütün borçlar, doğumları sırasında borçlunun yerleşim yerinde, ifa edilir. ↑
- İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Kaynakça:
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin.
Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
