Günümüzde ekonomik koşullar göz önünde bulundurulduğunda enflasyonun ve konut fiyatlarının giderek artması nedeniyle kira sözleşmeleri ile belirlenen kira bedelleri ile piyasa koşulları arasında büyük bir orantısızlık meydana gelmeye başladı.
Bu sorunun önüne geçilebilmesi adına kanun koyucu kira sözleşmesinin taraflarına belirli koşulların gerçekleşmesine bağlı olarak kira tespit davası açma imkanı tanımıştır. Kiracı, kiralayan veya malik tarafından kira bedelinin günümüz şartlarına uygulanabilmesi için bazı koşullara bağlı olarak kira bedelinin tespit edilebilmesi amacıyla açılan bu davalara kira tespiti davası denilmektedir. Açılan bu kira tespit davası sayesinde kira bedelinin piyasa koşullarına göre olması gereken değere uyarlanması sağlanmaktadır.
A- Kira Tespitinde Dikkate Alınacak Hususlar Nelerdir?
Kira tespit davasına ilişkin olarak madde 344/3’te yar alan düzenleme ile yeni kira bedeli belirlenirken hakimin dikkate alması gereken hususlar düzenlenmiştir. Bu ölçütleri şu şekilde sınıflandırmamız mümkündür;
- TÜFE
- Kiralanan konut ya da iş yerinin durumu
- Emsal kira bedelleri
- Hakkaniyet indirimi
- Kira Tespitinde TÜFE Oranlarının Etkisi
TÜFE kriteri hakimin belirleyeceği yeni dönem kira bedeli bakımından üst sınır anlamına gelmemekte olup hakim yeni dönem kira bedeli belirlerken TÜFE oranındaki artışla sınırlı olarak karar vermek zorunda değildir. Diğer ölçütlerle birlikte değerlendirildiğinde kira başlangıcından dava tarihine kadar gerçekleşen TÜFE oranlarının kararlaştırılması suretiyle bu suretiyle bu süreçte yapılmış olan kira bedelindeki artışların TÜFE oranının altında, TÜFE oranında ya da TÜFE oranının üzerinde bir orana denk gelip gelmediğinin dikkate alınması gerekmektedir. Bu husus özellikle, hakkaniyet indirimi aşamasında hakim tarafından göz önünde bulundurulmalıdır.
Kira tespit davasında, sözleşmenin başlangıcından dava tarihine kadar geçer sürede kira bedelinde hiç artış yapılmamış ise, bu durumda da belirlenecek yeni kira bedeli bakımından aynı dönemde gerçekleşen TÜFE artış oranları, dikkate alınacak unsurlardan biri olacaktır.
2.Konut ya da İş Yerinin Durumu
Kira tespit davalarında önem teşkil eden unsurlardan birisi de kira konusu konut ya da iş yerinin durumudur. Hakim, kira bedelini tespit ederken özellikle konut ya da iş yerinin durumunu fazlasıyla önemsemektedir.
Kiralanan konut ya da iş yeri; konum, cephe, malzeme kalitesi, bulunduğu kat, manzara, komşu binaya yakınlık, bakımlı olup olmadığı gibi unsurlar bakımından benzer başka konut veya işyerleri ile karşılaştırılmalı ve bu karşılaştırma neticesinde varılan sonuç ışığında hareket edilerek kira tespit davasına konu konut veya iş yerinde yeni dönem kira bedeli tespit edilmelidir.
3.Emsal Kira Bedelleri
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere hakim tarafından konut ya da iş yerine ilişkin yeni dönem kira bedeli belirlenirken emsal konut veya iş yerleri dikkate alınmaktadır. Bu noktada emsal kira bedellerinin doğru şekilde tespit edilmesi önem arz etmektedir.
Türk Borçlar Kanunu madde 344/3 uyarınca, emsal kira bedeli belirlenirken, doğrudan ve sadece yeni kiralamalardaki bedellerin değil aynı zamanda geçmiş üç yıllık emsal kira ortalamasının dikkate alınması, kira artışlarının dizginlenmesi açısından amaca daha uygun olabilecektir.
Bu hususun daha fazla göz önünde tutulması açısından kira tespit davalarında hazırlanacak bilirkişi raporlarında, sadece güncel olarak yapılan yeni kiralamalardaki bedellerin belirtilmesiyle yetinilmemesi ve buna ek olarak yine emsal nitelikteki taşınmazların son üç yıldaki kira endeksini raporlamaları da talep edilebilir.
4.Hakkaniyet İndirimi
Kira tespit davalarında hakkaniyetin ne oranda dikkate alınacağına ilişkin bu hususu yeni tarihli bir Yargıtay kararı ile açıklamamız daha anlaşılır olacaktır;
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5624 E., 2018/9208 K., 22.09.2018T.
“…Davalının bilirkişi raporu ve eski kiracılık indirimine yönelik itirazlarının incelenmesinde;
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”
Son dönemde çeşitli kararlarında Yargıtay, yeni dönem kira bedelinin tespitine ilişkin olarak aşağıda yer alan uyulması gereken iki ilkeye yer verilmiştir.
- Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında hakimin tespit edeceği yeni kira bedeli, eski kira bedelinden düşük olamaz.
- Eski kiracı lehine uygulanacak hakkaniyet indirimi, tüm koşullar hakim tarafından değerlendirildikten sonra, bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedeli üzerinden yüzde beş ile yüzde yirmi arasında bir oran olmalıdır.
B- Kira Tespit Davası ile Verilecek Kararın Uygulanma Tarihi
Yargıtay’a göre, kira tespit davasında verilecek kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağına ilişkin karar verilebilmesi ancak davacının bu yönde bir talebi varsa mümkündür. Davacı talep etmediği halde kira tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağına karar veremez.
Yargıtay’ın bu uygulaması nedeniyle, özellikle kira tespit dava tarihinden geriye doğru, davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulanmasının amaçlandığı hallerde, bu hususta bir hüküm kurulabilmesi için davacının mutlaka talepte bulunması gerekir.
Davacının talepte bulunduğu tarih aralığının hakim için sınırlayıcı olduğunu göz önünde bulundurmakta fayda vardır. Taleple bağlılık ilkesi gereği hakim, kira bedelinin hangi tarih aralığı için tespit edilmesi talep ediliyorsa, koşulları oluştuğunda yalnızca talepte bildirilen tarih aralığı için hüküm kurabilecek, farklı bir tarih aralığı için karar veremeyecektir.
C- Kira Tespit Kararının Etkisi Nedir?
Bu hususa Türk Borçlar Kanunu madde 345’te yer verilmiş olup buna göre kira tespit davasının sonucunda verilecek tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağı hususunda davanın açıldığı tarih ve bununla birlikte sözleşmede artış şartının bulunup bulunmaması önem arz edecektir.
Türk Borçlar Kanunu madde 345/2 hükmü ise kira tespit davasının açılma tarihi hakkında bir düzenleme getirerek sözleşmenin bitimine en az otuz gün kala, kira bedelinin yeni dönemde arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmasını aramıştır. Yazılı bildirimde bulunmadan direkt dava açılmış olması halinde ise sözleşmede artış koşulunun bulunması yeterli görülmüştür.
D- Kira Farkı Tespit Edilmesi Durumunda Farkın İcrası Nasıl Yapılır?
Kira tespit davalarında, kira bedelinin arttırılması yönünde verilen kararla birlikte kiracının geçmişe dönük olarak ödemesi gereken toplam kira farkının tespitine ilişkin verilen kararlarda, kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için kira farkı alacağının ödenmesi kararının kesinleşmesi gerektiğine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun salt çoğunluğu ile karar verilmiştir.
KAYNAKÇA :
Yeniocak, Umut, 2022. Kira Bedelinin Belirlenmesi,
İnceoğlu, M. M., 2017. Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M.,2017. Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H., 2022. Kira Hukuku Davaları. Seçkin
