Kira sözleşmelerinde, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesi devam ederken sözleşmenin taraflarından birinin ölümü halinde kira sözleşmesinin durumunu değerlendirirken dikkat etmemiz gereken en önemli husus hangi tarafın öldüğüdür. Zira kiraya verenin ölümü ile kiracının ölümü kira sözleşmesi üzerinde birbirinden farklı sonuçlar doğurmaktadır.
Bu nedenle bu makalemizde iki tarafın ölümü halinde kira sözleşmesinin durumunu ayrı ayrı ele alacağız.
I. Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü ile birlikte külli halefiyet ilkesi gereğince mirasçılar kiracının yerini alacak ve kira sözleşmesinin tarafı konumuna geleceklerdir ancak mirasçıların kira sözleşmesini sürdürmemek konusunda haklı bir menfaatleri olabilir. Mirasçıların kiralanana ihtiyacı olmaması veya başkaca nedenlerle kira sözleşmesini devam ettirmek istememeleri uygulamada sıklıkla rastlanan bir durumdur.
Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesinde kiracının ölümüne ilişkin “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.“ şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu maddede yapılan düzenleme ile görüleceği üzere, kira sözleşmesi kiracının ölümü ile kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracının ölümü ile birlikte mirasçıları, kira sözleşmesini mirasla birlikte elbirliği halinde devralmakta ve sözleşmenin tarafı haline gelmektedir.
Buna göre kiracının mirasçıları kira ilişkisini devam ettirmek istemedikleri taktirde kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir ancak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için bahsi geçen madde uyarınca yasal fesih bildirim sürelerine ve dönemlerine uyulması gerekmektedir. Bu sürelere uymak kaydıyla en yakın fesih dönemi sonunda kira ilişkisi feshedilebilecektir. En yakın fesih dönemi için fesih beyanının kullanılmaması halinde ise artık kiracının ölümü nedeniyle fesih hakkı ortadan kalkmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesinde ise konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel olarak “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” şeklinde bir düzenleme yer almaktadır. Bu madde ise ölen kiracının ortaklarının veya ölen kiracı ile aynı konutta oturanları korumak için düzenlenmiştir. Özetle, ölen kiracının mirasçısı olmasa da ölmeden önce kiracı ile aynı evde yaşayan kişilerin kira ilişkisinde sözleşmeye ve kanun hükümlerine uygun davranmaları koşuluyla, bu ilişkiyi sürdürebilecekleri düzenlenmiştir. Dolayısıyla bu kişilerin kira ilişkisine devam etmeleri halinde bu durumu haksız işgal olarak değerlendiremeyiz.
II. Kiraya Verenin Ölümü
Kiraya verenin ölümü halinde, artık kiraya verenin mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 205. maddesinde sözleşmenin devrine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre, kiraya verenin ölümü ile kiraya sözleşmesinin mirasçılara geçmesi söz konusu olduğundan Türk Borçlar Kanunu’nda yapılmış sözleşmenin devri ile ilgili düzenlemeler dikkate alınmalıdır.
Sözleşmenin devri kanunda, “Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm ile yapılan tanımlamaya göre kira sözleşmesi devredildiğinde sözleşmeyi devralan taraf artık sözleşmeden doğan tüm hak ve borçları da sözleşme ile birlikte devralmış olur. Sözleşmenin devri ile birlikte devralan tarafa haklar kadar borçlar da geçtiği için bazen kiraya verenin mirasçıları sözleşmeyi devralma konusunda çekimser kalmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 205. maddesinde açıklandığı üzere, kiraya verenin ölümü halinde, mirasçılar halef olacağından, kira sözleşmesinin tarafı, herhangi bir yenilemeye gerek duyulmadan mirasçılar olmaktadır.
Kiraya verenin ölümü durumunda mirasçılar, her şeyden önce bir veraset belgesi çıkarıp miras oranlarını bu belgeye geçirtmek durumundadır. Kiralayanın ölümü halinde, mirasçılar kira hakkına elbirliği haline malik sıfatıyla sahip olduklarından birlikte hareket etmek zorundadırlar.
Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise sözleşme imzalandıktan sonra taraflar arasında daha sonra yapılan ve onaylanan anlaşmaların da sözleşmenin devri hükümlerine tabi olarak devralan tarafa devredileceği düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin tarihi dolduktan sonra ise yenilenip yenilenmeyeceği kararı artık sözleşmenin tarafı haline gelmiş olan kiraya verenin mirasçıları ile kiracı arasında yapılacak anlaşmaya göre değişiklik gösterecektir. Mirasçılar kira sözleşmesinde bulunan aynı şartlarla ölen kişinin yerine geçerek hak sahibi olurlar. Bu durumda kira sözleşmesi örneğin belirsiz süreli sözleşmeye dönmüşse bu durumda kira sözleşmesinin devam etmesi için tekrar yenilenmesine gerek olmayacaktır.
III- Örnek Yargıtay Kararları
T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ 2017/3917 E., 2017/12984 K., 16.10.2017 T.
“…Bilindiği üzere kiraya verenin ölümü ile kiracılık ilişkisi sona ermez. Halefiyet ilkesi gereğince kiracı ile mirasçılar arasında devam eder. 4721 sayılı TMK’nın 640. maddesi gereği mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hükümleri söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde takibin mirasçıların tümü tarafından yapılması ve davanın da yine mirasçıların tümü tarafından açılması gerekir. Bir mirasçı tarafından açılan davada diğer mirasçıların muvafakati alınmak suretiyle ya da terekeye temsilci tayin ettirilerek taraf teşkilinin sağlanması olanaklı ise de icra takibindeki eksikliğin bu şekilde giderilmesine imkan bulunmamaktadır. Taraf teşkilinin sağlanması kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gerekir. Somut olayda davacı tarafın tek başına takipte yer aldığı anlaşıldığından yerel mahkemece dava hakkına ilişkin olan bu hususların kendiliğinden göz önünde bulundurulması ve davanın bu nedenler ile reddi gerekirken yazılı şekilde işin esasının incelenerek tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiştir…”
T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2015/6616 E., 2015/9222 K., 02.11.2015 T.
“Kiraya verenin ölümünden sonra mirasçılar arasında pay elbirliği mülkiyetine tabi olup mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır. Mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı olduğu için takibin birlikte yapılıp alacak davasının da birlikte açılması gerekir. Takip yapan davacılar N. A. ve O. A. tarafından yapılmış ve davada bu şahıslar tarafından açılmıştır. Kiraya verenin mirasçısı olan O. E. A. takipte ve davada yer almamıştır. Bu nedenle taraf teşkili sağlandığı söylenemez. Öte yandan alacağın tahsili için alacaklı haciz talepli olarak icra müdürlüğünde takip yapıp örnek 7 ödeme emri
göndermesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O nedenle davanın taraf teşkilinden reddi gerekirken yazılı şekilde reddedilmesi doğru değil ise de hükmün bozularak yeniden yargılama yapılmasında usul
ekonomisi açısından yarar bulunmadığından sonuç olarak doğru olan hükmün gerekçe değiştirilerek ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına,02.11.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.”
T.C. YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ 2016/24063 E., 2017/15323 K., 07.12.2017 T.
“Mahkemece 01.05.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracının A. S. olduğu ve onun tarafından imzalandığı, dava dilekçesine ekli mirasçılık belgesine göre A.S.’nın 28/11/2013 tarihinde vefat ettiği, böylece kiracılık sıfatının sona erdiği, mirasçılık belgesine göre ölenin oğlu olduğu anlaşılan davacı M.. S.. tarafından açılan davada kiracı sıfatı ve aktif dava ehliyeti bulunmadığı anlaşıldığından husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de; Gerek 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 265.maddesinde gerekse 6098 sayılı TBK’nın 333. maddesinde kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği hususu kabul edilmiştir. Bu durumda açılan davada bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esasının incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M., 2017. Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M.,2017. Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
