Kira sözleşmesi kullandırma amacı güden sözleşmeler içerisinde yer alır. Hukuki nitelik itibariyle kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakırken, kiracı da bunun karşılığında kira bedeli ödeme borcu altına girer. Dolayısıyla kira sözleşmesinin tarafları, karşılıklı olarak haklar elde etmenin yanı sıra borç altına da girmektedir.
Kira sözleşmesinin iki taraflı borç yükleyen bir sözleşme olması nedeniyle kiraya verenin kira konusu malı kiracıya kullanıma ve ondan yararlanmaya elverişli bir biçimde teslim etme, kiracının da kira konusunun kullanımının karşılığı olarak kira bedelini ödeme yükümlülüğü, tarafların asli borçlarını teşkil etmektedir. Kiracı, kira konusunun kullanımı ve ondan yararlanmasının karşılığı olarak, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 313’üncü maddesinde düzenleme alanı bulmaktadır. Bu bağlamda kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesi gereğince de kira bedelini ve gerekli olduğu taktirde yan giderleri, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel bir adet bulunmadığı taktirde her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü tutulmuştur.
Kira sözleşmesinin unsurları arasında kira konusu taşınır veya taşınmaz, kiralananın kullanımı karşılığında ödenecek kira bedeli ve tarafların iradelerinin bulunması gerekmektedir. Buna yönelik olarak taraflar (kiracı ve kiraya veren) arasında bir kira sözleşmesi imzalanır.
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısıyla kural olarak, konusu ister taşınır ister taşınmaz olsun, taraflar sözleşmeyi sözlü, yazılı ya da resmi şekilde örneğin noter aracılığı ile yapabilirler. Buna karşın taraflarının iradeleri doğrultusunda kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması, tarafların anlaştıkları hususları maddeler halinde bu sözleşmede belirtmesi tarafların arasındaki kira ilişkisi bakımından daha faydalı ve güvenli olacaktır. Uygulamada ise genelde matbu halde bulunan “Kira Kontratı” nüshalarının taraflarca ilgili kısımların doldurulup imzalanması suretiyle yapıldığı görülmektedir.
1- Kira Sözleşmesinde Muacceliyet Şartı
Türk Borçlar Kanunu’nda 2011 yılında yapılmış son değişiklikler ile muacceliyet yasağı getirilmiştir. Muacceliyet, özellikle kira sözleşmelerinde sıklıkla görülen bir kayıt olmakla birlikte kira bedellerinden herhangi biri zamanında ödenmezse dönem sonuna kadarki tüm kira bedelleri muaccel olur yani kira bedelleri kiraya veren tarafından istenebilir hale gelir. Sözleşmenin tarafları bir borç için vade tarihi kararlaştırmak suretiyle belirleyebilirler. Bunun anlamı borcun vadesi gelmeden alacaklısı tarafından talep edilmesinin mümkün olmamasıdır. Bununla birlikte, bir sözleşmenin tarafları, borcun ödenmemesi durumunda henüz vadesi gelmemiş diğer borçların da muaccel hale geleceğini kararlaştırabilirler. Sözleşmelerde yer alan bu tip kayıtlara muacceliyet kaydı denmektedir.
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda taraflar arasında kira sözleşmesine muacceliyet kaydı koyulsa dahi bu kayıt geçerli olmayacaktır.
2- Kira Sözleşmesine Faiz Şartı Konulması
Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda her ne kadar muacceliyet yasağı gereğince kira bedeli ve yan giderler haricinde bir ceza koşulu konulamayacak olsa dahi kiraya verenin faiz isteyebilmesi kabul edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesi gereğince, uygulanacak yıllık temerrüt faiz oranı sözleşmede kararlaştırılabilecektir. Kiracı tarafından, kira bedelinin ödenmesinde gecikilmesi yani temerrüde düşülmesi durumunda kira sözleşmesinde temerrüt faizine ilişkin bir düzenleme bulunmuyor olsa dahi faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre faiz oranının belirleneceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme alanı bulmuştur. Bu husus bahsi geçen maddede “Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Temerrüt durumunda işleyecek faiz oranının sözleşmede belirlenmesi de mümkündür. Ancak sözleşmede belirlenecek temerrüt faizi kanuna göre belirli sınırlar arasında olmak zorunda olup faiz oranı belirlenirken bu sınırların aşılmaması gerekmektedir.
3- Kira Sözleşmesine Cezai Şart Eklenmesi
Kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren, sözleşmeyi erken feshetmeyi kararlaştırabilir. Kira sözleşmelerinin erken feshedilmesi durumunda ise tarafların kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa etmekten kaçınmalarını engellemek adına sözleşmede bir cezai şart kararlaştırılması mümkündür.
Bununla birlikte kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesinde “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” şeklinde düzenlenmiştir. Yine kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ayrıca cezai şart ödeneceğine ilişkin düzenlenmiş olan bir hüküm var ise bu kayıt geçerli olmayacaktır.
Bunlara ek olarak işyerinin erken tahliyesi durumunda da sözleşmede cezai şart kararlaştırılması mümkün olacaktır.
Kira sözleşmesi hükümlerinde düzenlenen veya ek olarak alınan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye etmeme nedeniyle cezai şarta hükmedilmesini Yargıtay yerleşik içtihatlarında tazyik altında alınan tahliye taahhüdü geçersiz görüldüğü için bu taahhüde dayalı cezai şart da geçersiz kabul edilmektedir.
4- Kiracıdan Komisyon (Hava Parası) İstenmesi
Kiracıdan komisyon (hava parası) talep edilmesi hususuna en çok işyeri kira sözleşmeleri akdedilirken veya işyeri devredilirken kiracıdan yüksek meblağlarda ödemeler talep edilirken rastlanmaktadır. Komisyon, hava parası veya diğer adlar altında talep edilen bu bedellerin de herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır. Yukarıda bahsettiğimiz üzere, kiraya verenin kiracıdan kira bedeli veya yan giderler dışında hiçbir ödeme talep edilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmektedir. Bu hüküm dolayısıyla komisyon bedelinin de kiracıdan talep edilmesinin ve sözleşmeye bu yönde bir madde eklenmesinin herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.
Kanunen yasak olmasına karşın kiralanan işyerine ihtiyaç duyan kiracıların, çoğu zaman bu bedelleri ödedikleri de bir gerçektir. Bu durumda zorunluluk nedeniyle ödenen bedellerin geri istenmesi hususu yargı kararlarına dahi konu olmuş ve Yargıtay tarafından söz konusu ödemelerin geri istenmesinin mümkün olmadığına hükmedilmiştir.
5- Kira Sözleşmesine Eklenebilecek Ek Yaptırımlar ile İlgili Örnek Kararlar
1-Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/5598 E., 2018/12782 K., 16.05.2018 T.
“Ayrıca sözleşmenin özel şartlar 3.3. maddesiyle “Sözleşme uzatılamaz. Kiracı 30.10.2008 tarihinde 1 gün geciktirmeksizin gayrimenkulü tahliye edeceğini ve teslim aldığı halde geri iade edeceğini beyan ve taahhüt eder ve bu konuda tahliye taahhüdü imzalamıştır. Her geciktiği gün için günlük 500 TL ödemeyi kabul ve taahhüt eder” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu haliyle söz konusu hüküm, kiralananın kira süresi sonunda tahliye edilmesini amaçlayan, tahliyeye zorlayan tahliye taahhütnamesi niteliğindedir. Ne var ki yerleşik içtihatlar gereğince kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü, kiracının müzayakası altında verilmiş olduğundan geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan cezai şart geçersiz bir tahliye taahhüdüne dayalı vd. niteliğinde olduğundan tahliye taahhüdü ile birlikte verilen cezai şartın geçerli olduğundan söz edilemez ve cezai şartın tahsiline karar verilemez.”
2-Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7991 E., 2019/5788 K., 25.06.2019 T.
“Taraflar arasında 2014 yılında düzenlenen kira sözleşmesi tadil protokolünün 27.5. maddesinde “erken fesih hakkının zamanından önce kullanılması, kiracı erken fesih hakkı dolmadan mecuru tahliye etmesi halinde 150.000 TL tazminat ödeyecektir” düzenlemesi yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından 26/01/2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesi feshedilmiştir. Davacı, kira sözleşmesinin belirlenen süreden önce tek taraflı feshi nedeniyle hem cezai şart alacağı hem de mahrum kalınan kar isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart kararlaştırıldığına göre kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan cezai şart tutarı kadardır. Bu nedenle mahkemece, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki makul süre kira bedeli olarak ayrıca 4 aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
3-Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/12207 E., 2019/6117 K., 03.07.2019 T.
“Davalı kiracı tarafından 10.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 22. maddesinde yer alan “kiracı tarafından kiralanan dükkanın eski kiracılarına 10.05.2009 tarihinde ödenen 40.000 TL hava parası kiranın bitiminde ve taşınmaz tahliye edildiğinde kiraya veren tarafından ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın peşinen ödenecektir.” hükmüne dayanılarak 40.000 TL hava parasının iadesi için davacı aleyhinde icra takibi başlatılmıştır. Davacı kiraya veren ise 10.05.2009 tarihli sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmüş, kendi elinde olan sözleşmede hava parasını düzenleyen bir hükmün yer almadığını belirtmiş, mahkemece yapılan imza incelemesinde anılan sözleşmedeki imzanın davacı kiraya verene ait olduğu belirlenmiştir.
Mahkemece imzanın davacıya ait olması ve hava parasına dair hükmün geçerli olması nedeni ile davanın reddine karar verilmiş olmasına karşın Türk Borçlar Kanunu’nun 26,27 ve 81’inci maddeleri gereğince, kanuna ve ahlaka uygun olmayan bir amacın gerçekleştirilmesi için verilen şeylerin geri alınması yasal olarak mümkün değildir. Anılan yasa maddeleri hükmünce ödenen hava parasının iadesi istenemez. Mahkemece, bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya uygun bulunmadığından kararın bozulmasına karar verilmiştir.”
KAYNAKÇA :
Canan – Ahmet Cemal Ruhi, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku
