Bir borç ilişkisinde tarafların bu ilişkinin içeriğine uygun olarak borçlarını da yerine getirmeleri beklenir. Sözleşmelerin bağlayıcılığı ve geçerliliği karşısında sözleşme taraflarının da sözleşme hükümlerine bir kanun hükmüne uyarmış gibi uyma yükümlülüğü bulunmaktadır. Tarafların bu yükümlülüğü, borç ilişkisi devam ettiği sürece varlığını korur. Kural olarak değişen ve özellikle ağırlaşan şartların, sözleşmede kararlaştırılmış olan borçlar üzerinde bir etkisi olmaz. Bunun bir sonucu olarak taraflar, kural olarak, ne pahasına olursa olsun sözleşme koşullarına uymak zorundadır.
Kira sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin hükümlerine uygun olarak kararlaştırdıkları bedel üzerinden borç ilişkisini devam ettirmek zorundadır. Bu nedenle kira sözleşmesinde bedelin uyarlanabilmesi için kural olarak, dava açılması mümkün değildir. Taraflar sözleşmeyi, ileride sözleşmenin koşullarında değişiklik meydana gelmeyeceği inancıyla yaparlar. Bu ön kabulden hareketle değerlendirdiğimizde, tarafların sözleşme şartlarının ileride değişeceğini bilselerdi imzalanmış olan sözleşmeyi mevcut şartlarla kabul etmeyecekleri de düşünülebilirdi.
Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması hususu da tam bu noktada değişen koşullara rağmen tarafların her ne olursa olsun sözleşmeye uygun hareket etmeleri mi beklenmeli yoksa değişen koşulların varlığı halinde sözleşmenin sonlandırılmasına veya değişikliğe tabi tutulmasına izin verilir mi konusuyla gündeme gelmiştir.
Her ne kadar bir sözleşmede, o sözleşmenin koşullarına bağlı kalma ilkesi esas olsa da bazı durumlarda değişen koşullar borcu o kadar etkiler ki, borcun sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde ifasının talep edilmesi, Türk Medeni Kanunu madde 2’de yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek hale gelebilir. Bu gibi durumlarda borçludan mevcut sözleşme koşullarına uygun olarak borcunu yerine getirmesi beklenemez. Nitekim uyarlama gereken durumlar da sözleşme adaleti tamamen veya kısmen ortadan kaldırıyor ise söz konusu olur. Olağan dışı olarak nitelendirilebilecek bu gibi durumlarda sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması hatta sonlandırılması gündeme gelebilir. Bu şekilde sözleşmenin değişen koşul ve durumlara uygun hale getirilmesine uyarlama adı verilmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 138, aşırı ifa güçlüğü sonucunda uyarlamanın kanuni dayanağı haline gelmiştir. Buna göre ilgili madde ile gelen düzenleme “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.” şeklinde düzenlenerek uyarlamayı gerekli koşulların gerçekleşmesi halinde mümkün kılmaktadır. Bu hüküm ile aynı zamanda aşırı ifa güçlüğü halinde hakimden sözleşmenin uyarlanmasını talep hakkı da mümkün olmaktadır. Ayrıca bunlara ek olarak sözleşmenin niteliğine göre sözleşmeden dönme veya sözleşmenin feshi imkanı da yine bu madde ile tanınan haklar arasındadır.
1- Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması İçin Aranan Şartlar
A- Kira Sözleşmesi Kurulurken Mevcut Olan Şartlarda Önemli Değişiklikler Meydana Gelmiş Olması
Aşırı ifa güçlüğünden bahsedebilmek için sözleşme kurulurken geçerli olan koşulların sözleşme kurulduktan sonra değişikliğe uğramış olması gerekmektedir. Sözleşme kurulurken var olan ve herhangi bir değişikliğe uğramamış şartların, sözleşme kurulduktan sonra aşırı ifa güçlüğüne gerekçe gösterilmesi mümkün değildir. Örneğin ekonomik kriz döneminde düzenlenmiş bir kira sözleşmesinin bu kriz gerekçe gösterilerek uyarlanmasının talep edilmesi kural olarak mümkün değildir ancak özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme yapılırken var olan krizin etkileri, beklenenden daha ağır neticeler doğurmaya başlamışsa, uyarlama talebi imkanının borçluya tanınması gerekecektir.
Sözleşme kurulurken belirlenmiş kira bedelinin yüksek olması nedeniyle uyarlamaya başvurulması söz konusu değildir. Nitekim taraflar kira bedelini genel hükümler çerçevesinde serbestçe kararlaştırabilir. Bu nedenle, sözleşme kurulduktan sonra meydana gelen değişiklik nedeniyle edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması söz konusu olmaz. Ancak sözleşmenin kurulması esnasında belirlenen bedelin çok yüksek olduğu iddiası, Türk Borçlar Kanunu madde 28 hükmü anlamında aşırı yararlanma (gabin) bakımından değerlendirilebilir.
Sözleşme kapsamında gerçekleşen her türlü değişikliğin, aşırı ifa güçlüğüne yol açtığı savunulamaz. Meydana gelen değişikliğin aşırı ifa güçlüğüne neden olarak gösterilebilmesi için, hayat deneyimlerine göre önemli sayılabilecek nitelikte olması aranır. İlgili hükümdeki (TBK m.138) ifadesiyle olağanüstü değişiklik, edimin ifasını imkansız hale getirmemekle birlikte, aşırı ifa güçlüğüne düşen taraf üzerinde ciddi ve ağır neticeler oluşturmaktadır.
Değişikliğe yol açan olayın kaynağı önemli değildir. Doğa olayları, sosyal ve ekonomik gelişmeler, siyasi kararlar, yargı kararları, yasama faaliyetleri aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet verebilir. Benzer şekilde para değerindeki aşırı düşüşler, yüksek oranda yeni vergiler, ithalat ve ihracat yasakları da aşırı ifa güçlüğüne yol açan olağanüstü olaylar arasında sayılabilir. Aynı şekilde salgın hastalıkların da aşırı ifa güçlüğüne yol açması ihtimal dahilindedir.
Aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet veren değişikliklerin sözleşmenin şartları göz önünde bulundurularak her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Ancak hiç şüphesiz bu değişiklikler, edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozacak nitelikte olmalıdır. Değişikliğe yol açan olayın toplumun tamamını etkilemesi şart değildir.
B- Değişiklik Meydana Getiren Durum Öngörülemez Olmalıdır
Aşırı ifa güçlüğü, sözleşme yapılırken öngörülemeyen nedenlerden kaynaklanmalıdır. Bundan ötürü aşırı ifa güçlüğü bakımından öngörülemezlik ve olağanüstülüğün bir arada bulunması gerekmektedir. Öngörülemezlik, somut olay kapsamında tarafların göz önünde bulundurmalarının mümkün olmadığı durumları ifade etmektedir. Genel hayat tecrübelerine göre, sözleşme şartlarının ileride değişmesi, sözleşmenin yapıldığı sırada tahmin edilebilir ya da tahmin edilmesi beklenebilir nitelikteyse, Türk Borçlar Kanunu madde 138 hükmünün uygulanması ve dolayısıyla sözleşmenin uyarlanması mümkün olmayacaktır.
Öngörülemezlikte, normal hayat deneyimlerine göre, sözleşme ilişkisinin ilerisini kestirme veya nasıl bir yol alacağını önceden anlayabilme ve ona göre davranma kabiliyeti bulunmamaktadır. Öngörülemez olayda, hayatın olağan akışının dışında gerçekleşme söz konusudur. Örneğin depremin olup olmayacağı veya ne zaman ne şiddette olacağı öngörülemezdir. Bu gibi durumlarla karşılaşılması, kural olarak Türk Borçlar Kanunu madde 138 anlamında öngörülemezlik koşulunun gerçekleştiği söylenebilir.
C- Edimler Arasındaki Denge Aşırı Derecede Bozulmuş Olmalıdır
Aşırı ifa güçlüğünün söz konusu olabilmesi için tarafların sözleşme ile kurmuş oldukları edim dengesi, yeni oluşan durum nedeniyle aşırı derecede bozulmuş olmalıdır. Burada aşırılık ile kastedilen oluşan dengesizliğin açık ve ağır olmasıdır. Oransızlığın açık ve ağır olup olmadığı tespit edilirken objektif kıstaslar esas alınmalıdır. Yeni durumun taraflardan birisi için sözleşmeye uygun hareket etmeyi çekilmez kılması bu niteliğe işaret edecektir. Bu durumun muhakkak borçlunun yıkımına sebebiyet verecek seviyeye ulaşması şart değildir.
Edimler arasındaki dengenin aşırı bozulduğuna dair değerlendirme yapılırken, değişikliğin münferit sözleşme kapsamında taraflar üzerindeki etkisinin göz önünde bulundurulması gerekir. Bu nedenle, taraflardan birinin ekonomik durumunun çok iyi olması, ilgili sözleşmede edimler arasındaki denge ne kadar değişecek olursa olsun bundan aşırı etkilenmeyecek olması, aşırı ifa güçlüğü içinde bulunmadığı anlamına gelmez. Benzer şekilde meydana gelen değişikliğin aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafın ekonomik yıkımına yol açması da şart değildir.
D- Kira Sözleşmesinde Uyarlamaya Engel Hüküm Bulunmamalıdır
Tarafların sözleşmeye koyacakları hükümlerle uyarlamayı engellemeleri mümkündür. Olumsuz uyarlama kaydı anlamını taşıyan hükümler sayesinde, borçlu aşırı ifa güçlüğüne düşse de sözleşme kurulduğu zamandaki şartlarla varlığını devam ettirir ancak bu hükümlerin varlığına rağmen sözleşmenin uyarlanması yine de gündeme gelebilir. Şöyle ki hakim talep üzerine uyarlamaya dair hükümlerin de uyarlanmasına hükmedebilir. Ayrıca olağanüstü olayın etkilerinin beklenenden fazla olduğu durumlarda uyarlamaya dair hükümlerin varlığı, edimler arasındaki aşırı oransızlığı gidermekte yetersiz kalabilir. Bu ihtimalde de aşırı ifa güçlüğünde bulunan taraf, uyarlama talep edebilmelidir. Yargıtay’ın, sözleşmede yer alan uyarlama yapılamayacağına ilişkin hükümlere rağmen sözleşmenin uyarlanabileceğine dair verdiği kararlar mevcuttur.
2- Uyarlamanın Kira Sözleşmesine Uygulanmasının Neticeleri
Türk Borçlar Kanunu madde 138’de aşırı ifa güçlüğünün varlığı halinde sözleşmenin uyarlanması veya sonlandırılması öngörülmüştür. Bu seçenekler arasında sözleşmenin ayakta kalması için uyarlamaya öncelik vermek daha efektif olacaktır. Nitekim TBK m.138 hükmünde de öncelikle sözleşmenin ayakta tutularak uyarlanması ancak bu mümkün olmadığı taktirde sonlandırılması aşamalı şekilde sunulmuş seçeneklerdir.
Kira sözleşmesinin uyarlanması, şartlarının değiştirilerek aşırı ifa güçlüğüne neden olan durumun etkisinin ortadan kaldırılmasını ifade eder. Uyarlama sayesinde, sözleşme değişen şart ve durumlara uydurulmaktadır. Kira sözleşmesi bakımından da sözleşmeyi ayakta tutmak şartıyla sözleşmede yapılan her türlü değişiklik, uyarlama anlamı taşır. Hakim takdir hakkını kullanarak ifa yerinin, zamanının, şeklinin değiştirilmesi; edimlerin yeniden belirlenmesi; faiz gibi yan edimlerde değişiklik yapılması; özellikle sürekli edimli sözleşmelerde ifa süresinin değiştirilmesi şeklinde uyarlamayı gerçekleştirebilir.
Kira sözleşmeleri bakımından en sık karşılaşılan uyarlama halleri kira bedelini konu edinir. Özellikle yabancı para üzerinden gerçekleştirilen kira sözleşmelerinde yaşanan ekonomik krizlerin etkisiyle, edimler arasında aşırı oransızlık oluşabilmekte ve uyarlama gündeme gelebilmektedir.
Hakimin uyarlamayı gerçekleştirebilmesi, dolayısıyla sözleşmeyi ayakta tutabilmesi için bir talebin varlığı şarttır. Hakime yöneltilmesi gereken bu talebin varlığı nedeniyle sözleşmenin ayakta tutularak uyarlanması, talepte bulunan bakımından yenilik doğuran hak niteliğinde değildir. Hakim tarafından uyarlamaya dair verilmiş olan karar daha ziyade inşai niteliğe sahiptir.
3- Kira Sözleşmesinin Feshi
Aşırı ifa güçlüğü durumunda kira sözleşmesini feshetme imkanı da bulunmaktadır. Sözleşmenin sonlandırılması, aşırı ifa güçlüğünde bulunan tarafa tanınmış bir yenilik doğuran hak niteliğindedir. Bu hakkın tek taraflı irade açıklamasıyla kullanılması neticesinde, hakim kararına gerek olmaksızın hüküm ve sonuç doğar.
4- Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/2910, K. 2020/6680, T. 17.11.2020:
“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/5741 K. 2019/7695 T. 9.10.2019:
“Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “… Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirilmiştir.
Somut olayda; önceki malik … ile davalılardan … arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada, Mahkemece uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan hüküm kurulduğu görülmektedir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bozma gerekleri yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”
KAYNAKÇA:
Hayrunnisa ÖZDEMİR, Kira Hukuku Davaları
