Kira sözleşmelerinde depozito ile ilgili birçok sorunla karşılaşılmaktadır. Uygulamada depozito kira sözleşmesi yapılırken elden ödense de aslında Türk Borçlar Kanunu madde 342’de yer alan düzenlemeye göre depozitonun kiracı tarafından bankada açılacak bir hesaba yatırılması gerekmektedir. Bu husus 342. maddede “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.” şeklinde açıkça düzenlenmiştir.
Depozitonun bankaya yatırılması sürecinde ise birçok sorunla karşılaşılabilmektedir. Bu makalemizde, depozitonun bankaya yatırılması sürecinde karşılaşılabilecek güncel sorunları başlıklar halinde ele alacağız.
1- Kiracının Hesap Üzerinde Tasarruf Etmesi
Türk Borçlar Kanunu madde 342’de yer alan düzenlemeye göre kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere güvence bedelini (depozito) vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak suretiyle ödeme yapacaktır. Her ne kadar vadeli hesap kiracının adına açılacak ise de kiracının hesaptaki para veya depo edilmiş bulunan kıymetli evrak üzerinde kira sözleşmesi sona ermediği sürece kiraya verenin onayı olmaksızın serbestçe tasarruf etmesi mümkün değildir. Hükümde sadece paranın çekilmesinden söz edilmekte ise de hesap veya kıymetli evrak üzerinde tasarruf anlamına gelen tüm işlemler kural olarak ancak kiraya verenin onayı ile gerçekleştirilebilecektir.
Bunun istisnasını hesap rehni teşkil etmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 342’ye göre hesap üzerinde üçüncü kişilerin lehine rehin konulmasına ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır ancak böyle bir rehin konulmasına ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Böyle bir rehin işleminin varlığı halinde bile kiraya verenin öncelik hakkı söz konusu olacağı için, kiracı tarafından yapılacak böyle bir rehin işlemine kiraya verenin onayını arama ihtiyacı bulunmamaktadır. Aynı husus bankaca hesap üzerinde rehin konulması halinde de söz konusudur.
Yukarıda da anlatıldığı gibi kira sözleşmesi süresince kiracının hesap üzerinde tasarruf edebilmesi ve özellikle güvence bedelini geri alabilmesi kiraya verenin onayına bağlıdır. Bu rıza bir şekle bağlanmışsa da uygulamada bankaların her zaman yazılı bir talimat arayacakları açıktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6420 Esas, 2016/2685 Karar, T. 4.4.2016
6098 Sayılı TBK’nın 301. maddesine göre kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK’nın 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK’nın 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 15.8.2013 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Alt kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11. maddesindeki açık düzenleme davacı alt kiracı tarafından bilinmekte olup kiralanan taşınmazın ruhsatının bulunmadığını bile bile taşınmazı kiralamıştır. Bu durumda davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu kabul edilemez. Davacı kiracı kiralananı tahliye ve teslim etmemiş olup, dava tarihi ve yargılama aşamasında tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden sorumludur. Bu sebeple peşin ödediği kira bedelinin iadesini ve depozito bedelinin iadesini isteyemez. Mahkemece yukarda izah edilen sebeplerle davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
2- Kiraya Verenin Depozitoda Kesintiye Gitmesi
Kiraya verenin depozitoda kesintiye gidebilmesi için kiracının rızası aranmaktadır. Kiracının rızası olmadığı taktirde ise kesinleşmiş bir mahkeme kararının ya da icra takibinin varlığı halinde kiraya veren depozitoda kesintiye gidebilecektir. İcra takibinin varlığı halinde banka, icra takibi ile kesinleşmiş miktarı ödeyecektir. Kira sözleşmesi sona ermiş ise kalan miktarın kiracıya iade edilmesi gerekecektir.
3- Bankanın Sorumluluğu
Türk Borçlar Kanunu madde 342 hükmü bankaya yatırılan depozito bedelinin hangi durumlarda kime verilebileceğini düzenlemiş durumdadır ancak bu düzenlemenin bankayı kiracı ve kiraya verenler ile karşı karşıya getirmesi ve uygulamada birtakım uyuşmazlıklara yol açması olasıdır.
Banka ile kiracı arasında bir sözleşme ilişkisi mevcuttur. Bu nedenle de bankanın kiracıya karşı sorumluluğu da kural olarak borca aykırılık hükümlerine tabi olacaktır. Bankanın kiracıya karşı sorumluluğu hususunda Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinin üçüncü fıkrası gereği, kiraya veren kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemiş ise kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracının istemi banka güvenceyi geri vermekle yükümlüdür ancak bu noktada sözleşmenin sona erip ermediğinin ispatı ile ilgili bir sorun ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle bankalar ya kira sözleşmesinin sona erdiğinin ispatlanmasını ya da kiraya verenin onayını arayacaktır.
Bankanın kiracıya karşı sorumluluğu yönünden ise depozito hesabı kiraya veren adına açılacağı için kiraya veren ile banka arasında sözleşmesel bir ilişkinin mevcut olduğu söylenemez. Bu gibi hallerde bankanın kiraya verene karşı sorumluluğu kanundan doğan bir borcun ihlali olarak karşımıza çıkacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/2519 Esas, 2019/10687 Karar
“Somut olayda; kira sözleşmesinin depozito bedeli bakımından sözleşmenin 8.2. maddesinde kiracının mecuru tahliye etmesinden sonra kira borcu ile taşınmazda herhangi bir hasarın bulunmaması, yönetim giderlerinin tamamını ödemesi, elektrik, su vs. borçlarının tamamının ödenmesi halinde kiraya veren tarafından depozit olarak alınan para ya da teminat mektubunun kiracıya aynen iade edileceği düzenlenmiştir. …Depozito iadesi bakımından ise yine sözleşme hükmü gereğince depozitonun iadesi koşulları oluştuğu takdirde iadesi gereken tutar bakımından kabul kararı verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve anılan gerekçe ile davanın tümden reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2003/271 Esas, 2003/1640 Karar, 24.2.2003
“Mevzuatımızda açık bir hüküm olmamakla birlikte sözleşme serbestisi prensibi gereği, gerek öğretide gerekse yargı kararlarında kira sözleşmelerinde yer alan depozitoya ilişkin anlaşmaların kural olarak geçerli olduğu kabul edilmektedir. Depozitonun tek amacı ve fonksiyonu, kiralayanın alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Bunun dışında kiralayan açısından bir sermaye veya kredi işlevi görme amacı yoktur. Öte yandan kiralayanın depozitodan herhangi bir şekilde ekonomik fayda sağlaması hem kira sözleşmesinin amacını aşar, hem de 6570 S.K.’nun 16. Maddesine konu olan kira bedelinden fazla para alma yasağına aykırı bir davranış teşkil eder. Kiralayanın depozitonun değerini artırma yükümlülüğü elbette yoktur. Ancak kendisine teminat olarak bırakılan depozitonun enflasyon karşısında değerini kaybetmemesi için MK. md.2’deki iyi niyet kuralları çerçevesinde gerekli önlemleri alması gerekir. Paranın değerinin en azından sabit kalması için uygulamada çoğunlukla döviz veya altın alma ya da parayı bir banka hesabına yatırma yoluna gidilmekte ise de; kurların tespitinin ayrı bir işlem gerektirmesi ve kaydi işlemlerinin yapılmamasından dolayı alınabilecek önlemler içinde en kolay yol, depozitonun ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılmasıdır. Depozitodan elde edilen faiz geliri, depozitoya dahil olacaktır. Bununla teminatın değeri artacağından ötürü hem kiracının hem kiralayanın menfaati korunmuş olacaktır. Kira Depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği sürece kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temin için verilmiş sayılır. Kiracının kira ilişkisi sona erdiğinde herhangi bir borcu yok ise depozito olarak alınmış paranın iadesi gerekir. Bu durum karşısında mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamaların ışığı altında öncelikle davacı kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kiracının sorumluluğunda bulunan iddia ile sınırlı tüm alacaklarını saptadıktan sonra, davalının sözleşmenin başlangıcında vermiş bulunduğu kira depozitosunun, ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılması gereken tarihten itibaren hesaplanacak faizi ile bulunacak toplam miktarın indirilmesiyle doğacak sonuca göre karar vermekten ibarettir.”
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M., 2017. Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M.,2017. Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
