You are currently viewing Kat Malikinin Yükümlülükleri

Kat Malikinin Yükümlülükleri

Kat malikleri arasında paylı mülkiyet esasına dayanan, tüzel kişiliği bulunmayan, kişiler topluluğu sayılabilecek bir ilişki biçimi vardır. Kimi hukukçular kat malikleri birliğinin yapısı itibariyle dernek ya da ortaklığa benzediğini düşünseler de Türk hukukunda kat mülkiyeti birliğinin paylı mülkiyet birliği görünümünde olduğu görüşü hakimdir. Kat maliki, bağımsız bölüme malik olmasıyla birlikte kat malikleri birliğine katılma iradesi aranmaksızın bu birliğe dahil olmaktadır. Bu açıdan da kat mülkiyeti ilişkisi dernek ve ortaklık ilişkisinden ayrılmaktadır. Kat malikleri birliğinde birden fazla malik bulunması dolayısıyla ortada çatışması olası birden çok çıkar bulunmaktadır. Bu nedenle kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken haklarını tam olarak kullanabilmesi, diğer malikler ile arasındaki düzen ortamının bozulmaması adına kat maliklerinin katlanmak zorunda oldukları bazı yükümlülükler bulunmaktadır. Bu yükümlülükleri diğer maliklere karşı olan yükümlülükleri, kendi bağımsız bölümüne ilişkin yükümlülükleri, ortak alan kullanımına ilişkin yükümlülükleri ve son olarak anataşınmaza ilişkin yükümlülükleri olmak üzere beş ana başlığa ayırabiliriz.

I- Kat Malikinin Diğer Kat Maliklerine Karşı Yükümlülükleri

  1. Doğruluk Kurallarına Uyma Yükümlülüğü

Türk Medeni Kanunu’nun ikinci maddesine göre herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına riayet etmek zorundadır. Bağımsız bölüm sahiplerinin bir arada düzen ve uyum içerisinde yaşayabilmeleri için tüm kat maliklerinin karşılıklı olarak dürüstlük kurallarına uymaları gerekmektedir. Bu nedenle kat maliki gerek ortak alan ve eklentilerde gerek ise kendi bağımsız bölümlerinde yasanın kendilerine tanımış olduğu hakları kullanırken başkalarının haklarını ihlal etmemeye özen göstermelidir.

2. Birbirlerini Rahatsız Etmeme Yükümlülüğü

            Kat maliki, hem kendi bağımsız bölümünü kullanırken hem de ortak alan ve eklentileri kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye özen göstermelidir. Kat malikinin diğer kat maliklerini rahatsız etmeme borcuna ilişkin hem Türk Medeni Kanunu’nda hem de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlemeler bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kat maliklerinin borçları başlıklı 18. maddesine göre “Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur”. Yine aynı şekilde Türk Medeni Kanunu’nun komşu hakkı başlığıyla düzenlenen 737. maddesi de kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmeme yükümlülüğüne dayanak oluşturur.

Kat malikinin diğer malikleri rahatsız etmesi durumda ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine dayanarak hakimin müdahalesini istenebilir. Ayrıca kat malikinin rahatsız edici davranışı sonucu ortaya bir zararın çıkması durumunda ise Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi uyarınca sorumluluğuna da gidilebilir. Bu maddeye göre taşınmazın maliki mülkiyet hakkını kullanırken yasal sınırın dışına çıkması sonucu zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Kat malikinin diğer kat maliklerini rahatsız edici davranışlarına örnek olarak, geceleri yüksek sesli müzik dinlemek, evde beslenmesi uygun olmayan hayvanları beslemek veya pis ve kötü koku yaymayı örnek olarak gösterebiliriz. Bu davranışların rahatsız edici davranış olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceğine karar verirken de kanunun özüne, yerel örf ve adetlere ve iyiniyet ve dürüstlük kurallarına da dikkat etmelidir. Örneğin yönetim planında evde evcil hayvan beslemeye dair bir düzenleme yoksa sadece kedilerden hoşlanmadığı için evinde kedi besleyen kat malikinin kendisi rahatsız ettiği iddiası isabetsiz olacaktır.

3. Diğer Kat Maliklerin Haklarını Çiğnememe Yükümlülüğü

Kat malikinin bir diğer yükümlülüğü ise diğer kat maliklerinin haklarını çiğnememe yükümlülüğüdür. Bu yükümlülüğe göre kat maliki, kanunda kendisine tanınan hakları kullanırken diğer maliklerin haklarını çiğnememelidir. Kat malikleri bu yükümlülüğe karşılıklı olarak uymadıkları takdirde kat malikleri arasındaki düzen ve saygı ortamının zarar görmesi kaçınılmaz olacaktır. Kat malikinin diğer maliklerin manzaralarını kapatacak şekilde kendi bağımsız bölümüne yapılar yapması ya da diğer maliklerin ortak alanlardan faydalanmasını engelleyecek eylemlerde bulunması bu yükümlülüğü ihlal ettiği durumlara örnek teşkil etmektedir.

4. Yönetim Planına Uyma Yükümlülüğü

Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Bu sebeple yönetim planı hükümlerine uymak tüm kat maliklerinin borcudur. Örneğin yönetim planında kat maliklerinin bağımsız bölümde evcil hayvan beslemeleri yasaklanmış ise kat malikleri bu karara uymak zorundadır. Ne var ki yönetim planında alınan karar kanuna ve ahlaka aykırı olarak alınmamış olsun. Kanuna ve ahlaka aykırı olarak düzenlenen bir yönetim planı hükmü geçersiz olacağı için kat malikinin bu yönetim planı hükmüne uyma yükümlülüğü yoktur. Aynı şekilde kanuna aykırı olmamasına karşın karar alınması için normalden farklı şartlara sahip hükümlerde de bu şart sağlanmadan karar alınmış ise kat maliki bu hükme de uyma yükümlülüğü yoktur. Örneğin tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınması gereken karar oyçokluğu ile alınmışsa bu karar bağlayıcı değildir.

II- Kat Malikinin Kendi Bağımsız Bölümüne İlişkin Yükümlülükleri

Kat maliki diğer maliklere karşı olan yükümlülüklerinde olduğu gibi bağımsız bölümünü kullanırken de öncelikle dürüstlük kuralına ve yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır. Bu iki genel yükümlülüğü dışında bağımsız bölümü tahsis amacına uygun kullanma yükümlülüğü ve bağımsız yapıda anataşınmaza zarar verecek değişiklik, tesis ve onarım yapmama yükümlülükleri de bulunmaktadır.

  1. Bağımsız Bölümü Tahsis Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü

Kat malikinin bağımsız bölüme ilişkin yükümlülüklerinden belki de en önemlisi bağımsız bölümü tahsis amacına uygun olarak kullanma yükümlülüğüdür. Anataşınmaz kütüğünde bağımsız bölümün hangi amaca tahsis edildiği yazmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yasak işler başlıklı 24. maddesinin birinci fıkrasında tahsis amacı dışında kullanımının kesin olarak yasak sayıldığı durumlar düzenlenmiştir. Bu hükme göre kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi işletmelerin kurulması yasaktır. Buna aykırı olarak yapılan bir sözleşme ise hükümsüz olacaktır.

Kesin olarak yasaklı olmasına rağmen bağımsız bölümün bu şekilde kullanılması durumunda ise kat malikleri, kiracılar ve bu şekilde kullanımdan dolayı zarar görebilecek ilgili herkes mahkemeye başvurarak bağımsız bölümün bu şekilde kullanımının durdurulmasını talep edebilecektir. KMK md. 24’ün ikinci fıkrasında ise kütükte mesken olarak nitelendirilen bağımsız bölümün yalnızca kat maliklerinin oybirliğiyle açılabilen işletmeler düzenlenmiştir. Bu hükme göre sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat maliklerinin oybirliği ile bağımsız bölümde kurulabilirler.

2. Bağımsız Bölümde Anataşınmaza Zarar Verecek Değişiklik, Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü

Kat malikleri bağımsız bölümlerinde değişiklik veya onarım yaparken diğer kat maliklerinin rızasını almak zorunda değildir ancak bu değişiklikleri anataşınmaza zarar vermeden gerçekleştirmek zorundadır. Kat malikinin değişiklik, onarım veya tesis yaparken diğer maliklerin rızasını alması gerektiği tek durum ise kat malikinin değişiklik veya onarım yaptığı tavan, taban veya duvarın bağlantılı olduğu başka bir bağımsız bölüm bulunmasıdır. Bu durumda kat maliki bağlantı bulunan diğer kat malikinin rızasını almadan bu işlemleri gerçekleştiremeyecektir. Diğer malikin rızasını almış olsa bile yine de anataşınmaza zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Bir diğer durum ise kat malikinin bağımsız bölümde yapmış olduğu değişikliğin anataşınmazın görünüşünde büyük farklılıklara yol açması durumudur. Bu gibi büyük değişikliklerde tüm kat maliklerinden beşte dördünün yazılı onayının alınması zorunludur. Yargıtay da bağımsız bölümde anataşınmazın dış görünüşü bozacak şekilde yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesine karar vermiştir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E. 2019/5059 K. 2020/1130 T. 2.3.2020).

III- Kat Malikinin Ortak Alanların Kullanımına İlişkin Yükümlülükleri

Kat malikleri arsa payları oranında ortak alanlarda maliktir. Bu nedenle de payları oranında ortak alanları kullanma hakları bulunmaktadır ancak bu haklarını kullanırken bağımsız bölümlerde olduğu gibi yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun hareket etmek zorundadır. Bu sebeple ortak alanları kullanırken gerekli dikkat ve özeni göstermeli, diğer kat maliklerinin ortak alanları kullanma hakkına saygı duyup bu haklarını kullanmalarını engelleyecek davranışlardan uzak durmak zorundadır. Kat maliki ortak alanda arsa payı oranında malik olsa da ortak alanda değişiklik, onarım veya tesis yapabilmesi için diğer tüm maliklerden beşte dördünün yazılı onayını almak zorundadır. Bu onay verilmeden değişiklik yapılması takdirinde ise kat maliklerinden her biri mahkemeye başvurarak ortak alanın eski hale getirilmesini talep edebilecektir. Ortak alanda yapılması gereken onarımın bir an önce yapılmadığı takdirde anataşınmazda büyük zararların ortaya çıkacağı durumlarda ise diğer kat maliklerinin rızası alınmadan da onarım işleri yapılabilmektedir.

IV- Kat Malikinin Anataşınmaza İlişkin Yükümlülükleri

Kat maliklerinin anataşınmaza ilişkin anataşınmazın korunması ve bakımı yükümlülüğü ve anataşınmazın giderlerine katlanma yükümlülüğü olmak üzere iki ana yükümlülüğü bulunmaktadır.

  1. Anataşınmazın Bakımı Ve Korunması Yükümlülüğü

Kat malikinin anataşınmazı özenli ve zarar vermeyecek şekilde kullanma yükümlülüğü olduğu gibi aynı şekilde anataşınmaza bir zarar gelmesi durumunda bakımını ve onarımını yapma yükümlülüğü altındadır. Anataşınmazda bulunan tüm yapılar koruma ve bakım yükümlülüğü kapsamındadır. Kat malikinin yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar” şeklinde düzenlenmiştir. Kat maliki bu yükümlülük doğrultusunda anataşınmazda düzenli olarak bakım yapılması gereken asansör, kazan dairesi gibi bölümlerin bakımını yaptırmalı eğer anataşınmaz zarar görme tehlikesi içindeyse bu durumu önlemek için gerekli önlemleri almalıdır. Ayrıca kat malikinin bağımsız bölüme ilişkin yükümlülüklerinde değindiğimiz gibi bağımsız bölümünde değişiklik, onarım veya tesis yaparken anataşınmaza zarar verecek işlemler yapmamalı, anataşınmazın mimari yapısını, dış görünüşünü bozacak değişiklikler yapmamalıdır. Kat maliki anataşınmaza vermiş olduğu zarar sebebiyle diğer kat maliklerine karşı zararı oranında sorumludur.

2. Anataşınmazın Giderlerine Katılma Yükümlülüğü

Anataşınmazın günlük kullanımı, bakımı ve onarımı gibi birçok sebepten dolayı giderleri ortaya çıkmaktadır. Kat maliki eğer aksine bir karar alınmamış ise kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anataşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat maliki bu giderlere katılmadığı takdirde her bir kat maliki veya yönetici tarafından dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir. Kat malikinin gideri ödemediği her gün için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı işletilir. Kat maliki ortak alanı kullanmadığı veya kullanma hakkını devrettiği yahut kendi bağımsız bölümünün özel durumu nedeniyle ortak alanı kullanmaya ihtiyaç duymadığı iddiasıyla anataşınmazın genel giderlerine katılmaktan kaçınamaz.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E. 2019/5059 K. 2020/1130 T. 2.3.2020:

“Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı sitede kat maliki olarak davalı … tarafından mimari projeye, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olarak ve diğer kat maliklerinin rızası alınmaksızın binanın dış görünüşü ve estetiğini bozacak şekilde açık olması gereken balkonların balkon özelliğini kaybettirecek ve binanın estetiğini bozacak şekilde PVC doğrama ve cam bölme ile kapatıldığını belirterek, davalının projeye aykırı olarak balkonlarında yaptığı değişikliklerin projeye uygun hale getirilmesini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 18/06/2015 havale tarihli bilirkişi raporundaki gibi projeye uygun olarak eski hale getirilmesine, eski hale getirilmesi için davalıya 30 günlük süre verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 19/10/2017 tarih ve 2017/4394 Esas-2017/8076 Karar sayılı ilamıyla “Dosyada bulunan tapu kayıtlarına göre, davalının davacı sitenin 3. blokunda 57 ve 61 numaralı bağımsız bölümlerin maliki olduğu anlaşılmaktadır. Davacı, dava dilekçesinde hangi bağımsız bölümde bulunan mimari projeye aykırılıkların giderilmesini talep ettiğini açıkça yazmamış; hükme esas alınan bilirkişi raporunda 61 numaralı bağımsız bölümden bahsedilmiş; davalının bilirkişi raporuna karşı beyanlarında mimari projeye aykırılığın 61 numaralı bağımsız bölümde değil 57 numaralı bağımsız bölümde olduğunu belirtmesine rağmen mahkemece dava konusu taşınmazın hangisi olduğu şüpheye mahal vermeyecek biçimde tespit edilmeden “18/06/2015 havale tarihli bilirkişi raporundaki gibi projeye uygun olarak eski hale getirilmesine” denilerek hüküm kurulmuştur.

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2. maddesinde “Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.” düzenlemesi mevcuttur. Buna göre, mahkemece, dava konusu taşınmazın hangisi olduğu tespit edildikten ve mahallinde bilirkişilerin katılımıyla yapılacak keşiften sonra dava konusu taşınmazda projeye aykırı olduğu tespit edilen imalat ve tadilatların krokiye bağlanarak eski hale getirilmesi gereken alan ve işlemlerin tespit edilip bu hususlar açıkça gösterilmek suretiyle hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmiş olması ve hükümde bilirkişi raporuna atıf yapmakla yetinilmesi doğru bulunmamış ve hükmün bozulması gerekmiştir.” gereğine değinilmiştir.

Mahkemece Yargıtay bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yapılan yargılama neticesinde; kat maliklerinin ana taşınmazın mimari durumunu koruma, projeye aykırı imalat yapmama yükümlülüğü bulunmakta olup, bütün kat maliklerince verilmiş bir karar olmadıkça projeye aykırı imalat yapılamayacağı, kat mülkiyetine tabi olan yerde bütün kat maliklerinin rızası olmaksızın yapılan projeye aykırı imalata ilişkin olarak yapı kayıt belgesi alınmasının, Kat Mülkiyeti Kanununa ve bütün kat maliklerini bağlayan yönetim planı hükümlerine aykırılığı ortadan kaldırmayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne;

Davaya konu olan Küçükçekmece ilçesi, Halkalı mahallesi, 837 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 3. Blok 57 no.lu bağımsız bölümün bilirkişi raporu ile tespit edilen mutfak ile balkon arasında projede yer alan ve PVC kapının her iki yanında yer alan 0,70 mX 2,60 m ölçülü bölücü duvarlar ile 1,40 m X 2,20 m ölçülü PVC mutfak balkon arası kapının kaldırılarak yerine 2,75 m X 2,60 m ölçülü PVC esaslı doğrama ile kapatılan balkonun mimari projesine uygun olarak eski hale getirilmesine,

Balkon dış sınırlarına monte edilen pencere doğramanın kaldırılması, mutfak ile balkon arasındaki duvarın yeniden yapılması, mutfak balkon sınırına projeye uygun PVC kapı yapılarak eski hale getirilebilmesi için davalıya 30 günlük süre verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.”

Kaynakça:

Arıdemir, Arzu Genç. Kat Mülkiyeti I. On İki Levha Yayıncılık, 2021.

Germeç, Mahir Ersin. Kat Mülkiyeti Hukuku. Seçkin Yayıncılık, 2020.