634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca usulüne uygun olarak düzenlenen ve tebliğ edilen “İşletme Projesi” esasında geleceğe yönelik “tahmine” dayanan bir bütçeleme işlemi olduğundan sadece içinde bulunduğumuz pandemi sürecinin yarattığı değişiklikler için değil, ileriye yönelik ihtiyaç ve gerekliliklerde de baz alınmak suretiyle yapılan genel bir işlemdir.
İşletme projesinin tebliği için imza karşılığında bildirme veya taahhütlü mektup ile bildirme öngörülmüş olup, işletme projesi açık kanun hükmüne uygun olarak tüm kat maliklerine veya fiilen yararlananlara tebliğ edilir.
634 sayılı Kanun’un 37. maddesi (b) bendi uyarınca “Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar” işletme projesinde gösterileceği söylenmiştir. Buna göre; tüm kat maliklerinin ortak giderlere ve bunlar için toplanacak olan avansa katılma borcu kanunun 20. maddesinde düzenlenmiş olup, bu yükümlülükler işletme projesi ile tesis edilen yükümlülükler değildir. Diğer bir ifadeyle Kanun’un 20. maddesinde kat maliklerine ortak gider, ait ve avans borcuna katılma yükümlülüğü kanun hükmü ile zaten getirilmiştir. Bundan cihetle, düzenlenen geçici işletme projesinin kat maliklerinin kanundan doğan yükümlülüklerini ağırlaştırması gibi bir durum söz konusu olmadığı gibi, kat maliklerinin de işletme projesine itiraz etmek suretiyle kanundan doğan yükümlülüklerini reddetmeleri mümkün değildir. Kat maliklerinin ödemekle yükümlü oldukları kalemler kanun gereği bellidir ve bugüne dek bu şekilde süregelmiştir. Kat malikleri işletme projesinin onaylanmamasını veya itiraz ettiklerini gerekçe göstererek işletme projesinde gösterilen aidat borcunu ödemek zorunda olmadıklarını iddia edemeyeceklerdir. Zira işletme projesi kabul edilsin yahut edilmesin olağan hayat akışı ve günlük rutin içerisinde birtakım masrafların yapılması zorunlu olacağı ve kat maliklerinin de bunlardan yararlanmaya devam edeceği göz önüne alındığında kat malikinin işletme projesinde gösterilen “avans payı” (aidat) miktarını reddetmesi düşünülemez.
Kat Mülkiyeti Kanunu md .20/c’ye göre: “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” Kanun hükmünün açık lafzından da anlaşıldığı üzere kat malikinin ortak yer veya tesislerden herhangi bir sebeple yararlanmaması veya bunlar adına toplanan giderlerin yine herhangi bir sebeple lüzumsuz olduğu öne sürülemez. Nitekim pandemi nedeniyle sosyal tesislerin kapalı bulunması keyfi bir uygulama olmayıp; her şeyden önce, içinde bulunduğumuz olağanüstü salgın şartları dahilinde toplu yaşamın sürdürüldüğü bir ortamda genel sağlık ve hijyen kurallarının sağlanması adına yapılması gereken bir zorunluluk ve ayrıca yasal ödevdir. Bu sebeple bunlara ait masrafların lüzumsuz olduğundan bahsedilemez ve kat malikleri de bunlara ortak giderleri ve aidat borcunu ödemekten kaçınamaz. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 22.12.1975.E.1975/12027.K.1975/16011 sayılı kararında özetle “Ortak giderlerden alacak davasında KMK md. 37’nin uygulama yeri yoktur. Bu sebeple işletme projesi kesinleşmese dahi ortak giderleri ödemeyen kat maliklerine ve kiracılarına karşı icra yoluyla takip başlatılabilecektir.” Şeklinde hüküm kurmuştur. Bu kapsamda işletme projesinin işlevi sadece ispata ilişkindir. Yine Konuyla ilgili olarak Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 1995/6202, K. 1995/6922, T. 12.06.1995 sayılı kararında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bir işletme projesinin yapılması ve bunun kat maliklerine tebliği gerekli ise de, böyle bir işlem yapılmadığı takdirde kat maliki ya da kiracısı, ortak giderlere katılma yükümlülüğünden kurtulamaz. Bunun yaptırımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinin son fıkrası hükmünden yararlanma olanağının kaybıdır. Bu durumda yönetici, İcra İflas Kanunu’nun 68. maddesine göre değil, 67. maddesine göre açacağı dava ile alacağını genel hükümler dairesinde ispat ile yükümlüdür” şeklinde karar vermiştir. Yine aynı kararda “Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde sözü edilen avans ve ortak giderlerin tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın kaldırılmasına ilişkin olup, anılan Yasanın 22. maddesine dayanılarak kiracı hakkında açılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne göre tüm kat malikleri ortak giderlere katılmak zorunda olup, bu ortak giderlerden ödemekle yükümlü oldukları miktarları ödemeyenler hakkında yönetici ve kat maliklerinden her biri icra takibinde bulunabilir ve dava açabilir.” denilmiştir. Yine KMK md. 72’de toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanacağı hükme bağlanmıştır.
Sonuç olarak, içinde bulunulan pandemi koşullarının doğurduğu ekonomik güçlükler yadsınamaz olmakla birlikte bu durum apartman ve site idaresine ilişkin alınması gereken kararlar ve yapılması zorunlu masrafları durdurmamaktadır. Aynı şekilde kat maliklerinin sorumluluklarını da. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 18’e göre “Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” Denilmek suretiyle yukarıda ifade edilen durumların kiracılar için de aynı şekilde anlam ifade edeceği hükme bağlanmıştır. Buna göre işletme projesine itiraz eden kişi kat maliki de olsa, kiracı da olsa ortak giderler ve avans borcundan sorumlu olacaktır.
