Yargı görevini üstlenen devletin, hukuk kurallarını yürürlüğe koyması yanında bu kuralların ihlali halinde hak sahiplerinin hakkına kavuşmasını da sağlaması gerekir. Hakların ihlali halinde, bu hakkın korunması ve ihlalin bertaraf edilmesi için devletin yetkili yargı mercilerine başvurulur. Bu mercilerin hak arayan kişinin lehine karar vermesi durumunda hakkın icrası da ancak devlet organları vasıtasıyla yerine getirilir. Bu ikili aşamada önce hak tespit edilir veya ifası emredilir, bu yerine getirilmezse ikinci aşamada yetkili mercilere gerekirse zorla icra edilir.
Cebri icra prosedürü ancak başvuru üzerine başlatılan ve yürütülen bir prosedürdür, devletin kendiliğinden bu prosedürü yürütmesi mümkün değildir. Cebri icra, yani takip hukuku, maddi hukuktan kaynaklanan taleplerin devlet gücü yardımıyla fiilen gerçekleştirilmesine hizmet eden faaliyeti ifade eder.
Bazı zamanlarda alıcıya ihale edilen taşınmazın borçlu veya üçüncü kişi tarafından kullanıldığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu gibi durumlarda izlenecek yol İcra İflas Kanunu’nun 135. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmektedir. Buna göre “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” Bu madde hükmünden anlaşılacağı gibi eğer hacizden önceki tarihte yapılan kira sözleşmesi resmi bir belge ile belgelenmemiş ise taşınmaz on beş gün içerisinde tahliye edilebilir hatta gerekirse on beş günden sonra zorla çıkarılabilir.
Kiralanan taşınmaza ilişkin tahliye kararı kesinleşince, kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır. Bununla birlikte bazı durumlarda tahliye için taşınmaza gidildiğinde, taşınmazda takibin muhatabı olan borçlu-kiracı dışında bir üçüncü kişi ile karşılaşılabilir. Kural olarak takibin sonuçları ancak takibin muhatabı olan borçluya karşı hüküm ifade edecektir. Üçüncü kişiye karşı takip sonuç doğurmayacaktır.
Tahliye edilecek taşınmazda, borçlu dışında üçüncü kişinin bulunması halinde bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge gösteremez ise derhal tahliye olunur. Bununla birlikte bu kişi resmi bir belge gösteremese de kira sözleşmesinde belirtilen tarihten önceki bir tarihten beri taşınmazda oturduğunu beyan eder ve icra müdürünce mahallinde yapılan inceleme ile bu beyan doğrulanırsa, icra müdürü tahliyeyi erteleyerek, durumu üç gün içerisinde icra mahkemesine bildirir. Mahkeme, tarafları dinler ve duruma göre taraflardan birine yedi gün içinde mahkemede dava açması yönünde karar verebilir. Bu süre içerisinde dava açılırsa, davanın sonucuna göre hareket edilir. Dava açmayan taraf ise iddiasından vazgeçmiş sayılır. Davanın sonunda kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez ancak icranın durdurulmasına ilişkin İcra ve İflas Kanunu madde 36 uygulama alanı bulur.
Uygulamada icra yolu ile yapılan taşınmaz satımlarında, alıcının başvurusu üzerine, taşınmazda bulunan borçluya ya da üçüncü kişiye on beş günlük bir tahliye emri gönderilmektedir.
Taşınmazı işgal eden üçüncü işi, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanarak taşınmazı işgal etmekte ise, tahliyesi yoluna gidilemez. Bu belgelere hacizden önceki tarihte noterde düzenlenmiş kira sözleşmesi, mahkemelerce yapılan tespitler gösterilebilir. Bu durumda, alıcının genel hükümlere göre tahliye için mahkemeye başvurması gerekir.
Taşınmazı işgal eden üçüncü kişinin dayandığı kira sözleşmesinin hacizden önce yapılmış ve resmi ya da noterlikçe onaylanmış bir kira sözleşmesi olması kiracının işini kolaylaştırmaktadır. Ayrıca İcra İflas Kanunu madde 135/2 haciz yoluyla yapılan icra takiplerinin yanında ortaklığın giderilmesi ve iflas yoluyla yapılan takipler sonucu satılan taşınmazlar için de geçerlidir.
Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2012/515 E. 2012/1190 K. 12.12.2012 T.
“…Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir. Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir. Anılan yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez. Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir. İşte bu nedenledir ki, az Yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötü niyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir…”
Kanun lafzından ve Yargıtay kararlarından, adi nitelikteki kira sözleşmesinin tahliye emrini iptal ettirme kuvveti olmadığı görülmektedir. Zira ilgili kanun maddesi; borçlunun hacizden sonraki kötü niyetli işlemlerinin önüne geçmeyi hedeflemektedir. Her zaman düzenlenebilir olan adi nitelikte sözleşmeler ise bu bakımdan elverişli değildir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 16.04.2013 tarih 2013/5856 E. 2013/14476 K. sayılı kararında; kira ilişkisinin varlığına işaret edebilecek başka belgeler tahliye emrini iptal ettirebilecek nitelikte kabul edilmemiştir.
“… Adi yazılı kira sözleşmesi, vergi kaydı, SSK belgesi, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzları gibi belgeler İİK’nun 135/2. maddesinde öngörülen ve kiracı sıfatını belgeleyen resmi belgelerden sayılmaz. Bu nedenle, şikayetçinin, hacizden evvelki (ortaklığın giderilmesi davasından önceki) bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanılarak taşınmazı işgal ettiğini ispatladığı kabul edilemez. O halde, mahkemece, şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye emrinin iptali isabetsizdir.”
Yine de Yargıtay’ın kimi zaman kanunun lafzı ve doktrin tarafından işaret edilen belgeler ile belgelenmemiş olsa dahi kira sözleşmesinden kaynaklanan ilişkiyi kabul ederek tahliye emrinin iptali gerektiği yönünde kararları mevcuttur. Örneğin; noter kanalı ile gönderilen hacizden önceki tarihli ihtarnamenin ibrazı, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi tarafından tahliye emrinin iptal edilmesi için yeterli kabul edilmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2009/1670 K. 2009/9054 T. 27.4.2009
Mahalli mahkemece verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmesi üzerine, bu işle ilgili dosya mahallinden Daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
Şikayetçi Ç… İnş. Demircilik Petro Kimya Gıda Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti vekili, müvekkilinin, kiracısı olduğu taşınmazı hacizden önceki bir tarihten beri bu sıfatla elinde bulundurduğunu ileri sürerek, ihale ile satılmasından sonra İİK’nın 135. maddesi gereğince bu yerden tahliyesinin mümkün bulunmadığını ileri sürmüş ve İcra Müdürlüğünce gönderilen tahliye emrinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
İİK’nın 135/2. maddesi gereğince, ihale ile satılan taşınmazdaki üçüncü kişinin tahliyesinin önlenmesi için, adı geçenin hacizden önceki tarihi taşıyan resmi bir belge ile düzenlenen kira akdine dayanması zorunludur.
Vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik makbuzu gibi kayıt ve belgeler İİK’nın 135/2. maddesinde öngörülen anlamda kiracılık sıfatını kanıtlayan “resmi belge” sayılamaz. (Talih Uyar, Tahliye, 1987, sayfa 738) (Prof. Dr. Baki Kuru, İcra İflas Hukuku El Kitabı, 2004, sayfa 581)
Somut olayda, davacının sunduğu 01.11.2003 tarihli kira sözleşmesi adi nitelikte olduğu gibi, ekli muhtasar beyanname ve tahakkuk fişleri de yukarıda anılan kurala uygun resmî belge niteliğinde değildir.
O halde şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK’nın 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 27.04.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
KAYNAKÇA :
Pekcanıtez, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı (2019)
Prof. Dr. Timuçin Muşul, İhale ve İhalenin Feshi (2016)
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
