Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma borcunu düzenlemiştir. Buna göre, “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Söz konusu hüküm yaptırım olarak sadece kira sözleşmesinin feshini düzenlemektedir. Bununla birlikte, kiraya verenin genel hükümler uyarınca talep haklarının da söz konusu olabileceği açıktır. Bu talep hakları aşağıda maddeler halinde sayılmıştır.
Eski Hale Getirme
Özellikle sözleşmeye aykırı kullanımın kiraya verene bir şeyin eklenmesi suretiyle gerçekleştiği hallerde kiralananın eski hale iadesini talep etmesi mümkündür. Kiracının bu talebi yerine getirmediği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 113.maddesinin 3.fıkrası devreye girecektir. Buna göre, “Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.” Bu hükümden anlaşıldığı üzere böyle bir durumun söz konusu olması halinde kiraya veren, hakime başvurarak kendisinin bu konuda yetkilendirilmesini talep edebilecektir.
Tazminat
Kiraya verenin zarara uğradığı durumlarda, sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle kiracının tazminat yükümlülüğünün de söz konusu olacağı açıktır. Özellikle kiralananın hasar gördüğü hallerde durum bu şekildedir. Bu durumda kiralananın tamir edilmesi veya eski hale getirilmesi için yapılan harcamalar kiracı tarafından tazmin edilecektir. Ayrıca kiracının kiraya verene karşı olan saygısız davranışlarının kişilik hakkı ihlali niteliği de taşıması halinde, kiraya verenin manevi tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Söz konusu tazminat alacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi uyarınca on yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Bununla birlikte kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma borcu konusuna aykırılık halinde ödenmek üzere kira sözleşmesinde bir cezai şart öngörülmesine de bir engel bulunmamaktadır.
Fesih
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin 2.fıkrası kiraya verene, kira sözleşmesini feshetme imkanı da tanımaktadır. Kiracının özensiz davranışları neticesinde kiralananın zarar görmesi riski mevcuttur. Fesih hakkının kullanılması bahsi geçen maddede bazı şartlara bağlanmıştır. Ancak bu şartlar konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kira sözleşmelerinde önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Diğer kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ihtar çekerek süre vermesi aranmakta, kiraya verene derhal fesih imkanı tanınmaktadır.
Fesih kiraya veren tarafından yapılacaktır. Kiraya veren sıfatı taşımayan malikin fesih beyanında bulunması mümkün değildir. Fesih beyanının muhatabı ise kiracıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda beyanın tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Sadece tek bir kiracıya yapılan fesih beyanı sonuç doğurmayacaktır. Ancak ihlalin kiracılardan sadece biri tarafından yapılmış olması feshe engel değildir. Bu durumda bile kiraya veren, kira sözleşmesini tüm kiracılara yapacağı bir fesih bildirimi ile sona erdirebilir.
Feshin Koşulları
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin 1. fıkrasının ihlal edilmiş olması gerekir. İhlal söz konusu ise kiraya verenin, kira sözleşmesini feshetmeden önce kiracıya ihlali gidermesi için ihtar çekerek süre vermesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde çekilecek ihtarın yazılı olması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Ayrıca ihtarda aykırılığın giderilmesi gerektiği aksi taktirde sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir, bu husus geçerlilik şartıdır. İhtardan, giderilmesi istenen aykırılığın ne olduğu açıkça anlaşabilmelidir.
Kanun koyucu bahsi geçen maddede konut ve çatılı işyeri kiracısını korumak için kira sözleşmesinin feshedilmesinden önce yazılı bir ihtarla en az 30 günlük bir süre verilmesini aramıştır. Kiracının verilen süre içerisinde aykırılığı gidermesi gerekir, aksi taktirde sürenin bitiminden sonra kiraya verenin fesih hakkı doğacaktır.
Kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, ihtara rağmen kiracının sözleşmeye aykırı ya da özensiz kullanma teşkil eden davranışa devam etmesi gerekir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracının söz konusu davranışının ihtarda yer alan hususlarla bağlantılı olması gerektiğidir. Kiracının ihtarda yer alan hususlara uyması, ancak sözleşmeye aykırı başka davranışlarda bulunması halinde bu husus, yeni bir ihtar çekilmedikçe, sözleşmenin feshine imkan tanımaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin 3. fıkrasında ise konut ve çatılı işyeri kiralarında dahi fesih için süre verilmesine gerek olmayan haller düzenlenmiştir. Aşağıda sayılacak üç halden birinin varlığı halinde kiraya verenin kiracıya süre vermesine gerek olmadığı gibi, önceden ihtar çekmesi de zorunlu değildir. Kiraya veren aykırılık üzerine derhal yazılı fesih beyanında bulunarak sözleşme ilişkisini sona erdirebilir
a) Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi
Bu gibi durumlarda kiraya verenden 30 günlük süre vermesi ve kiracının kiralanana ağır zarar vermeye devam etmesine katlanması beklenemez. Örneğin, odaları birleştirmek amacıyla taşınmazın duvarlarının ve kolonların yıkılması halinde durum böyledir.
b) Süre Vermenin Faydasız
Kiracıya verilecek olan sürenin faydasız kalacağının anlaşıldığı hallerde de kiraya verenden 30 günlük süre vermesi beklenmeyecektir. Kiracının özensiz davranışlarını sona erdirmeyeceğini açıklamış olması halinde durum bu şekildedir. Ayrıca kiracının, sözleşmeye aykırı davranışlarının süreklilik taşıması ve sözlü yapılan ihtarlara rağmen anılan davranışta ısrar edilmesi de bu kapsamda ele alınmaktadır.
c) Kiraya Verenin Özensiz Davranışının Çekilmez Olması
Bahsi geçen hükümde son olarak “kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması” sayılmıştır. Kiracının, kiraya veren veya ailesini tehdit, yaralama gibi eylemlerde bulunması, komşulara karşı saldırgan davranışlar sergilemesi, bu kimselerin eşyalarını çalması ya da bu kimselerin sağlığını tehlikeye düşüren bir faaliyette bulunması halinde durum bu şekildedir.
Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılığın Sonuçları ile İlgili Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/9161 K. 2018/1613 T. 26.2.2018
Davacı, davalı ile …. ili … ilçesi … köyünde bulunan iki katlı evlerinden birisinde davalının kiracı olarak oturması hususunda sözlü olarak anlaştıklarını, ancak davalının kiralananı kullanım amacına aykırı olarak kullandığını ve bahçeyi hayvan barınağına çevirerek yüze yakın sahipsiz köpeği bahçede barındırdığını, hayvanların bazılarının bahçede bazılarının ise hem kiralananın hem de kendisinin kullandığı evin verandalarında başı boş olarak dolaştığını, bu sebeple kendisinin ve ailesinin bahçeyi kullanamadığını, gerek köpeklerin havlamaları gerekse de etrafa yayılan kötü koku nedeniyle komşularının rahatsız olduğunu ve komşuları ile aralarının bozulduğunu, kiralananın bu şekilde kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiğini ve akde aykırılığın giderilmesi hususunun 01.09.2014 tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiği halde akde aykırı kullanımın devam etmesi sebebiyle sözleşmenin feshi ile davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesiiçin kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Somut olayımızda; TBK’nın 316/son maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Davacı tarafından davada dayanılan maddi olgu ve hukuki sebepler kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, dava konusu kiralananda 01.07.2016 tarihli bilirkişi raporuna göre doksan sekiz adet köpeğin bakıldığı yine tanık beyanları ile sabit olduğu üzere de köpeklerin havlamaları ve koku nedeniyle gerek kiralayanların gerekse komşularının rahatsız oldukları anlaşılmaktadır. Davalı, kiralananı köpek barınağı olarak kiraladığını savunmadığına göre; Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, dosya kapsamı ve tanık beyanları da dikkate alınarak, kiralananda doksan sekiz adet köpek barındırılması nedeniyle açıktan fena kullanım şartlarının oluştuğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26.02.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4792 E. , 2017/12245 K.
Davacı; davalının 10.06.2013 tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin maliki olduğu taşınmazda kiracı olduğunu, kira sözleşmesinde kira bedelinin 500 TL olarak yazıldığını ancak gerçekte kira bedelinin 2.250 TL olup, kalan kısmın elden ödendiğini, ancak davalının 1.750 TL lik elden ödemesi gereken kısmı ödemediği gibi, 02.08.2014 tarihinde dükkanın ne zaman tahliye edileceğini sormaya giden davacının kızı, torunu ve damadına, davalı ve eşinin hakaret ederek darp ettiğini, kavga üzerine balkona çıkan davacıya da hakaret ettiğini, davalı ve eşi hakkında hakaret ve kasten yaralama nedeniyle … Cumhuriyet Başsavcılığının 2014/4889 soruşturma sayılı dosyasında kamu davası açıldığını, bu olay sonrasında da, yoldan geçen davacı ve akrabalarına hakaret edildiğini, müvekkili için kira ilişkisinin çekilmez bir hale geldiğini, bu nedenle kiralananın açıktan açığa kötü kullanıldığını iddia ederek 10.06.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; davacının iddialarının asılsız olduğunu, kira borcu bulunmadığını, hiçbir şekilde akde aykırı kullanım olmadığını, aksine davacı ve akrabalarının tahliye baskısı nedeniyle 02.08.2014 tarihinde meydana gelen olayda davacı ve akrabalarının kusurlu olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; … Cumhuriyet Başsavcılığının 2014/4889 soruşturma sayılı dosyasında, tarafların karşılıklı hakaret, kasten yaralama iddialarının bulunduğu söz konusu dosyanın halen derdest olduğu, olayın kira sözleşmesinin devamı ile ilgili taraflar arasında bulunan tartışmaya ilişkin olduğu bu hususun akde aykırılık teşkil etmediği taraflar arasındaki tartışmanın ve olayların akde aykırılık teşkil etmeyeceği gibi kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmadığının kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygıyı göstermediğinin gerçekleşen tartışma ile ortaya çıktığının değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.
Olayımıza gelince; taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunduğu ve taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar mahkemece, taraflar arasında meydana gelen tartışmanın akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle açıktan fena kullanmanın şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’nın 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve kasten yaralama) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK’nın 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Ayrıca Davacı tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebepler; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, davacı, 02.08.2014 tarihli meydana gelen olay ve sonrasındaki vakalara da dayanmış ve delil olarak tanıkları bildirmiştir. Mahkemece davacı tarafın tanıkları dinlenmemiştir. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK’nın 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, tarafların bildirdiği tanıklar dinlenerek ve … Cumhuriyet Başsavcılığının 2014/4889 soruşturma sayılı dosyası sonucu açılan kamu davasındaki deliller ve dinlenecek tanıkların beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,19.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin
