I- Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını bir başkasına devredebilir. TBK’nın 322. maddesinde alt kira sözleşmesi ve kiralananın kullanım hakkının devri durumları düzenlenmiştir. Kanun maddesinde görüleceği üzere kiracının, kira kullanım hakkını devredebilmesinde ya da alt kira sözleşmesiyle kiralananın bir kısmının veya tamamının bir başkasına devretmesinde kiraya verene zarar verecek değişikliğe neden olmadığı sürece bir engel bulunmamaktadır. Yalnız burada konut ve çatılı işyeri kiraları yönünden bir kısıtlama gelmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni olmadığı sürece kiracı, kiralanın bir kısmını veya tamamını kiraya veremez ya da kiralananın kullanım hakkını devredemez. Kiraya verenin rızası alt sözleşme kurulmadan önce alınabileceği gibi alt kira sözleşmesi sonrasında da alınabilir ancak rıza yazılı şekilde alınmadığı sürece geçerli değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira sözleşmelerinde alt kira sözleşmesi ya da kullanım hakkının devri konusunda rıza alma zorunluğu olmasa da kanun maddesi emredici hükümler arasında yer almadığı için taraflar dilerse aralarında yapacağı sözleşme ile alt kira sözleşmesi imzalanmasını ya da kullanım hakkının devrini yasaklayabilirler. Sözleşmede yasak olmasına rağmen alt kira sözleşmesi geçerli olarak yapıldığında ise alt kira sözleşmesi ifa imkansızlığından dolayı ya baştan kesin hükümsüz olur ya da sonradan kusurlu ifa imkansızlığı hükümleri doğrultusunda kiracının alt kiracıya karşı tazminat sorumluluğu doğar. [1]
a. Alt Kira Sözleşmesi
Alt kira sözleşmelerinde kiracı, kiralananın bir kısmı veya tamamını üçüncü bir kişiye kiralamaktadır. Kiracının ilk sözleşmedeki kiracı sıfatı devam etmekteyken alt kira sözleşmesine kiraya veren sıfatıyla dahil olmaktadır. Kanunda ana kira sözleşmesinden daha uzun süreli kira sözleşmesi imzalama konusunda bir engel bulunmadığından ana sözleşmeden daha uzun süreli kira sözleşmesi yapılabilmesi mümkündür ancak alt kira sözleşmesi ana kira sözleşmesine bağlı bir sözleşme olduğundan ana kira sözleşmesinin bitmesiyle birlikte alt kira sözleşmesi de sona erecektir.
Kiracının alt kira sözleşmesi kurabilmesi kiraya verene zarar vermeyecek şekilde yapmış olmasına bağlı olduğu için kiraya verenin hakkını koruyabilmesi adına birtakım hak ve imkanlar tanınmıştır. Alt kira sözleşmesinde kiracı kiralananı asıl sözleşmedeki kullanım amacına aykırı şekilde kullanıyor ise alt kiracının davranışından dolayı kiracının sorumluluğuna gidebilecektir. Örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmaz alt sözleşme ile ofis olarak kullanılmaya başlanıyor ise kiraya veren kiracıdan taşınmazın eski hale getirilmesini talep edebilecektir. Kiraya veren aralarında hiçbir sözleşmesel ilişki bulunmasa dahi alt kiracıdan da ana kira sözleşmesine uygun davranmasını talep etme hakkına sahiptir.
b. Kiralananın Kullanım Hakkının Devri
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının alt kira sözleşmesi yapmadan kira sözleşesinden doğan kullanım hakkını bir başkasına devredebilmesi mümkündür. Kullanım hakkının devrinde kira sözleşmesinin devrinden farklı olarak sözleşmenin tamamı devredilmemekte yalnızca sözleşmeden doğan kullanma hakkı üçüncü bir kişiye devredilmektedir. Bu nedenle, kullanma hakkı devredilse dahi kiracının kiraya verene karşı kiracı sıfatıyla sorumluluğu devam etmektedir.
Kullanım hakkının devrinde alt kira sözleşmesinde olduğu gibi kiracı kiraya verene zarar vermemek kaydıyla kullanım hakkını devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı izni olmadığı sürece kullanım hakkının devredebilmesi mümkün değildir.
Alt kira sözleşmesinde olduğu gibi kiraya verenin kullanım hakkını devralana karşı bir takım imkanları bulunmaktadır. Kullanım hakkını devralan kişi kira sözleşmesine aykırı davranışlar sergiliyor ise aralarında hiçbir sözleşmesel ilişki bulunmasa dahi devralandan aykırı davranışlarını sona erdirmesini talep edebilir.
II- Kira Sözleşmesinin Devri
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinde kira sözleşmesinin devri hükümleri düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını alarak kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredebilir. Kira sözleşmesinin devri, alt kira ve kullanım hakkının devrine göre sözleşmede esaslı değişikliklere neden olmakta ve sözleşmenin tarafını değiştirmektedir. Alt kira sözleşmesinde ve kullanım hakkının devrinde üçüncü kişiler ana kira sözleşmesinde söz hakkına sahip değildir. Alt kira sözleşmesinde kiracı, kiraya veren sıfatını korurken üçüncü bir kişiyle alt kira sözleşmesi imzalayarak alt kiracılık ilişkisi içerisinde kiraya veren sıfatını elde etmektedir. Aynı şekilde kullanım hakkının devrinde de kiracının kiracılık sıfatı devam etmekte yalnızca kira sözleşmesinden doğan kullanım alacağı üçüncü bir kişiye devredilmektedir. Kira sözleşmesinin devrinde ise sözleşmenin devri ile artık kiracı, kiracılık sıfatını kaybetmekte ve ileriye dönük olarak alacak ve borçları sözleşmenin devredildiği kiracıya geçmektedir.
Kira sözleşmesinin devrini, alt kira ve kullanım hakkının devrinden ayıran bir diğer nokta ise rıza konusunda ortaya çıkmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira ilişkilerinde kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira sözleşmesi yapılması ya da kullanım hakkının devri mümkün iken, kira sözleşmesinin devrinde yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için değil tüm kira ilişkilerinde kiraya verenin yazılı rızasının alınması zorunluluktur.
Kira sözleşmesinin devrinde de konut ve çatılı işyeri kiraları için ayrı ayrı düzenlemeye gidilmiştir. Çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca haklı bir neden göstermek şartıyla kira sözleşmesinin devrine rıza göstermeyebilir. Haklı bir neden göstermeksizin kiraya veren sözleşmenin devrine rıza göstermez ise bu durumda kiracı mahkemeye başvurarak sözleşmenin devrini talep edebilir, eğer devrin gerçekleşmemesi nedeniyle buradan bir zararı doğmuş ise tazminat talep edebilir. Hatta haklı neden olmaksızın kiraya veren rıza göstermekten kaçınıyor ise kira sözleşmesinin devamının kendisi için çekilmez hale geldiği gerekçesiyle TBK md. 331 hükmü uyarınca kira sözleşmesini erken feshedebilir. Haklı bir rıza göstermeme durumuna örnek olarak başta avukatlık ofisi olarak kiralanan taşınmazın devir ile birlikte kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planına aykırı olarak poliklinik olarak kullanılmaya başlanacağını gösterebiliriz. Böyle bir durumda kiraya verenin bu değişiklikten zarara uğrayacağı için rıza göstermemekte haklı olacağını söyleyebiliriz. Konut kiralarında ise kiraya verenin sözleşmenin devrine rıza gösterme zorunluluğu bulunmadığı için, haklı bir neden olsun ya da olmasın kiraya veren sözleşmenin devrine rıza göstermekten kaçınabilir.
Kiraya verenin sözleşmenin devrine rıza gösterdikten sonra artık kiracının sözleşmedeki kiracılık sıfatı sona erecek ve üçüncü kişi kiracı sıfatıyla sözleşmeye taraf olacaktır. Kiraya verenin rızası yenilik doğrucu bir hak olduğu için devir ileriye yönelik olarak etkili olacaktır. Bu noktadan itibaren eski kiracı tüm borç ve haklarını yeni kiracıya devredecek ve tüm borçlarından kurtulacaktır ancak sözleşmenin devrinden önce doğan borçlar açısından sorumluluğu hala devam edecektir. Kanunda çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi devreden kiracı yönünden bir istisna daha düzenlenmiştir. Buna göre kiracı sözleşmeyi devretse bile, sözleşme sonuna kadar ve en fazla iki yıl için sözleşmeyi devralan yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumludur.
III- Örnek Yargıtay Kararları
a)Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5282 Esas, 2017/16600 Karar sayılı kararı:
“Mahkemece, kira sözleşmesinin davalıya devredilmesine davacıların zımnen muvafakat ettikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
TBK’nın 322. maddesine göre Alt kira, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Kiracılığın devri ise TBK’nın 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur.
Somut olayda; Davacının dayandığı ve davaya konu taşınmaza ait kira sözleşmesi 05.07.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, kiraya veren davacılar ile kiracı dava dışı … arasında düzenlenmiştir. Sözleşmenin hususi şartlar 5. maddesinde kiracının kiralananı kısmen veya tamamen devir veya ciro edemeyeceği kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323. maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, davalı kiralananın, davacıların muvafakati ve yazılı rızası ile kendisine devredildiği hususunu ispat edememiştir. Kira bedellerinin davalı tarafından davacıların banka hesabına ödenmesi de davacının sözleşmenin devrine onay verdiğini göstermez. Kaldı ki, 2015 yılının mayıs ayına kadar olan kira ödemelerin büyük bir çoğunluğunda “…kira ödemesi” şerhi bulunmaktadır. Bu sebeple kira ilişkisinin davalıya devredildiğinden bahsedilemeyeceği için davalının fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
b) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4040 Esas, 2015/5966 Karar sayılı kararı:
“Davacının dayandığı ve dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup kiraya veren M. Ü., kiracı ise Hasan Demir’dir. Sözleşmenin 1. maddesinde “kiralanan yeri körfez hastanesine kiraya verebilir” hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmede davalı şirketin imzası bulunmamaktadır. Ancak davalı şirket Davacı kiraya verene gönderdiği 11.07.2012 tarihli yazısında “ davalı şirketin 06.04.2012 tarihinde önemli ölçüde pay ve paydaş değişikliğine uğradığını, mülkiyeti tarafınıza ait taşınmazı kullandıklarını, yönetim değişikliği ile birlikte aylık kiraların rayiç kira bedellerine aykırı bir şekilde fahiş olarak ödendiğinin görüldüğünü, yönetimimizce daha önce yapılan her hangi bir yazılı sözleşmeye dayanmayan fahiş ödemelerin şirketi bağlamayacağını, 26.06.2012 tarih ve 017 yönetim kurulu kararı ile 30.06.2012 tarihinden itibaren 1.000 TL olarak tespit edildiğini ve bu miktar üzerinden kira bedelinin banka hesabına yatırılacağı” bildirilmiştir. TBK’nın 322. maddesine göre Alt kira konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Sözleşmenin birinci maddesinde kiracının kiralanan yeri körfez hastanesine kiraya verebileceği belirtilmiş ise de kiracı ile davalı şirket arasında yapılmış alt kira sözleşmesi bulunmamaktadır.
Kiracılığın devri ise TBK’nın 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Somut olayda; Her ne kadar kiraya veren, kiracı ve devralan davalı şirket arasında kiracılığın devrine ilişkin yazılı bir sözleşme yok ise de, davalı şirket vekili gerek cevap dilekçesinde gerekse 11.07.2012 tarihli yazılı ihtarı ile uzun süre taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, kiraların da önceki yönetim tarafından ödendiğini ancak önceki yönetimin ödediği kira bedelinin fahiş olduğunu ve yönetim kurulunun 26.06.2012 tarihli kararı ile Haziran 2012 tarihinden itibaren 1.000 TL ödemeye karar verdiklerini bildirmesi ve kiraların da uzun süredir davalı şirket tarafından kiraya verene ödendiğinin anlaşılması karşısında taraflar arasındaki kira ilişkisinin alt kira ilişkisi olmayıp kiracılığın devri olarak kabul edilmesi gerekir. Öte yandan davalı şirketin kiracılığı kabul ederek karşılık dava olarak doğrudan doğruya ilk kiraya verene karşı kira bedelinin tespiti için dava açması da bunun bir göstergesidir. O nedenle taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi alt kira olmayıp kiracılığın devri olarak kabul edilerek taraflar arasındaki asıl ve karşılık davanın bu hükümlere göre çözümlenmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
c) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/11757 Esas, 2017/7345 Karar sayılı kararı:
“TBK’nın 322. maddesine göre Alt kira, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Kiracılığın devri ise TBK’nın 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3. kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur.
Somut olayda; davalı kiracı şirket ve devralan davalı arasında kiracılığın devrine dair yazılı bir sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeden sonra kira bedelleri de davalı … tarafından ödenmiş, kira alacağının tahsiline dair icra takipleri de davalı kiracı Hakan aleyhine başlatılmıştır. Ayrıca, davacının da kiracılığın devrini kabul ettiğinin anlaşılması karşısında davacı ile davalı … arasındaki kira ilişkisinin kiracılığın devri sonucu oluştuğunun kabul edilmesi gerekir. TBK’nın 323/3. maddesinde “İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur” hükmü getirilmiş ise de, bu maddenin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unda 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun’un değişik 53. maddesi gereğince uygulanmasının tacirler için 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelendiği gözetilip, bu sebeple davalı şirket hakkındaki davanın husumetten reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davalı şirket yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
- Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta.Kaynakça
Canan RUHİ, A. C. (2016). Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku. Ankara : Seçkin Yayıncılık.
İnceoğlu, M. (2014). Kira Hukuku Cilt I. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
