Bilindiği üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 01.07.2011 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak TBK’nın bütün hükümleri aynı tarihte yürürlüğe girememiştir. Nitekim TBK TBMM tarafından kabul edilip 04.02.2011 tarihinde Resmî Gazetede yayınlandıktan sonra 14.04.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı “Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un” Geçici 2. maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir. Fakat daha sonra işbu 2. Geçici madde 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Değişikliğinin 53. Maddesi ile “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilerek söz konusu TBK hükümlerinin yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak değiştirilmiştir. Belirtmek gerekir ki ertelemenin söz konusu olabilmesi için kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının tacir veya tüzel kişi olması ve kira sözleşmesinin konusunun işyeri kirası olması gerekmektedir. Diğer bir deyişle bu hükümler TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile diğer özel hukuk ve kamu tüzel kişiliklerinin aktör olduğu işyeri kiraları için söz konusudur.
01.07.2020 tarihi itibariyle Yürürlüğe Giren Kanun Maddelerinin Değerlendirilmesi
TBK m. 323 Kira İlişkisinin Devri
Bu madde uyarınca kurulmuş bir kira sözleşmesinin devri ancak kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır denmektedir. Bununla birlikte hükmün devamında kiraya verenin, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağı söylenmektedir. Maddenin yürürlüğünün ertelenmesi esas olarak bu cümle bakımından önem arz etmektedir. Zira yürürlük tarihine kadar sözleşmenin tarafı olan tacir veya tüzel kişi işyerini, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kira ilişkisini devredememekteydi. Buna göre 01.07.2020 tarihiyle erteleme kapsamında olan kira sözleşmelerinin devri bakımından kiraya veren haklı sebep göstermedikçe rıza vermek zorunda olacaktır. Maddede belirtilen haklı sebebin neler olabileceği somut olay bakımından hakim tarafından değerlendirilecektir. Erteleme kapsamında kiracının tacir veya tüzel kişi olması gerektiğinden bahsetmiştik. Kira ilişkisinin devriyle ilgili bir nüans Türk Ticaret Kanunu’na göre işletme devri söz konusu olduğunda bu maddenin uygulanmayacağıdır. Zira işletme devri TTK m.11’e göre kira ilişkisinin de devrini kapsar. Doktrinde bir görüşe göre TTK’ya göre işletme devri söz konusu olduğunda TBK m.325 özel hüküm niteliğinde olduğu için kira ilişkisinin devri için yine kiraya verenin yazılı rızasının aranması gerektiğidir. Fakat kanaatimizce bu görüş isabetli değildir zira TTK m. 11/3.fıkra açıkça işletme devriyle, aksi öngörülmedikçe kiracılık hakkının da devralana geçeceğini hükme bağlamıştır. Bu sebeple TTK kapsamında bir işletme devri söz konusu ise bu hükümden istisna olacaktır. Ayrıca eğer kiraya veren haklı bir sebep göstermeksizin rıza vermekten kaçınırsa kiracı hâkime başvurarak sözleşmenin devrini talep edebilir. Kira ilişkisinin devredilmesinden sonra devir eden devralanla birlikte devir tarihine kadar olan ve sonra doğacak olan borçlardan iki (2) yıl boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.
TBK m. 325 Kiralananın Erken Tahliyesi
Kiracının kiralananı sözleşmede belirtilen kira sözleşmesi süresinden önce tahliye etmesi durumunda kiraya veren makul bir süre boyunca mahrum kaldığı kira bedeli ile yan giderleri kiracıdan talep edebilecektir. Burada makul sürenin ne kadar olacağı kiralananın durumu, normal şartlarda sözleşmenin sona ermesinin beklendiği tarihe kadar kalan süre değerlendirilerek somut olaya göre karar verilmesi gereken bir husustur. Bununla beraber Yargıtay uygulamasında bu süre ortalama 3 ay olarak karşımıza çıkmaktadır. Yine belirtilmelidir ki; kiraya veren benzer koşullar ile kiralananı kiralamaya hazır ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracının bulunması halinde kiracı bu sorumluluktan kurtulacaktır. Ayrıca bu madde kapsamında kiraya verene yapmaktan kurtulduğu giderler ile bilinçli olarak elde etmekten kaçındığı giderleri kira bedelinden düşme yükümlülüğü de getirilmiştir. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasına göre makul süreye göre kira bedeli hesaplamalarının gerekçeli olmasını yani bu konuda yeterli araştırmanın yapılıp yapılmadığının belirli olmasını aramaktadır.
TBK madde 331: Önemli sebepler
TBK m. 331 taraflardan her birinin, kira ilişkisini taraf için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesini yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman feshedebileceğini söylemektedir. Burada kira ilişkisini çekilmez hale getiren önemli sebebin dürüstlük kuralına uyması ve her 6 aylık kira dönemi için 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunması takdirde sözleşmenin her zaman feshedileceği hükme bağlanmıştır. Önemli sebeplere örnek olarak savaş, doğal afetler, ağır hastalık, kaza, muhatabın davranışlarından kaynaklanan sebepler gösterilebilir. Bu konu kapsamında Yargıtay tarafların bireysel olarak ekonomik sıkıntılar çekmesini önemli sebep olarak kabul etmemektedir. Çünkü daha önce de belirttiğimiz üzere bu hükümler tacirler arasındaki işyeri kira sözleşmeleri bakımından anlam ifade edeceğinden TTK’ya göre tacirlerin basiretli tacir olma ödevleri kapsamında bireysel ekonomik zorluklar kira ilişkisini sonlandırmak için önemli sebep olmayacaktır. Ancak ulusal veya küresel çapta bir ekonomik kriz söz konusu olduğunda önemli sebepten söz edilmesi ihtimali olabilecektir. Burada önemli olan önemli sebebin, bu sebebe dayanan tarafın kusurundan kaynaklanmıyor olmasıdır. Ayrıca bu hüküm kapsamında hâkimin feshin parasal sonuçlarına da karar vereceği söylenmiştir. Parasal sonuçların içerisine kiraya verenin gelir kaybı olarak uğradığı zarar, daha yüksek bir bedelle kiraya vermek zorunda kalması, taşınma masrafları vb. dahil edilebilir. Bu sonuçlar durum ve koşullar göz önüne alınarak hakim tarafından takdir edilecektir. Yine m. 331 kapsamında önemli nedenle feshin şartları oluşmamasına rağmen kira ilişkisi kiraya veren tarafından haksız olarak feshedilmişse kira sözleşmesi haksız fesih ile sona ermeyecektir. Bu sebeple kiracının kiralananı kullanma yetkisi devam eder. Buna karşılık eğer kira ilişkisi kiracı tarafından bu madde kapsamında haksız olarak feshedilmişse bu durumda yukarıda bahsettiğimiz kiralananın erken tahliyesi hükmü yani m.325 uygulama alanı bulur.
TBK madde 340: Bağlantılı Sözleşme Yasağı
Madde metni “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” diyerek kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında kiracıya kötü niyetli olarak başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir. Buna göre örneğin kiracının tahliye sonrası evde bıraktığı eşyaları satın almaya zorlanması, alışveriş merkezlerindeki iş yeri kiralarında kiraya verenin belirleyeceği kişilerle çalışma zorunluluğu bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamında değerlendirilebilecektir. Madde 340’ın uygulama alanı bulunduğu hallerde kira sözleşmesi diğer hükümleriyle geçerliliğini devam ettirecek ve bağlantılı sözleşme niteliğindeki hükümler geçersiz olacaktır.
TBK Madde 342: Kiracının Güvence Vermesi
Madde metni:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Güvence sözleşme kurulurken veya tarafların sonradan anlaşmasıyla sözleşme devam ederken de verilebilir. Aksi kararlaştırılmadığı sürece verilecek güvence kira sözleşmesinden doğan tüm borçlar bakımından söz konusu olacaktır. Güvencenin en fazla 3 aylık kira bedeli ile sınırlı olduğu madde hükmünde belirtilmiştir. Öğretideki hakim görüşe göre bu miktarın içine faiz getirileri dahil olmakla birlikte yan giderler dahil edilmemelidir. Yine güvencenin 3 aylık kira bedelinden fazla olmasına ilişkin bir anlaşma yapılmışsa fazlaya ilişkin kısım geçersiz olarak hüküm uygulama alanı bulacaktır.
TBK Madde 343: Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı
Bu hüküm kiracı lehine nisbi emredici nitelikli bir düzenlemedir. Buna kira sözleşmesinde kiracı aleyhine kira bedelinin belirlenmesi dışında bir değişiklik öngörülemez.
TBK Madde 344: Kira Bedelinin Belirlenmesi
Söz konusu madde 18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Torba Yasa m.59 ile 01.01.2019 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. Bu sebeple erteleme kapsamında temmuzda yürürlüğe girecek olan bu hüküm zaten 01.01.2019 itibariyle yürürlüğe girmiştir.
Belirtmek gerekir ki m. 344 kira bedeli tespiti davasından farklı olarak sadece yenilenen her kira dönemi için normal artış için uygulama alanı bulur. Taraflar artışa ilişkin bir anlaşma yapmamışlarsa kira bedeli bir önceki kira dönemindeki tüketici fiyat endeksindeki yıllık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere hakim tarafından ve hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca artışa ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıl ve daha uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda yeni döneme uygulanacak kira bedeli hakim tarafından, tüketici fiyat endeksi, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
TBK Madde 346: Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
TBK m. 346’ya göre kira sözleşmesinde kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü öngörülemez. Bu kapsamda örneğin kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda sözleşmeye cezai şart konulması veya muacceliyet koşulları öngörülmesi geçersiz olacaktır.
TBK Madde 354: Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu madde kapsamında kiraya veren lehine kira sözleşmesinde yeni tahliye sebepleri öngörülmesi mümkün değildir. Zira TBK m.350 vd. maddelerde öngörülen tahliye sebepleri sınırlıdır.
