Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiraya veren, kanunda sınırlı sayıda gösterilen tahliye nedenlerinden biri gerçekleşmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez ve yine TBK uyarınca kiracı sözleşme bitim tarihinden en az on beş günce önce kiraya verene sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl için uzamaktadır (TBK m.347).
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde zayıf konumda bulunan kiracıyı korumak için getirilen bu düzenlemelerin kanunda bir istisnası bulunmaktadır. TBK’nın 352. maddesinin birinci fıkrasına göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt eder ve bu süre sonunda tahliyeyi gerçekleştirmezse sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde kiraya veren kira sözleşmesini dava veya icra yoluyla sona erdirebilir.
Bu tahliye taahhüdünü kiracının kanun tarafından kendisine tanınan korumadan feragat olarak da değerlendirebilmemiz mümkündür. Kanunda her ne kadar tahliye taahhüdünü kiracıdan kaynaklanan fesih nedenleri arasında sayılsa da tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bünyesinde bazı unsurları barındırması zorunludur. Bu şartları taşımayan tahliye taahhüdü bir sonuç doğuramayacaktır. Kanunda mutlak emredici kurallar arasında düzenlendiğinden tarafların sözleşmede aksini düzenleyecek düzenleme yapmaları da mümkün değildir.
I- Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
a. Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olarak Yapılması
Kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etme taahhüdünü düzenleyen TBK’nın 352. maddesinin birinci fıkrası “kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa” şeklindendir. Kanun maddesinden de görüleceği üzere tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılması şarttır. Bu şart geçerlilik şartı olduğundan yazılı olarak yapılmayan tahliye taahhüdü sonuç doğurmayacaktır.
Kanun maddesinde ayrıca bir şart aranmadığından tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi şart olmayıp adi yazılı şekilde düzenlenen taahhütler de geçerli olacaktır ancak noter aracılığıyla yapılan tahliye taahhüdü ile adi yazılı şekilde yapılan tahliye taahhüdü arasında tahliyenin icra dairesi aracılığıyla istendiği durumda farklılık ortaya çıkmaktadır. Kiracının tahliyesi talebiyle açılan icra takibine itiraz edildiği takdirde kiraya veren, kiracı adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhüdünde bulunan imzasını inkar etmemiş ise ya da tahliye taahhüdü noter aracılığıyla yapılmışsa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir ancak adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhüdünde yer alan imzasını inkar ederse kiraya veren icra mahkemesine başvurarak takibe yapılan itirazın kaldırılmasını talep edemez. Bu durumda kiraya veren sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası açmak durumundadır.[1]
Tahliye taahhüdünün yazılı olarak verilmesi kuralının bir istisnası da bulunmaktadır. Doktrinde ve uygulamada yargılama sırasında duruşma tutanağına ya da icra takibi esnasında icra tutanağına işlenen taahhütler de geçerli kabul edilecektir. Ne var ki bu tutanaklar kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır.
b. Tahliye Taahhüdünde Tahliye Tarihinin Belirli Olması
Kiracının tahliye taahhüdüne dair aranan bir diğer şart ise yazılı olarak yapılan tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirli olmasıdır. Burada kanunun aradığı şart tahliye tarihinin ay, gün, yıl olarak net şekilde yazılması değil; belirlenebilir bir tarih olmasıdır. Bu nedenle, kiracının sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmesi, tarihin belirlenebilir olması nedeniyle geçerli sayılacaktır. Buna karşılık taahhüdün verildiği tarihte tahliye tarihinin belirlenemez olması, tahliye tarihi sonradan belirlenebilir hale gelse bile geçerli sayılmayacaktır. Örneğin kiracının kiralayanı evlendikten bir ay sonra tahliye edeceğini taahhüt etmesi taahhüt esnasında belirlenebilir bir tarih olmadığı için geçerli sayılmayacaktır. Tahliye taahhüdünün yalnızca mevcut kira dönemi içerisinde verileceğine dair bir zorunluluk bulunmadığından dolayı kiracı, bir sonraki kira döneminin sonunda kiralananı tahliye edeceğini de taahhüt edebilir.
c. Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi
Tahliye taahhüdü bir anlamda kiracının kanun tarafından kendisine sağlanan korumadan feragat anlamına gelse de kanun koyucu kiracıyı tamamen savunmasız bırakmak istememiştir. Bu nedenle tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmasını şart koşmuştur. Kanun koyucunun bu düzenlemeyi getirmesindeki amaç, kira sözleşmesi kurulurken kiracının haklarından feragat ederek kiraya verenin istediği zaman tahliye edebilmek için tahliye taahhüdü almasının önüne geçmektir. Uygulamada da kira sözleşmesi kurulurken veya sonrasında kiracılara boş tahliye kâğıdı imzalatıldığına rastlanmaktadır. Bu nedenle kanun koyucu tahliye taahhüdünün sonuç doğurabilmesi için önce kiralananın teslimini şart koşmuştur.
II- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası veya İcra Takibi
Kanunda yazan geçerlilik şartlarını sağlayan tahliye taahhüdüne rağmen kiracı, kiralananı tahliye etmez ise kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak veya icra takibi başlatarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanunda sayılan tahliye nedenlerinden farklı olarak yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyede kiraya veren yalnızca icra takibi açarak da sözleşmeyi sona erdirebilir.
a. Tahliye Davasının Tarafları
Tahliye davası açabilme yetkisi kiraya verene aittir. Bu nedenle kiraya veren sıfatına sahip olmayan malik, tahliye davası açamayacaktır. Kiraya veren sıfatına birden fazla kişi sahip ise kiraya verenler taşınmazın paylı malikleri ise paydaş çoğunluğu ile eğer taşınmaza elbirliği mülkiyeti ile malik iseler oybirliği ile tahliye davası açılabilecektir. Diğer paydaşların oluru olmadan tahliye davası açıldığı takdirde ise dava açan kiraya verenden diğer paydaşların onayını alması için süre istenir. Kira sözleşmelerinde kiralanan taşınmaz el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Bundan dolayı eski malik döneminde verilen tahliye taahhüdü nedeniyle yeni malik de kira sözleşmesinin tarafı olacağından tahliye davası veya icra takibi açabilecektir.
Yazılı tahliye taahhüdünü yalnızca kiracı verebileceğinden tahliye davası da ancak kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı sıfatına birden fazla kişi sahip ise tahliye davası tüm kiracılara karşı açılmalıdır. Kira sözleşmesinin başkasına devredildiği durumlarda ise eski kiracının vermiş olduğu taahhüt yeni kiracıyı da bağlayacaktır. Aynı şekilde kira sözleşmesinin miras yoluyla devredildiği durumlarda da mirasbırakan kiracının vermiş olduğu taahhüt mirasçı yeni kiracıyı da bağlayacaktır.
b. Dava Açma Süresi
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası açma süresi kanunda hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen sürenin sonundan başlayarak bir ay içerisinde dava açmaz ise dava açma hakkı ortadan kalkacaktır. Bunular birlikte, kiraya veren tahliye davası veya icra takibi başlatacağını bir aylık hak düşürücü süre içerisinde kiracıya bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzayacaktır. Kiracının dava açma hakkını uzatan hakkını kullanabilmesi için ihtarın bir aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmış olması şarttır.
c. Sonuçları
Kanun maddesinde de belirtildiği üzere kiraya veren dava açarak veya icra takibi açarak sözleşmeyi sona erdireceği için davanın açılmasıyla birlikte kira sözleşmesi sona ermiş sayılacaktır. Bu nedenle, tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davasında alınan karar yenilik doğurucu değil, tespit niteliğinde olacaktır. Bunun sonucu olarak da davanın açılmasıyla birlikte kiracı haksız zilyet konumunda olacaktır.[2]
III- Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyeye İlişkin Örnek Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2014/11422 K. 2014/12971 T. 25.11.2014 Kararı:
“Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK’nın 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır.4.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir.
Davacı kiralayanlar,1.9.2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli adi yazılı kira sözleşmesine ve Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim ve 1.10.2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanmış, davalı tarafça Noterden düzenlenen tahliye taahhüdüne karşı çıkılmadığı gibi kira sözleşmesi altındaki imza da inkar edilmemiştir. Davacı yazılı kira sözleşmesine dayandığına göre,1.9.2011 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan (tahliye taahhüdünden sonra) doldurulduğunu davalı yazılı belge (kesin delil) ile kanıtlamalıdır. Bu durumda ispat yükü davalıdadır.
Davalı, kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğuna yani kira sözleşmesinin tahliye taahhüdünden sonraki bir tarihte düzenlendiğine ilişkin yazılı belge (kesin delil) sunamamıştır. Bu durumda kira sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Zira davalı tarafça kira sözleşmesinin iptali yoluna da gidilmemiştir. Buna göre davacı tarafça noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim tarihli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
;Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.11.2014 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/1019 K. 2015/1686 T. 23.02.2015 Kararı:
“Kira sözleşmesi 01.07.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 01.07.2013 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.06.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 01.07.2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur.
Davacı, da söz konusu 01.07.2013 tanzim ve 15.06.2014 tahliye tarihli, adi yazılı nitelikte olan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmıştır. Ancak davalı vekili süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında; “müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır” diyerek itirazda bulunmuştur. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. Bu durumda mahkemece uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
- Pekcanıtez, Atalay, Sungurtekin Özkan, Özekes. İcra ve İflas Hukuku. Oniki levha yayıncılık ↑
- İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Kaynakça
Canan RUHİ, A. C. (2016). Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku. Ankara : Seçkin Yayıncılık.
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta.
Pekcanıtez, Atalay, Sungurtekin Özkan, Özekes. İcra ve İflas Hukuku. Oniki levha yayıncılık ↑
