6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce kira sözleşmelerinde yan giderlerden sözleşmenin hangi tarafının sorumlu olacağına dair bir düzenleme bulunmamaktaydı. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren kanunla birlikte yan giderler kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçları altında düzenlenmiştir. TBK’nın 303. maddesine göre; kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak zorundadır.
İlgili kanun maddesi her ne kadar lafzından hareketle mutlak emredici nitelikte gözüküyor olsa da Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesindeki “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükmünden hareketle tarafların aksini kararlaştırarak yan giderlerden kiracıyı sorumlu tutulabileceğini söyleyebiliriz. Aynı şekilde kanunun 341. maddesine göre de “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.”
I- Yan Gider Kavramı
Kanun maddesinde yan giderlere katlanma yükümlülüğü kiraya verenin borçları altında sayılmış olsa da kanun maddesinde yan giderlerin ne olduğuna dair kesin bir tanımlamanın bulunmaması uygulamada birçok karışıklığa neden olmaktadır. Bir gideri yan gider olarak nitelendirebilmek için iki unsuru bünyesinde barındırması gerekmektedir. Bunlardan birincisi kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olarak ortaya çıkmış bir borç olmak ve ikincisi de kiraya veren ya da üçüncü kişiler tarafından yapılmış olmaktır.
Kullanımı ile ilgili olmak kısmını inceleyecek olursak, kira sözleşmesi temelinde kiracının kiralananın mülkiyetini elde etmediği yalnızca kiralananın zilyetliğini elinde bulundurup kiralananı kullanım hakkı elde ettiği sözleşmelerdir. Bu nedenle, kiralananın kullanımı ile ilgisi olmayan bir gider zaten kira sözleşmesinin konusunu oluşturmayacaktır. Örneğin bir konutta merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçilmesi, taşınmazın çatısının tamiri, taşınmazın dış cephesine ısı yalıtımı yapılması, konutun bulunduğu siteye yüzme havuzu yapılması gibi işlemler her ne kadar kiralanan taşınmazla ilgili olsa da bunların yapılması kiralananın kullanılması ile ilgili değil, kiralananın bizzat kendisi ile ilgili işlemler olduğu için yan gider olarak nitelendirmek mümkün olmayacaktır. Bununla merkezi sistem yakıt gideri, ortak alan aydınlatma gideri, güvenlik giderleri, apartmanın peyzaj giderleri, apartman görevlisinin ücreti gibi giderler kiralananın kullanımı doğrultusunda ortaya çıkan borçlar olduğu için yan gider olarak değerlendirmek mümkündür.
Bir gideri yan gider olarak nitelendirebilmemiz için aranan ikinci unsur ise bu harcamaların kiraya veren ya da üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilmiş olmasıdır. Bu nedenle kiracının bizzat yaptığı harcamaların yan gider olarak nitelendirilmesi mümkün olmayacaktır.
II- Ortak Gider Kavramı
Uygulamada yan giderler ile sıklıkla karıştırılan kavramlardan biri de ortak giderlerdir. Ortak gider kavramı ile iki durumda karşılaşmaktayız. Bunlardan ilki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun anagayrimenkulün giderlerine katılma kenar başlıklı 20. maddesinde, diğeri ise alışveriş merkezlerinde yer alan işyeri kiralamalarında alışveriş merkezinin giderlerine katılma şeklinde görülmektedir.
Alışveriş merkezlerinde yer alan ortak gider kavramı içerisinde alışveriş merkezinin ısıtma, elektrik giderleri, güvenlik personelinin ücretleri gibi kiralananın kullanımından kaynaklanan yan gider olarak nitelendirilen gider kalemleri yer aldığı gibi, yan gider olarak nitelendirilmesi mümkün olmayan alışveriş merkezinin reklam ve tanıtım giderleri de yer almaktadır[1]. Eski kanun metninde yan giderlere ilişkin bir düzenleme olmadığından kiraya veren ortak gider altında reklam ve tanıtım giderlerini de talep edebilmekteydi. Yeni kanunun 346. maddesine göre ise kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği için bu kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren kiraya verenin ortak gider adı altında talep edilen tanıtım ve reklam gideri gibi yan gider olarak nitelendirilemeyecek alacaklar talep edilemeyecektir.
Ortak gider kavramıyla karşılaştığımız diğer bir durum ise kat maliklerinin ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma borcunu düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesidir. Kanun maddesi şu şekildedir;
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
katılmakla yükümlüdür.”
Yukarıda görüleceği üzere kanun maddesinde sayılan kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanan avanslar kiralanan taşınmazın kullanımı nedeniyle ortaya çıkan giderler olduğundan bu giderleri TBK kapsamında yan gider olarak nitelendirmemiz mümkündür. Bununla birlikte, ana gayrimenkulün sigorta primi, ortak yerlerin koruma güçlendirme giderleri gibi gider kalemleri kiralananın kullanımını sonucu ortaya çıkan giderler olmadığı için bu gider kalemlerini yan gider kapsamında değerlendirmemiz mümkün değildir.
III- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yan Giderlerin Sorumluluğu
Konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kira sözleşmelerinde TBK’nın 303. maddesi uyarınca yan giderlerden kiraya veren sorumludur ancak kanun maddesi mutlak emredici nitelikte olmadığından taraflar sözleşmede kararlaştırarak yan giderlerden kiracının sorumlu olacağını düzenleyebilirler. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarında farklı bir düzenlemeye gitmiştir. TBK’nın 341. maddesine göre kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Kanun maddesinde ısınma aydınlatma ve su giderleri sayılsa da kullanım giderleri dediğinden konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde yan giderlerin kiracının sorumluluğunda olduğunu söyleyebiliriz. Ayrıca kanun maddesinde yan giderlerden aksi kararlaştırılmamışsa kiracının sorumlu olacağı düzenlendiği için taraflar kira sözleşmesinde aksini kararlaştırarak yan giderlerden kiracının sorumlu tutulacağını düzenleyebilirler.
Kira sözleşmelerinde temizlik ve bakım masrafları kullanımla ilgili olduğu için yan gider gibi düşünülse de kanun koyucu TBK madde 317’de farklı bir düzenlemeye gitmiştir. Buna göre; Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi kapsamında ortak gider kavramından bahsetmiştik. Kanun kapsamında ortak gider olarak sayılan giderlerden bir kısmı TBK uyarınca yan giderler kısmındayken bir kısmı ise yan gider olarak nitelendirilemeyecek giderler kısmındadır. Ana gayrimenkulün ortak gider alacağını güvenceye almak isteyen kanun koyucu TBK’dan farklı bir düzenlemeye giderek ortak gider alacağından kiracıyı ve kiraya vereni müteselsilen sorumlu tutmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ortak Giderlerin Teminatı” başlıklı 22. maddesi şu şekildedir;
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”
Kanun maddesinde de görüleceği üzere, kiracı bu ortak giderleri ödemekle yükümlü olsa da TBK kapsamında yan gider olarak nitelendirilemeyecek alacaklardan yalnızca kira miktarı kadar sorumlu olup daha sonra yaptığı ödemeleri kira borcundan düşürebilecektir. Yine kiracının ortak gider kapsamında yükümlülüğü kira sözleşmesi devam ettiği sürece sürmektedir. Örneğin kiralananın bulunduğu ana gayrimenkulün apartman görevlisinin kıdem tazminatı hesaplanırken, kiracı yalnızca kira sözleşmesinin devam ettiği süreler için sorumlu tutulabilecektir.[2]
Kiracının temerrüdünü düzenleyen TBK’nın 315. maddesine göre kiracı, kira bedelini ve varsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kanun maddesinden de görüleceği üzere kiracının yan giderleri ödememesi durumunda kiraya veren kanundaki süre ve bildirim şartlarına uyarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bununla birlikte, yan giderleri ödememesinin temerrüt nedeni olarak kabul edilebilmesi için kira sözleşmesinde yan giderlerden kiracının sorumlu tutulacağı açıkça belirtilmelidir.
IV- Kira Sözleşmelerinde Yan Gider Alacağına İlişkin Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2016/5242 K. 2016/5299 T. 20.9.2016:
“Taraflar arasında yenilenerek en son 01.03.2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin yapıldığında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın şimdiki durumunun 27612 m2 arsa olduğu otomobil teşhiri, satışı, servisi ve otopark olarak kullanılacağı belirtilmiş olup, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6.maddesinde “emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir” düzenlenmesi bulunmaktadır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinin 6. maddesinde sözü edilen emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesinde belirtilen yan giderlerden olup olmadığı buna bağlı olarak temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları dışındaki genel hükümlere tabi kiralarda Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verenin borçlarını düzenleyen 302.maddesi hükmüne göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış ve kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır. Anılan kanunun 303.maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Her iki madde hükmünden kural olarak vergi ve benzeri mükellefiyetler ile kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderleri ödeme borcunun kiraya verene yüklendiği bu kuralın aksinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceği anlaşılmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kullanma giderlerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 341.maddesinde daha somut bir ifade kullanılarak kullanma giderlerinin ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderler olduğu belirtilmiştir. Bu açıklamalardan sonra konunun kiracının kira bedelini ve yan gideri ödemede temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmüne göre irdelenmesi, bu madde kapsamında hangi yan giderlerin temerrüde esas alınacağının saptanması gerekir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere dair yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2017/3731 K. 2017/12158 T. 4.10.2017:
“Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 314 ve 315.maddelerinde, kullanıma bağlı olarak, kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrütü düzenlenmiştir.
Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrütü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir. Takip dayanağı kira sözleşmesinin 2. maddesinde; kiralanan yerin su, elektrik, hava gazı, yakıt masrafları ve kapıcı parasının kiracıya ait olduğu kararlaştırılmış olup kiralanan taşınmazın bulunduğu apartman yönetimince kiralanan taşınmaza ait ortak işletme giderleri avans payının 250,00 TL olduğu açık olarak belirlenmiştir. Yan gider maktu olup kiraya veren tarafından ödenmiştir. Uyuşmazlıkta yargılamayı gerektirir bir husus bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
- Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin ↑
- İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık Kaynakça: İnceoğlu, M. (2014). Kira Hukuku Cilt I. İstanbul: XII Levha Yayıncılık. İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık. Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin. Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
