I- Kira Bedelinin Yabancı Para Birimiyle Belirlenmesi
Kira sözleşmesinde kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir. Kira bedeli, kiraya verenin malın kullanımını kiracıya bırakma borcunun karşılığını oluşturur. Diğer bir ifade ile kiraya verenin teslim ve kullandırma borcu değişim ilişkisi içerisindedir.
Kira bedeli, kira sözleşmesinin yapılması sırasında serbestçe belirlenebilmektedir. Bu doğrultuda kira bedelinin yabancı para birimi ile belirlenmesi de mümkün olacaktır. Hatta doktrinde kabul edilen bir görüşe göre kira bedelinin muhakkak para cinsinden olması bile şart değildir.
Kira bedelinin yabancı para birimi üzerinden belirlenmesine ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu özel bir düzenleme yaparak bu hususu ayrıca ele almıştır. Buna göre Türk Borçlar Kanunu’nun “kira bedelinin belirlenmesi” başlıklı 344. maddesinin 4. fıkrasında kira bedelinin yabancı para birimi ile belirlenmesine ilişkin “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, ‘Aşırı ifa güçlüğü’ başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Bu hükme göre; kiraya veren, Türk Lirası üzerinden kira sözleşmesi yapması halinde sınırlı da olsa her kira yılında kira bedelini arttırabilecekken, döviz cinsinden kira anlaşması yapması halinde, sözleşmede kira bedelinin her yıl belirli bir oranda arttırılacağına ilişkin hüküm bulunsa dahi bu hüküm beş yıl boyunca uygulanamayacaktır.
Bahsi geçen hükmün yine Türk Borçlar Kanunu md.138’e atıfta bulunduğu görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 138’de aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenleme yapılmış olup buna göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.” Kısaca özetlemek gerekirse burada kastedilen esas olarak, tarafların kira bedeli olarak belirledikleri döviz cinsinin öngörülemez biçimde ve aşırı oranda dalgalanması ihtimalidir. Bu ihtimalde, Türk Borçlar Kanunu madde 138’de belirlenmiş diğer şartların da oluşmasıyla beş yıllık süre dolmamış olsa bile uyarlama davası açılarak hakimin sözleşmeye müdahale etmesi talep edilebilecektir.
Kanun koyucunun, kira bedelinin yabancı para birimiyle düzenlenmesine yönelik olarak koyduğu bu hüküm doğrultusunda yabancı para birimiyle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin zorlaştırıcı bir müdahalede bulunduğu görülmektedir.
II- Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı ve Yasağa Aykırılığın Yaptırımı
2018’den beri ülkemizde bazı istisnalar dışında kira sözleşmelerinde bedelin yabancı para birimiyle belirlenmesi yasaklanmıştır.
85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kural olarak, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinin kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövizle endeksli olarak belirlenemeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu yasak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 2018-35/52 numaralı Türk Parası Kıymeti Korunması Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 8/2. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir;
“Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.”
Bu tebliğ uyarınca Gayrimenkul Kiralama Sözleşmesi’nin yasak kapsamına girebilmesi için;
- Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılmış olması
- Taşınmazın Türkiye’de bulunması
Yukarıda belirtilmiş koşulların bir arada bulunması gerekmektedir. Taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması veya taşınmazın Türkiye’de bulunmaması durumunda dövizle sözleşme yasağı uygulama alanı bulamayacaktır. Ancak yasağın istisnaları Tebliğ’in 8/3. maddesinde düzenlenmiş olup, Türkiye’de vatandaşlığı bulunmayan yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün olacaktır.
1567 Sayılı Kanun madde 3/1 hükmü, özel olarak ilgili Cumhurbaşkanı kararlarına aykırılığın yaptırımını düzenlemektedir. Buna göre, bu hükümde para cezasının dışında doğrudan ya da dolaylı olarak başka bir yaptırıma yer verilmemiştir. Bu sebeple, bir idari işlem niteliğindeki “Cumhurbaşkanı Kararı’yla” getirilen dövizle sözleşme kurma yasağına aykırı olarak sözleşme kurulmasının yaptırımının, idari para cezasından ibaret olduğu kabul edilir.
III- Kiranın Yabancı Para Birimiyle Belirlendiği Sözleşmelerde Kira Tespiti
Bahsi geçen yasağın istisnaları kapsamında kalan konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından ve şayet ilgili Cumhurbaşkanı kararı bir süre sonra kaldırılırsa, kararın kaldırılmasının ardından yabancı para birimiyle akdedilen kira sözleşmelerinde de kira tespit davaları yeniden gündeme gelecektir.
Kira bedelinin yabancı para birimiyle belirlenmiş olması halinde, Türk Borçlar Kanunu madde 344/4 uyarınca, beş yıl boyunca artış uygulanamayacağını yukarıda izah etmiştik ancak beş yıllık süre geçtikten sonra tarafların kira tespit davası açmalarına bir engel bulunmamaktadır.
Kira bedelinin arttırılmasına ilişkin yasağının beş yıllık süresi geçtikten sonra Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesine göre kira bedelinin tespiti talep edilebilecek ve bu davada hakim, üçüncü fıkrada yer alan kira tespit kriterlerine ek olarak yabancı para birimindeki dalgalanmaları da dikkate alarak karar verecektir.
Kira Bedelinin Yabancı Para Birimi ile Belirlenmesine İlişkin Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 3.HD. 01.07.2019 T., 2017/9077 E., 2019/5956 K.
Kira bedeli dolar olarak kararlaştırılmış olup sözleşmeye, 6570 sayılı Kanun’un 11. maddesi uyarınca yenileme gelmiştir. Yeni dönem kira parasının hakimce arttırılarak tespitinin istenmesi halinde; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda öngörüldüğü üzere kira süresi sona erdiğinden yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin koşul yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Yeni dönem kira parasının tespiti anılan İçtihadı Birleştirme kararında açıklandığı gibi bir “sınırlama”dır. Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği “ücret” unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanabilmektedir. O halde, yeni dönemde kira parasının tespitinin istenilmesi halinde sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmün yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle hakim anılan İBK’daki sınırlamayı yaparken, (davalı kiracının bu yönde kabulü bulunmadığı sürece) kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu ona göre doldurmak durumundadır.
Yargıtay 6. HD, 19.01.2015 T., 2014/13531 E., 2015/415 K.
Taraflar arasında düzenlenen ve karara dayanarak yapılan 01.01.1996 başlangıç tarihli sözlü sözleşme ile kira parasının euro olarak belirlendiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı vekilinin tespit konusu dönem için aylık 250 euro ödediği de tarafların kabulündedir. TBK’nın 344/son maddesinde “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanun’un “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138’inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durum da TBK’nın 344/son maddesi ile davalının tespit konusu dönem için euro üzerinden kira parasını ödediği gözetilerek dövizdeki değişikliklerin kira parasına ne şekilde etki ettiği üzerinde durulmalı, davacının kira bedelini yabancı para olarak belirlenmesini talep etmesinde bir usulsüzlük olmadığı da dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde Türk Lirası üzerinden kira parasının tespitine kadar verilmesi doğru değildir.
KAYNAKÇA :
Yeniocak, Umut, 2022, Kira Bedelinin Belirlenmesi
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin
