Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde yer alan düzenleme ile kiracının tahliyesinde ihtiyacın doğru ve samimi olması gerekmekte olup bu da dürüstlük kuralının bir görünümüdür. İhtiyacın gerçek ve samimi olmasının koşul olarak aranmasındaki amaç ise kiracının korunmasıdır.
Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz.
Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davlarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir.
Kiraya verenin kendi ihtiyacı veya altsoy-üstsoyunun ihtiyacı nedeniyle kiralanan konutun tahliyesi talebinde bulunması mümkündür. Aşağıda kiraya verenin veya altsoy-üstsoyunun ihtiyacına yönelik öne sürebileceği bazı gerekçeler aşağıda kısaca açıklanmıştır.
1- Kendi Konutunda Oturmakta Olan Kiralayanın Bazı Nedenlerle Kiralananda Oturmak İstemesi
Bazen kiralayan her ne kadar kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları, kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması gibi nedenlerle kiralanan konuta ihtiyaç duyabilmektedir. Bunun bir sonucu olarak da tahliye talebi değerlendirilirken kiralayanın tahliye talebinde bulunulan konuta gerçekten ihtiyacı olup olamadığı noktasında daha ayrıntılı bir araştırma yapılması gerekir.
2- Kiralayanın Sağlık Durumu Nedeniyle Konut İhtiyacı
Kiraya verenin sağlık sorunları kiralanana ihtiyaç duymasını gerektirebilir. Sağlık sorunu kaynaklı duyulan bu ihtiyaç da kiralayanın tahliye talebinde bulunmasına neden olabilir. Kiralananın kalp hastalığına yakalanması ve oturduğu dairenin de asansörsüz olması, bunula birlikte kiralanan dairenin de asansörlü bir daire olması gibi örneklerde kiralananın tahliyesini talep edebilir fakat bu durumun sağlık raporu ile tespiti gerekmektedir.
Örneğin Yargıtay oğlunun sağlık sorunu nedeniyle kiralanın tahliyesi talepli davada “davacının hasta olduğu iddia edilen çocuğunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolünün gerekip gerekmediğinin sağlık kuruluna sevk edilerek gerekli rapor alınmadan noksan tahkikatla yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2002/1372 E, 2002/1582 K.) yönündeki kararı ile alınacak sağlık raporunun tahliye yönünde karar verilmesindeki önemi vurgulamıştır.
3- Kiralayanın Altsoy-Üstsoyunun İhtiyacı Nedeniyle
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecek hallerden bir diğeri de kiralayanın çocuklarının konut ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Kiralayanın bizzat kendisinin kirada oturması tahliye sebebi olarak kabul edildiği gibi kiralayanın çocuklarının da kirada oturması ihtiyaca dayalı tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Ergin olan çocuklar için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Yargıtay’ın da desteklediği görüşü göre ergin çocuklar aileleri ile birlikte oturmaya zorlanamaz.
4- Kiraya Verenin İhtiyacının Başından Beri Mevcut Olması
Doktrinde ihtiyacın kira sözleşmesinin yapılmasından sonra ortaya çıkması gerektiği ifade edilmektedir. Zira daha sözleşme yapılırken böyle bir ihtiyacı mevcut olan kimsenin buna rağmen konutunu kiraya vermesi, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını göstermektedir. Bu ihtiyaçlar kira sözleşmesini kurulmasından sonra ortaya çıkmış olsa bile, bu ihtiyaca rağmen yıllarca dava açılmamış olması ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı konusunda bir şüphe yaratacaktır. Örneğin, kira sözleşmesinin yapılmasından sonra ortaya çıkan bir hastalığına rağmen beş yıl daha aynı taşınmazda oturmaya devam eden bir kimsenin sonradan ihtiyaç nedeniyle dava açması halinde durum bu şekildedir.
5- Kiraya Verenin Elverişli Başka Bir Taşınmazının Olması
Konut ihtiyacının samimiliği konusunda üzerinde durulması gereken başka bir husus ise kiraya verenin elverişli başka bir taşınmazının mevcut olmasıdır. Nitekim dava açılmadan kısa bir süre önce böyle bir yerin kiraya verilmiş olmasının ihtiyacın samimi olmadığını ortaya koyduğu kabul edilmektedir. Yargıtay’a göre, dava devam ederken boşalan bir taşınmazın kiraya veren tarafından bakmakla yükümlü olmadığı yeğenine bırakılması da ihtiyacın samimi olmadığı gösterecektir.
Eğer kiraya verenin kiraya vermiş bulunduğu birden fazla konutu mevcut ise bu taşınmazların tümünün kiraya verenin ihtiyacını karşılıyor olması durumunda kiraya verenin davayı istediği kiracıya karşı açabileceği kabul edilmektedir. Bu durumda da konutlardan biri için bu davanın açılması halinde diğeri için ihtiyaç kalmadığı kabul edilmiş olacaktır.
6- Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarihli 2018/1057 E. – 2018/1859 K.
Davacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiği için sonraki kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir. Bu nedenle süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.07.2017 Tarihli 2017/4069 E. – 2017/11195 K.
Davacı vekili, taraflar arasında 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıların bu sözleşmeye dayalı olarak davacıya ait konutta kiracı olduklarını ancak müvekkilinin ağır rahatsızlıkları nedeniyle hastaneye bağımlı yaşadığını ve evinin bulunduğu Beylikdüzü adresinden tedavi gördüğü hastanelere ulaşımın zor olduğunu bu nedenle kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir.
6098 sayılı TBK.’nın 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.06.2021 Tarihli 2017/6-1540 E. – 2021/878 K.
Dava ve Karar: 1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.
Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
Gelinen noktada, uyuşmazlık çerçevesinde, davacının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı içinde olduğunu kanıtlayıp kanıtlayamadığı önem arz etmektedir.
Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 29.06.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M., 2017. Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M.,2017. Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
