I- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kira sözleşmeleri günlük hayatta en sık yapılan sözleşme türlerindendir. İçeriğinden dolayı da hızlı kurulabilen kira sözleşmeleri, son günlerde ekonomik koşulların ağırlaşması nedeniyle çok sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasındadır.
Hayatın olağan akışı içinde karşımıza çok çeşitli ihtiyaç nedenleri çıkmaktadır. Bu ihtiyaçların başında barınma gelir kuşkusuz, bu ihtiyaçlar özellikle ergin kız ve erkek çocuklarının ikinci eve çıkacak olması, evlenecek olmaları, yurt dışında çalışanların yurda dönüşünde konut ihtiyaçları ile ticari faaliyetin genişletilmesi nedeniyle işyeri ihtiyacı gibi hallerde karşımıza çıkmaktadır. Bu konu içinde Türk borçlar Kanunu 350. maddesinin 1. bendinde kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanını düzenlemiştir.
TBK Md. 350 “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kira sözleşmesine konu olan taşınmazdan kiracının çıkartılmasını sağlayacak olan ihtiyacın, kiralayanın gerçek ve samimi ihtiyacı olması temel şartlardandır. Yani bir diğer ifade ile kiraya verenin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı doğmalıdır.[1]
Söz konusu ihtiyaç konut ihtiyacı olabileceği gibi işyeri ihtiyacı da olabilir. Ortada bir konut kira sözleşmesi bulunsa dahi kiraya verenin işyeri ihtiyacı da sona erdirme açısından yeterlidir. Durum tam tersi içinde geçerlidir.
Kiraya verenin dava açması için kesin kriterler koymak mümkün değil ise de uygulama ve doktrinde başlıca örnekleri şu şekilde sıralayabiliriz;
1-Kiraya verenin Kirada oturması
2-Kiraya verenin Akrabalarıyla oturması
3-Kiraya verenin Sağlık Durumu
4-Kiraya verenin Taşınması
5-Kiralananın Fiziken daha Elverişli olması
6-Kiralanın Ekonomik olarak daha Elverişli Olması
7-Kiraya verenin Yeni İhtiyaçlarının Doğması
8-Kiraya Verenin Yazlık gibi Geçici İhtiyacı
Bununla birlikte unutmamak gerekir ki ihtiyaç bildiriminin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olay özelinde hâkim tarafından takdir edilecektir. Henüz tahliye davası açmadan gereksinimin niteliğinin tanımlanması ve Yargıtay’ın belirttiği kriterleri taşıyıp taşımadığının belirlenmesi kiraya verenin yararına olacaktır.
“Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve …’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1057E., 2018/1859K. ve 01.03.2018 tarihli kararı)
Böyle bir ihtiyaca yönelik yapılacak kira sözleşmesi feshi ancak dava yolu ile yapılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için öncelikle kira döneminin bitiminden önce kanunda belirtilen sürelere uyularak kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Kiralayan, ihtarnamede belirtilen ve kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Aksi halde kira kontratı bir kira dönemi daha uzamış olur. Yazılı bir sözleşme yapılmamış veya sözleşmede tanzim tarihi belirtilmemiş ise kiranın başlangıç tarihi, taşınmaza elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet gibi aboneliklerin kurulumu için ilgili kuruluşlara yapılan başvuru ve sözleşme tarihleri ile kanıtlanabilir.[2]
Hukuk Mahkemeleri Kanunu düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Dava, taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmamışsa, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
II- Kiraya Verme Yasağı
Kiraya veren, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağlamışsa, kira konusu taşınmazı üç yıl süre ile başka birisine kiraya veremez.
Türk Borçlar Kanunu madde 355;
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Madde devamında, bu yasağı ihlal eden kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da talep edilebilir.
Yargıtay içtihatlarında, eski kiracının kiralananı tahliye sonrası, daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir konut ya da çatılı işyerini kiralaması halinde, aradaki kira farkını kiralayandan talep edebileceği kabul edilmiştir.
Kiralanandan tahliye edilen kiracı, başka bir yere taşınması halinde, çıkan nakliye masraflarını ve taşınma giderlerini kiralayandan talep edebilecektir. Başka bir taşınmaza taşınan kiracının yeni yer kiralama giderini de talep etmesi de mümkündür.
Kiralayan tarafından, yeniden kiralama yasağına aykırı şekilde tahliye edilen kiracı, yeni taşındığı işyeri/konut için yapmış olduğu tüm zorunlu giderleri kiralayandan talep edebilir. Bu zorunlu giderler genel olarak kiracının taşındığı yeni yer için yapmış olduğu tadilat giderleri ile birlikte taşınmadan doğan masrafları ve değer kayıplarını içerir.
Yeniden kiralama yasağı, kiralayandan kaynaklanan sebepler neticesinde kiracının tahliye edilmiş olması sonrası uygulama alanı bulan bir hükümdür. Nispi emredici bir hüküm olarak yeniden kiralama yasağının, kiralayanın kiralananı daha yüksek bir kira bedeliyle bir üçüncü kişiye kiralamasını engelleme ve bu konuda hakkın kötüye kullanılmasını önleme gayelerini taşıdığı açıktır.[3]
Kiraya verme yasağı nedeniyle tazminat Yargıtay içtihatları gereği ancak dava yoluyla tahliye hallerinde söz konusu olabilmektedir. Bu yaklaşım öğretide çokça eleştirilmektedir. [4]
Yargıtay. 4. Hukuk Dairesi. E. 2002/11390 – K. 2003/3230 T: 20.3.2003
“Somut olayda davalı tarafından davacıya gönderilen ihtarnamede davacının kiracı olarak bulunduğu yerin kendisi tarafından kullanılacağı, bu nedenle boş olarak teslim edilmesini istediği görülmektedir. Davalının bu ihtarı, yukarıda açıklanan yasa hükmüne dayanmaktadır. Bu nedenle davacının bu ihtarnameye değer vermesi ve gereğini yerine getirmesinde hukuka uygunluk bulunmaktadır. Bunun için ayrıca bir dava açılması gerekmez. Aksi halde, yasa hükmüne uymayı gerekli gören kişinin, uymayıp dava yolunu seçenlere karşın korunması gerektiği düşünülebilir. Kaldı ki 6570 Sayılı Yasanın 15. maddesinde yukarıda açıklanan maddede belirtilen nedenle boşalttığı taşınmazın mücbir bir neden olmaksızın başka birine kiralayamayacağı öngörülmüştür…”
İhtiyaç sebebiyle tahliye talebi, dava yoluyla kullanılması gereken, kira ilişkisini sona erdiren bozucu yenilik doğuran hak niteliğindedir. Tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmesi gerekir. Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır. Kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesine yönelik açılan davada verilen karar, kira sözleşmesini sona erdiren bir karar olması itibariyle bir tespit hükmü değil, yenilik doğuran nitelikte bir karardır.
Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin 6HD.2017/211E., 2017/307K. ve 21.02.2017 tarihli kararı;
“Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur. TMK.’nın 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 6.HD’nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.’nın 355. maddesindeki, “sağlandığında ” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiş ve hüküm bozulmuştur.”
Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu -Kira Hukuku,12 Levha Yayıncılık ↑
EREN, S.417 ↑
Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu, s. 534. ↑
Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu, s. 534. ↑
Kaynakça:
İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku, 12 Levha Yayıncılık
Yavuz, Cevdet. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayıncılık
