Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin gerekçesinde aile konutundan şu şekilde bahsedilmiştir;
“Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.”
Kanun’un gerekçesinden anlaşıldığı gibi kanun koyucu ailenin birlikte yaşadığı konuta önem vermektedir. Bu denli önemli bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukukî işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını etkileyebileceğini düşünmektedir. Bu nedenle de aile konutunda yapılacak tasarruflarla ilgili bazı kısıtlamalar getirmiştir.
Öncelikle ailenin yaşadığı konuta “aile konutu şerhi” konabilir. Bu şerhin konabilmesi için; taşınmazın tapuya kayıtlı olması, evlilik birliğinin devam ediyor olması ve eşlerden birinin ilgili makama şerh koyma talebinde bulunması gerekir.
Aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerine konacak bu şerh açıklayıcı niteliktedir. Bu nedenle eşlerin taşınmaz üzerindeki hakları şerh ile birlikte başlamaz. Aksine aile konutuna sağlanan koruma şerhten önce de varlığını göstermektedir. Bu haliyle şerh yalnızca üçüncü kişiler için açıklayıcı niteliktedir.
Aile Konutu Üzerinde Sınırlandırılmış Tasarruflar (TMK md.194)
“II. Aile konutu
Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
I- Aile Konutunun Satışı
Kişi malik olsa bile, aile konutu niteliğindeki ev hakkında satış, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilmesi veya ipotek edebilmesi gibi işlemler eşin rızasına bağlıdır. Rıza için kanunda özel bir şekil şartı aranmamıştır ancak ispat kolaylığı sebebiyle yazılı rıza verilmesi önerilir.
Eşin rızasının alınması mümkün değilse, örneğin eşin nerede olduğu bilinmiyorsa, hâkimin müdahalesi istenebilir.
Aile konutuna ilişkin tasarruf işleminde diğer eşin açık rızası alınmamış ise; işlem, tasarruf yetkisi eksikliği nedeniyle “askıda hükümsüzlük” yaptırımına tabidir. Bu halde işlem, diğer eşin rızası alınana kadar hüküm ifade etmeyecektir.
Evin satışı sırasında rızası alınmayan eş eğer bu satışı iptal etmek isterse, dava açarak satışın iptali yoluna gidebilir. Tapu iptal ve tescil davası yoluna giderek bu satışın iptal edilmesi gerekir.
Açılacak tapu tescili ve iptali davasıyla aile konutu hakkında eşin rızası olmadan yapılacak her türlü tasarrufun askıda hükümsüzlüğü nedeniyle ortadan kaldırılması mümkündür. Bu konuda açılacak davalarda TMK’nın aile hukuku hükümleri uygulanacağından görevli mahkeme aile mahkemesi olacaktır. Dava konusu taşınmaz olduğunda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer aile mahkemesidir.
II- Aile Konutunun Kiralanması ve Diğer Tasarruflar
Kanun lafzından anlaşıldığı gibi eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Ayrıca aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen (birlikte) sorumlu olur. Buradan anlaşılması gereken, aile konutu üzerinde kiraya veren ile yapılacak her türlü anlaşma için eşlerin birlikte rızalarının gerektiğidir.
Kanunda belirtilen sınırlandırmalar kira ya da satış işlemleri dışındaki işlemler için de (ipotek gibi) geçerlidir. Aile konutu üzerinde kurulacak bir ipotek için eşin rızası aranır.
Konuyla İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2013/11934 K. 2013/29068 T. 9.12.2013
“…Aile konutuna ilişkin tasarruf işleminde diğer eşin açık rızası alınmamış ise; işlem, tasarruf yetkisi eksikliği nedeniyle “askıda hükümsüzlük” yaptırımına tabidir. Aile konutunun tapu kaydında, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca” aile konutu şerhi” konulmuş olup olmamasının; Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesindeki “yolsuz tescilde iyiniyetli kazanım” yönünden bir önemi yoktur. Eş söyleyişle; “askıda hükümsüzlük” yaptırımı karşısında; eşle tasarruf işlemine girişen kimsenin iyiniyetli olması ona hak kazandırmaz…”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2810 K. 2017/1721 T. 13.12.2017
“…Bu madde hükmü ile tapu kaydına aile konutu şerhi konulmuş olmasa dahi eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı taşıması nedeniyle getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da bu vasıf ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir…
Başka bir anlatımla aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2017 gün ve 2017/2-1604 E., 2017/967 K. sayılı kararında da aynen benimsenmiştir….”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/765 K. 2022/1369 T. 25.10.2022
“…4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir…”
KAYNAKÇA
- Medeni Hukuk, Cilt III (O. Gökhan Antalya)
- Medeni Hukuk (Oğuzman & Barlas)
- Aile Hukukumuzda Aile Konutu (Faruk Acar)
