Kira sözleşmelerinde kiraya veren taraf genellikle kiralananın malikidir. Bazı durumlarda kiraya veren malik değil üçüncü bir kişidir ve başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılmaktadır. Böyle bir sözleşme hukuken geçerlidir. Kiraya veren ve malın sahibi aynı kişi olmak zorunda değildir. Kiraya veren taraf malik dışında biri de olabilmektedir. Çoğu zaman bu kişi vekaletsiz iş gören konumundadır. Malikin rızası alınamadığında vekaletsiz iş görme hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Malik kiraya verene rıza gösterdiğinde ise artık yetkili bir vekil konumuna gelecektir ya da herhangi bir haklı nedenle onun adına davranan kişi olacaktır. Kiraya veren tarafın sıfatına karşı çıkıldığı takdirde; kiraya veren sıfatına sahip olduğu, davacı kiraya veren tarafından kanıtlanmalıdır.
Bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kendi malıymış gibi kiraya verip kira paralarını tahsil etmesinin, Türk Borçlar Kanunu’nun 414. maddesi kapsamında bir vekaletsiz iş görme olduğu 04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilmiştir. Bu kararı aşağıdaki başlıklar halinde ele almak daha açıklayıcı olacaktır.
I- Vekaletsiz İş Görme Nedir?
Vekaletsiz iş görme kavramının Türk Borçlar Kanunu’nda tanımı yapılmamıştır. Zaman içinde belirli çerçeveler çizilerek iş gören ve iş sahibinin yükümlülükleri doğrultusunda farklı tanımlamalar yapılmıştır. Buna göre;
“Vekaletsiz iş görme, bir kimsenin sözleşmeye veya kanuna dayanan bir yükümlülüğü ya da yetkisi olmaksızın bir başkası için onun yararına iş görmesi sonucunda ortaya çıkan borç ilişkisidir.”
II- Yapılan Sözleşmenin Askıda Hükümsüzlüğü
Davacı vekaletsiz iş görme hükümlerine göre, dava konusu taşınmazı davalıya kiralamıştır. Bu sözleşme, malikin sözleşmeye icazet (onay) vermesine kadar askıdadır. 6098 sayılı TBK’nın 531.maddesine göre icazet verilmesiyle geçerli hale gelir.
III- Sözleşmeye Onay Verilmesi
Yüksek Özel Dairenin bu konudaki görüşü çok açıktır ve istikrarlı bir şekilde uygulandığından, daire ilkesi haline getirilerek (T-16) formül olarak düzenlenmiştir. Bu ilke:
“Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan (kiraya veren) tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesine istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.”
Bu durumda sözleşme geçerli olduğu takdirde malikin kiracıdan kira paralarının kendisine ödenmesini isteyip isteyemeyeceği, ödenmemesi halinde kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesini isteyip isteyemeyeceği üzerinde durulması gerekir. Kiraya veren olmayan malik, kira sözleşmesi devam ederken, kiracıya yapacağı bir ihtar ile, bundan böyle kira paralarının kendisine ödenmesini talep edebilecektir.
Kiracı bu ihtardan sonra kira paralarını malik olana ödeyecektir. Kiracı ancak bu şekilde bir ödemeyle kira borcundan ve temerrütten kurtulabilecektir. Malik olmayan kiralayana yapılacak ödemeler ise, kiracıyı kira borcundan kurtarmayacaktır.
Bu bağlamda, taraflar arasındaki ilişkiden haberdar olan malik, vekaletsiz iş görmeye dayalı kira sözleşmesine onay vermeme hakkı olduğu gibi, kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmama hakkı da bulunmaktadır. Bu takdirde taraflar aleyhine mülkiyet hakkına dayalı olarak açacağı el atmanın önlenmesi davası ile taşınmazın tasarrufunu elde etme imkanı vardır.
ÖRNEK YARGITAY KARARLARI
I- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12047 E., 2015/848 K.
…davacı, muhatabının kiraya veren eski malik olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. …Taşınmazın 11.03.2009 tarihinde davalı tarafından satın alınmasından sonra davacı, kiralanan üzerindeki stok malzemesinin yeni malik tarafından taşınmazda bulunan göletin doldurulmasında kullanılması nedeniyle zarara uğradığı iddiası ile işbu davayı açmıştır. Kira sözleşmesi taraflarına şahsi hak sağlayan bir özel hukuk sözleşmesi olup, hükümleri taraflarını bağlar. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen davalı yeni malik de kiraya verenin halefi olarak sözleşme hükümleri ile bağlıdır. Bu bağlamda, yasa ve sözleşme hükümleri gereğince, kiralananı kiralamadan amaçlanan kullanmaya elverişli şekilde bulundurmak, kiracılık süresince de bu yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır. Dosya kapsamına göre ise, davacı kiralanan taşınmazı … İlçesi’nde yaptığı alışveriş merkezi inşaatından çıkarılmış kum- çakıl malzemesini stoklamak ve sonrasında kullanmak amacı ile kiralamıştır. Başka bir anlatımla, söz konusu hafriyat malzemesi inşaat atığı niteliğinde değildir. Bu itibarla hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirtildiği üzere kum- çakıl atık malzemesi olarak yönetmelik hükümleri gereği belediyece belirlenen yerlere atılması gerekmemektedir. Belirtilen yönetmeliğin davada uygulama yeri olmadığı gibi, belediye tarafından davacı kiracı hakkında mevzuata aykırı hafriyat stoklaması nedeniyle yapılan bir idari işlem de bulunmamaktadır. Mahkemece bozma ilamına uyulduğuna göre, bozma gereğince ilamda belirtilen hususlarda inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının bozma ilamı ile kazanılmış hakkını da ihlal edecek şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
II- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/362 E., 2016/7868 K.
Borçlu aleyhine 15.02.2013 tarihinde başlatılan icra takibi ile 2011 yılı Kasım, Aralık ile 2012 Ocak, Şubat ayları kira bedeli toplam 2.400 TL kira alacağının tahsili istenmiştir. Davalı borçlu süresi içinde verdiği 19.02.2013 tarihli itiraz dilekçesi ile alacaklı ile bir kira sözleşmesi bulunmadığını belirterek borca itiraz etmiştir. Mahkemece kiracılık ilişkisine itiraz edildiğinden uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiğinden bahisle davanın reddine dair verilen 12.06.2013 Tarih ve 2013/317-658 sayılı karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiş, dairemizin 26.06.2014 gün ve 2014/6844-8571 sayılı ilamı ile, borçlu tarafından takibin dayanağı olan adi yazılı kira sözleşmesindeki imza inkar edilmediğinden taşınmazı satın alan davacı yeni malikin; önceki kiraya verenin halefi olarak, önceki kiraya veren ile yapılan yazılı kira sözleşmesine dayanarak, davalı kiracı hakkında haciz ve tahliye istekli takip yapmasında ve itirazın kaldırılmasını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gereği belirtilerek bozulmuştur. Mahkemece 21.10.2015 tarihli duruşmada bozma ilamına uyulmasına karar verildikten sonra, kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu, bu nedenle alacaklının payı oranında kira bedeli talep edebileceği ve tek başına tahliye talep edemeyeceği gerekçesi ile tahliye talebinin reddine ve alacağa yönelik itirazın davacının payı oranında kaldırılmasına karar verilmiştir.
Kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Borçlu tarafın takibin dayanağı olan eski malikle imzalanan adi yazılı kira sözleşmesi 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup sözleşmedeki kira bedeli aylık 600 TL olarak belirlenmiştir. Akdi ilişkinin sona erdiği de aynı nitelikte bir belge ile kanıtlanmamıştır. Sözleşmedeki imza İİKnun 269. maddesi uyarınca borçlu tarafından açıkça reddedilmediğinden sözleşme kabul edilmiş sayılır. Mahkemece bozma ilamına uyulmuş olmakla, 30 günlük yasal süre içerisinde kesinleşen miktarın ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
III- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/746 E., 2014/255 K.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan 05/03/2014 tarih ve 2013/746 E. numaralı yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tahsili için icra takibine yapılan itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davalı vekilince vekalet ücretine hasren temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.
Olayımıza gelince; Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 20.04.2010 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinde kiraya veren olarak ön sayfada Fatma adına A..A.. yazılmış ise de, arka sayfada kiraya veren kısmında kiraya veren olarak A.. A.. ismi yazılarak imzalandığından kiralayan A.. A…’dur. Kira paralarının da kiracı tarafından A..A..’a ödendiği anlaşılmaktadır. Kiralayan A..A… olduğu halde tahliye talepli icra takibi 21.06.2013 tarihinde F.. A.. tarafından yapılmış ödeme emri davalı kiracıya 27.06.2013 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine davalı takip yapan F.. A.. ile aralarında kira sözleşmesi olmadığını ve kira borcu bulunmadığına dair itirazda bulunmuştur. Davacı vekilinin yargılama sırasındaki beyanlarından icra takibinin malik sıfatıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı tarafından takipten önce malik olduğunu belirterek kira parasının kendisine ödenmesi konusunda bir ihtar gönderilmediğinden doğrudan temerrüt sebebiyle tahliye istenemez. Tahliye isteğinin bu nedenle reddi gerekip, bu durumda davalı kiracının dava açmaya sebebiyet vermediği anlaşıldığından davalının vekalet ücreti ile sorumlu tutulması doğru değildir.
IV- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3244 E., 2016/892 K.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan 11.02.2016 tarihli itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağının tahsili için icra takibine yapılan itirazın iptaline ilişkindir. Mahkemece itirazın kısmen iptaline kısmen reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ile aralarında imzalanan yazılı sözleşmede aylık kiranın 900,00-TL olarak belirlendiğini, davalının Kasım/2012 ile Nisan/2013 ayları arası toplam 6 aylık kira bedellerini ödenmediğini bunun üzerinde davalı hakkında … 3.İcra Müdürlüğünün 2013/2848 sayılı dosya ile icra takibi yapıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu, haksız itirazın iptaline, davalıdan %20 icra inkar tazminatının tahsiline, masraf ve ücreti vekaletin davalıya yükletilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ise yargılama sırasında talep edilen 6 aylık kirayı ödemediğini beyan ederek davacının yeğeninin kendisinin kullandığı elektrikten elektrik hırsızlığı yaptığını, kendisinin fazladan elektrik parası ödediğini, bu miktarların kira paralarından düşülmesinin gerektiğini savunmuştur. Mahkemece; taraflar arasında kira ilişkisi bulunduğu kabul edilerek, davacının taşınmazdaki payı oranında kira talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.08.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesini kiraya veren olarak davacı …, kiracı olarak da davalı … imzalamıştır. Kira sözleşmesinde kiraya verenin malik olması gerekmez. Kiralanan taşınmazın ister paylı mülkiyete isterse elbirliği halinde mülkiyete tabi olsun paydaşlardan biri taşınmazın tamamını ya da kendi hissesini diğer paydaşa ya da üçüncü kişiye kiraya verebilir. Paylı mülkiyette kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu ile elbirliği mülkiyette ise tüm paydaşların katılımı ile yapılması gerekir. Ancak paydaşlardan birinin kiraya veren olarak yapmış olduğu kira sözleşmesi diğer paydaşlarca iptal edilmediği sürece geçerli olup bu kira sözleşmesi taraflarını bağlar. O nedenle davacı kiraya veren sıfatıyla davalı ile aralarında tanzim edilen kira sözleşmesine dayanarak taşınmazların satış tarihine kadar kira alacağının tahsili için icra takibi yapmasında ve itirazın iptali davası açmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu nedenle alacağın tamamı üzerinden değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
