Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; iş sahibinin bir arsanın (bir taşınmazın) belli bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirme taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi kabul ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı karma bir sözleşmedir. Arsa payının devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 479’uncu maddesi uyarınca aksi sözleşme ile kararlaştırılmadığı müddetçe inşaatın teslimi ile muaccel olacaktır. İnşaatı yüklenici yapmış olsa bile, teslim zamanında devredilen arsa payı içinde, bağımsız bölüm inşaatı da vardır çünkü bir bağımsız bölümün arsa payı, o bağımsız bölümün inşaatını da temsil etmektedir. Bununla birlikte gerçekte devredilen ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan şey, sadece arsadır. Bir diğer anlatımla bağımsız bölümün inşaatsız durumudur.
Arsa sahibinin TMK md. 704, 705 ve 998. uyarınca taşınmaz mülkiyeti kapsamındaki, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar karşılığında da inşaat yapım sözleşmesi imzalanması mümkündür. Örneğin; arsa sahibi TMK md. 826 hükmü gereğince tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli nitelikte bulunan üst hakkının yükleniciye devri karşılığında, diğer boş bir arsasına inşaat yapılması konusunda anlaşma yapabilir.
Ayrıca arsa sahibine ait bir binanın sıfırdan veya yeniden ya da tamamen inşaası şart değildir. Arsa sahibi binasına yapılacak yenileme, tadilat, ilave, değişiklik, onarım, güçlendirme, kısmi yapı vs. inşaat işleri karşılığında, tapuda taşınmaz vermeyi taahhüt edebilir ancak inşa edilecek yapının taşınmaz niteliğinde olması gerekir.
Bununla birlikte, arsa sahibinin yükleniciye vermeyi, taahhüt ettiği taşınmazın kat mülkiyetine tabi bir taşınmazdaki bölüm olması şartı da yoktur. Örneğin, arsa sahibi binasının depreme karşı güçlendirilmesi işinin yapımı karşılığında, başka bir yerde bulunan arsa, tarla, villa, daire tarlasını vb. güçlendirme işini yapan yükleniciye devredebilir. Aynı şekilde, yüklenicinin arsa sahibine vereceği bağımsız bölümlerin başka bir yerdeki inşaatından olması da mümkündür.
I- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Unsurları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin unsurları, yani bu sözleşmenin oluşması için gerekli koşullar, sözleşmenin tanımından da anlaşılacağı üzere şunlardır;
1-Arsa sahibi ile yüklenici arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması.
2- Yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat (kat, bina, bağımsız bölüm, yapı vs.) yapma ve inşaatı teslim etme yükümlülüğü altına girmesi
3- Arsa sahibinin taşınmaz devretme borcu altına girmesi
Arsa Sahibinin Sözleşme Süresince Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
1-Arsayı Teslim
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan ve üzerine inşaat yapılacak arsanın, yükleniciye teslimi arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsanın inşaat yapmaya elverişli ve ayıpsız şekilde teslim edilmesi gerekmektedir. Aksi taktirde arsa sahibinin, arsayı teslim edememesi veya etmemesi nedeniyle temerrüdü ve sorumluluğu söz konusu olacaktır. Yargıtay bu durumu şu şekilde değerlendirmektedir:
“… Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kaybı ve eksik iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir… Somut olayda, arsa sahibi olan davacıların 23.08.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca öncelikle arsalarını inşaata elverişli şekilde davalı yükleniciye teslim etmedikleri, ihbar olunan E.K. ile yaptıkları sözlü anlaşma doğrultusunda E.K.’ya vekalet verdikleri ve E.K. tarafından 01.03.2001 tarihinde inşaat yapı ruhsatı alınarak, inşaatın tamamlandığı ve sözleşmeye göre davalının payına düşen bağımsız bölümlerin tapusunun davalıya verilmediği anlaşılmıştır. TBK’nın 81.maddesi uyarınca, öncelikli olarak kendi edimlerini yerine getirmeyen davacıların karşı taraftan ediminin ifasını istemeye hakları bulunmamaktadır. Bu itibarla mahkemece davanın bu sebeple reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.” (Yargıtay 23. HD. 5.12.2012 T., 5820/7174 K.)
Sözleşmeye konu arsa üzerinde yıkılması gereken bina ve bina içinde de kiracının bulunması halinde, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kiracının arsa sahibi tarafından tahliye ettirilmesi gerekir. Yüklenici bu konuda arsa sahibini zorlama imkanına sahiptir. Eski binanın yıkılması ise, yine aksi kararlaştırılmadığı müddetçe yükleniciye ait olmalıdır ancak bu konuda taraflar arasındaki sözleşmenin yorumu ve somut olay dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerekir. Bu nedenle arsa sahibinin yüklenici ile yaptığı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde bu hususa dikkat etmesi yararına olacaktır.
Buna ek olarak arsa sahibi, arsa üzerindeki binaların tahliyesini sözleşme ile üzerine alsa dahi bu hususta kendisini temerrüde düşürmeksizin, kaçak olarak inşaata başlayan ve sözleşmedeki tevhit yükümlülüğünü yerine getirmeyen yüklenici kusurlu olup, arsa sahibi haklı olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır.
“…Dava tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan süre geçtiğinden inşaatın tamamlanıp teslim edilmemesi sebebiyle yüklenici temerrüdü gerçekleşmiş ise de, davalı ile dava dışı arsa sahipleri tarafından açılan dava sonucunda alınan kararla sözleşme feshedilmediği gibi fesih konusunda taraf iradeleri de birleşmemiştir. 17.4.2006 gün 3129 yevmiye numaralı ihtarnameyle davaya konu taşınmaz için yapılan sözleşmenin feshedildiği belirtilmişse de davacı yüklenici tarafından bu feshe muvafakat edilmediği gibi ihtarnameden önce açtığı bu davada sözleşme gereği inşaat yapılacak 16 parselin boşaltılarak kendisine teslimini talep etmek suretiyle feshe karşı çıkmış ve akdin ifası yönünde talepte bulunulmuştur. Bu durumda sözleşme halen ayakta bulunduğu, sözleşmenin tarafı bulunan davalı ve dava dışı arsa sahiplerince açılmış sözleşmenin feshi davası bulunmadığı ve davacının talebi akdin ifasına yönelik olup mülkiyet hakkına tecavüz niteliğinde olmadığından davanın kabulüne karar verilmesi yerine yanlış değerlendirme sonucu davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.” (Yargıtay 15. HD. 19.3.2012 T., 1126/1734 K.)
2- İnşaat Yapım Konusunda Vekalet Verme
Arsa sahibinin, inşaat işlerinin yapılması, belediye, tapu ve resmi-özel dairelerdeki işlerin takibi için yükleniciye vekalet vermesi gereklidir. Bu vekaletteki yetkiler inşaatın sözleşmeye uygun olarak teslimine kadar yapılacak iş ve işlemleri kapsamalıdır. Ruhsat alabilmek için yola terk, ifraz, satın alma gibi inşaatla doğrudan ilgisi olmayan işlemlerin de yapılması gerekiyor ve sözleşme ile bu işleri yüklenici üstlenmişse, vekaletnamenin bu yetkileri de içeriyor olması gerekir. Söz konusu yetkileri içeren vekaletname verilmediği müddetçe ve yükleniciye ifa için imkan tanımadıkça, arsa sahibinin yükleniciyi temerrüde düşürerek seçimlik haklarını kullanması mümkün değildir.
İnşaatın bitim süresi geçtiğinde, yüklenici gecikme tazminatı ile sorumlu tutulacaktır ancak süresinde teslimin gerçekleşmesi için arsa sahibinin önceden vekaletname vermesine ihtiyaç varsa, yüklenicinin kendisine vekalet verilmesi konusunda arsa sahibini temerrüde düşürdüğü tarihten itibaren, arsa sahibinin gecikme nedeniyle tazminat isteme hakkı da son bulacaktır.
“…taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 13.maddesinde inşaatın ruhsat alındıktan sonra 18 ay sonra teslimi kararlaştırılmıştır. Davacı yanca eserin teslim edildiği iddia edilmiş davalı yüklenici bu iddianın aksini ispatlayamamış ise de; cevap dilekçesinde kendisinin arsa sahibi tarafından işim devamı sırasında azledildiğini, haksız olan bu azlin teslim süresini etkilediğini savunmuştur. Bu durumda mahkemece bilirkişilerden ek rapor alınarak azlin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığı ve bu azlin işin olağan seyrine göre teslim tarihini etkileyip etkilemeyeceği saptanarak gecikme tazminatına ilişkin istemin sonucu dairesinde değerlendirilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 23. HD. 13.7.2021 E T., 2382/4936 K.)
III -Arsa Sahibinin Sözleşme Yapılırken Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
- Taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan birisi arsanın üzerinde yapılan konutun teslim edilme tarihidir. Genellik 12 ile 18 ay arasında olan bu sürenin yapılan sözleşmede mutlaka yer alması gerekmektedir.
- Konut projesinde kullanılacak malzemelerin kaliteli ve güvenli olması için sözleşmede özellikle belirtilmesi gereken bir konudur. Konutta kullanılacak malzemenin niteliği, kalitesi, sağlamlığı ve güvenilirliğine dikkat edilmeli ve gerekirse arsa sahibi bu gibi durumlarda herhangi bir inşaat mühendisinden yardım ve bilgi almalıdır.
- Yapılan dairelerin paylaşımın nasıl olacağı yapılan sözleşmede ayrı bir maddede belirtilmelidir. Müteahhide düşecek olan daireler nasıl yapılacak ve hangi bölgelere düşecekse, aynı şekilde arda sahibine yapılan daireler de aynı kalite ve değerde olmalıdır.
- Yapılacak inşaatın sözleşmesinde konuta verilen temel ruhsatın ne zaman alınacağı ibaresinin de belirtilmesi önem arz etmektedir. Aksi durumda taraflar arasında bir sözleşme olsa dahi sözleşmenin uygulanabilirliği kalmayabilir. Sözleşmenin uygulanabilirliğini arttırmak için yapılan sözleşmeye ceza veya şart koyması arsa sahibinin faydasına olacaktır.
- Üçüncü kişilere verilmiş veya verilecek olan zararların kimin tarafından karşılanacağı da yapılan sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- İmar sorunundan kaynaklanan olumsuz bir durumun ortaya çıkmaması için yüklenicinin bu konuda hak talebinde bulunmayacağı hususunun sözleşmede yer alması arsa sahibinin haklarının garanti altına alınması açısından önem taşımaktadır.
- Sözleşmede yer alan şartlara uyulmadığı taktirde ortaya çıkabilecek her türlü cezai şartın neler olduğunun açık bir şekilde sözleşmede yer alması gerekmektedir.
KAYNAKÇA:
Nezih SÜTÇÜ, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt 1, Seçkin Yayınları, 2016
Nezih SÜTÇÜ, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt 2, Seçkin Yayınları, 2016
Hasan ERMAN, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, Der Yayınları, İstanbul, 2010
