Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Türk Borçlar Kanunu’nda madde 299’da düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan tanımına göre, kira sözleşmesi kapsamına “kullanma” yanında “yararlanma” da dahildir. Böylelikle kira sözleşmesi ile kiraya veren, bir şeyin kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenmektedir. Bu nedenle, kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu makalemizde kira sözleşmesi yapılırken kiraya verenin dikkat etmesi gereken hususlar aşağıda başlıklar halinde özetlenmiştir.
I- Kira Sözleşmesinde Taraflarının Bilgileri Yer Almalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı olmasa da uygulamada genellikle yazılı olarak yapılmaktadır. Kira sözleşmesi yapılırken tarafların adı – soyadı ve T.C. kimlik numarası başta olmak üzere kira sözleşmesine konu kiralanan bir taşınmaz ise bu taşınmazın adres bilgileri de eksiksiz ve hatasız bir şekilde yazılmalıdır.
Ayrıca tarafların mutlaka her sayfaya imza attığından emin olması gerekir. İmzalanmayan sayfalar geçersiz olacaktır.
II- Kira Bedeli Kararlaştırılmalıdır.
Kira sözleşmesi taraflarının kullanım karşılığı bir bedel kararlaştırmadığı durumlarda kira sözleşmesinden bahsetmek mümkün olmayacaktır. Kira sözleşmesi niteliği bakımından kiracı tarafa, kiralanan karşısında kararlaştırılan bir bedel ödeme borcu yüklemektedir. Bu bedel ise genellikle para borcu olarak belirlenmektedir. Kira sözleşmesi karşılığı bir kira bedeli belirlenmesi gerekliliği Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Bu nedenle kira bedeli sözleşmede muhakkak belirtilmesi gereken unsurlardan biridir.
III- Kira Bedeli Türk Lirası Cinsinden Belirlenmelidir.
“Kira Sözleşmesi Yapılırken Kiracının Dikkat Etmesi Gereken Hususlar” başlıklı bir önceki makalemizde bu hususa ilişkin detaylı açıklamalarda bulunmuştuk. Özetlemek gerekirse 2018 yılında Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de yapılan değişiklik ile konusu yurt içinde yer alan, konusu gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaklanmıştır. Buna göre konusu konut ve çatılı iş yeri dahil olmak üzere gayrimenkuller için akdedilen kira sözleşmelerinde belirlenecek olan kira bedeli Türk Lirası cinsinden belirlenmesi gerekmektedir.
IV- Kira Bedeli Artış Oranı Belirlenmelidir.
Kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde yapılacak artış serbestçe belirlenebilmektedir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan hükümlere yer vermiş ve kira bedelinde yapılabilecek artış oranına bir üst sınır getirmiştir. Buna göre Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Kira sözleşmesinde, kira bedeli artış oranına ilişkin bir düzenleme yapılmamış olması durumunda Türk Borçlar Kanunu madde 344/2’te, “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde bir düzenleme getirmiştir.
Yukarıda sayılmış olan bu nedenler göz önünde bulundurulduğunda, düzenlenecek kira sözleşmelerinde kira bedelinde yapılacak artış oranının belirlenmesi faydalı olacaktır.
V- Kiralananın Teslim Edilmesi Gerekir.
Türk Borçlar Kanunu madde 301’de yer alan düzenlemede kiraya verenin asli borçları arasında teslim borcu yer almaktadır. Hükümde geçen ifadeye “doğrudan zilyetliğin devri olarak anlaşılmalıdır. Bu ifadeyle anlatılmak istenen gerçekten anahtar gibi hakimiyeti sağlamaya elverişli araçların teslimi veya kiracının hakimiyeti kullanacak hale getirilmesi durumlarıdır. Malın fiilen teslimi gerçekleşmiş olmasa da kiraya veren teslim borcunu yerine getirmiş olacaktır. Aynı şekilde malın kiracının temsilcisine teslim edilmesi de borcun ifa edildiğini gösterir. Buna karşılık kiracının temsilciye teslim dışındaki diğer yollardan biriyle dolaylı zilyet kılınması yeterli sayılmamaktadır. Bu anlamda zilyetliğin havalesi veya hükmen teslim kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinde yer alan borcunun ifası için yeterli değildir.
Taşınmaz kiralarında teslim borcu, kiralanan taşınmazın yanı sıra asansör, havuz, bahçe gibi kullanıma açık yerlerden yararlanma imkanının sağlanmasını da kapsayacaktır. Diğer bir ifade ile kiraya veren kiracının buralardan yararlanmasını sağlayacak anahtar vs. gibi hususları da kiracıya teslim etmesi gerekir.
Alım satım sözleşmesinde farklı olarak kiracının kiralananı teslim alma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Kiracının haklı bir neden olmaksızın teslim almaktan kaçınması sadece alacaklının temerrüde düşmesine yol açar.
Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu madde 324’te “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir nedenle kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.” şeklinde bir düzenleme yapılmıştır.
Kiraya verenin, teslim borcunu ifade temerrüde düşmesi durumunda kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinde kendisine tanınmış olan seçimlik haklardan faydalanması mümkün olacaktır. Teslim borcu gerçekleşmediği sürece kira sözleşmesinin ifasına başlandığından söz edilemeyecektir. Bu durumda kira bedellerinin peşin olarak ödenmiş olması da bu sonucu değiştirmeyecektir. Zira kira sözleşmesini sürekli borç doğuran bir sözleşme haline getiren edimi kiralananın teslimi olup, bu edim yerine getirilmediği sürece kira sözleşmesinin ifasına başlanmış olmayacaktır. [i]
Yukarıda sayılmış olan bu hususlar da kira sözleşmesi yapılırken kiracının dikkat etmesi gereken hususlardandır.
VI- Kiralananın ayıplı şekilde teslim edilmemesi gerekir.
Kiraya verenin kiralananı önemli ayıplarla teslim etmek istemesi halinde kiracı teslim almayı reddedebilir ve bu durumda teslim borcuyla yükümlü olan kiracı temerrüde düşebilir. Buna karşın kiraya verenin kiralananı önemli olmayacak nitelikte olan ayıplarla teslim etmek istemesi durumunda ise kiracı teslim almaktan kaçınamayacaktır.
VII- Sözleşmenin konusu imkansız olmamalıdır.
Kiralananın tesliminin sözleşmenin kurulmasından önce objektif olarak imkansız olması sözleşmenin geçersiz olmasına yol açacaktır. Bu durumu bilmesine karşın kira sözleşmesini yapan kiraya verenin bu durumdan dolayı sorumluluğu olacaktır. Kiracı menfi zararlarını, örneğin kira sözleşmesinin kurulması için yapılan ve boşa çıkan masraflar ile kaçırılan sözleşme fırsatlarını kiraya verenden talep edebilecektir.
VIII- Vergi ve benzeri giderlere kimin katlanacağı sözleşmede belirtilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu madde 302’ye göre “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.” Bu maddede yer alan “aksi kararlaştırılmamışsa” ibaresi ile kira sözleşmesinde kanunda öngörülmüş olan bir düzenlemenin kararlaştırılabileceği ifade edilmiştir. Buna göre taraflar arasında bu maddenin aksine bir anlaşmaya varılmış olması durumunda bunun kira sözleşmesinde belirtilmesi gerekmektedir.
Bu noktada belirtilmelidir ki kanun maddesinin aksine bir anlaşma yapılmış olması durumunda kiracının kiraya verene rücu etme olanağı bulunacaktır. Ayrıca vergileri ödeme yükü kiracıya yüklenmiş olsa dahi, kiracının bunları ödememesi nedeniyle tahliye edilmesi mümkün olmayacaktır.
IX- Depozito belirlenmeli ve mevduat hesabında tutulmalıdır.
Depozito, kiralayan tarafın kira sözleşmesi sonunda kiraya vereni korumak maksadıyla taraflarca kararlaştırılabilecek bir husustur. Kanun koyucu tarafından depozito yani bir güvence bedeli belirlenmesi zorunlu tutulmamaktadır. Depozito belirlenecek olması durumunda, taraflarca kararlaştırılmış olan depozito bedelinin kira sözleşmesinde belirtilmesi gerekmektedir.
Depozitonun para haricinde kıymetli evrak verilmek suretiyle de kararlaştırılabileceği Türk Borçlar Kanunu madde 342/2’de “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder” şeklinde belirtilmiştir.
Depozito miktarı taraflarca anlaşılan miktar üzerinden belirlenebilecek olup bu husus için kanunda herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Yalnızca konusu konut ve iş yeri olan kira sözleşmeleri için kiralayan tarafı da korumak adına Türk Borçlar Kanunu madde 342/1’de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz” şeklinde bir düzenleme yapılarak depozito bedelinin üst sınırı üç aylık kira bedeli olarak belirlenmiştir.
Kiracı tarafından kiraya verene verilmiş olan bu güvence bedeli, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere kiracı tarafından vadeli mevduat hesabına yatırılır. Şayet kira sözleşmesinde güvence bedeli olarak kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmış ise bu durumda yine kiracı tarafından bu kıymetli evrak kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bankaya depo edilir.
Açıklanmış olan bu nedenler doğrultusunda eğer taraflar tarafından güvence bedeli (depozito) öngörülmüş ise bu durumda bu hususun kira sözleşmesinde belirtilmesi gerekmektedir.
X- Aidatları hangi tarafın ödeyeceği kararlaştırılmalıdır.
Bu hususa ilişkin olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenleme yapılmıştır. Buna göre “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” Uygulamada genellikle işletme giderleri kiracı tarafından ödenmekte olup aksine bir düzenleme yapılması da mümkündür. Kiracı tarafın aidat ve ortak alan giderlerini ödeyecek olması durumunda bunun kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerekir. Eğer taraflar arasında aksine bir anlaşma yapılacaksa bu hususun da kira sözleşmesinde belirtilmesi gerekmektedir.
XI- Alt kira ve kullanım hakkının devri hususu
Alt kira sözleşmesi, kira konusu eşyanın kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından tamamen veya kısmen bir başkasına tekrar kiralanması anlamına gelmektedir. Alt kira ve kullanım hakkının devri Türk Borçlar Kanunu madde 322’de düzenlenmiştir. İlgili maddenin ikinci fıkrası ile “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” şeklinde bir düzenleme getirilmiş olup buna göre konusu konut ve çatılı işyeri olan kira sözleşmelerinde kiracının alt kira sözleşmesi akdedebilmesi için kiraya verenin yazılı rızası olması şart olarak aranmaktadır. Bu husus dikkate alınarak kiraya verenin kiracıya bu hakkı tanıyacak olması durumunda bunu kira sözleşmesinde belirtmesi gerekecektir. Her ne kadar bahsi geçen hükümde yazılı kiraya verenin yazılı rızası olmadığı taktirde alt kiranın mümkün olmadığı belirtilse de, kiraya verenin bu hususta rızası olmadığını kira sözleşmesinde açıkça belirtmesinde fayda olacaktır.
XII- Kiralananda yapılacak değişikler ve yenilikler mevcut ise bu husus kira sözleşmesinde belirtilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 321.maddesinde “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.” şeklinde düzenlenmiş olan bu hüküm doğrultusunda kira sözleşmesi yapılırken kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklik yapılabileceği kararlaştırılmış ise kiracı bu hususta rızası olduğuna ilişkin yazılı olarak onay vermek ile yükümlüdür. Bu noktada yapılacak değişiklik ve yeniliklerin kapsamı belirlenerek kira sözleşmesine eklenmesinde de fayda olacaktır.
XIII- Kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi (erken fesih) durumuna ilişkin olarak süre kararlaştırılabilir.
Kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesine (erken fesih) ilişkin Türk Borçlar Kanunu madde 325’e göre “kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” Bu noktada ilgili hükümde bahsi geçen “makul sürenin” taraflar arasında kararlaştırılması mümkün olacaktır. Makul bir süre öngörülmemiş olması durumunda bu makul sürenin belirlenmesi noktasında tarafların bir anlaşmaya varamaması durumunda makul sürenin tespiti mahkeme tarafından yapılacaktır. Açıklanmış olan nedenlerden ötürü kira sözleşmesinde makul sürenin açıkça belirtilmesinde fayda olacaktır.
XIV- Kira Sözleşmesinde Sözleşmenin Süresi ve Sözleşmenin Yenilenme Süreleri Belirtilmelidir.
Kira sözleşmesi sürekli sözleşmelerden olduğu için sözleşmenin süresi önem arz etmektedir. Süreye ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu madde 300’de “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Buna göre kira sözleşmelerinde sürenin belirtilmemesi durumunda kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak değerlendirilecektir.
Türk Borçlar Kanunu madde 300/2’de belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” şeklinde bir düzenleme getirerek, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira sözleşmesini on yıl geçmeden feshedemeyeceğini açıkça düzenlemiştir.
Konut ve çatılı iş yerleri için de Türk Borçlar Kanunu madde 347’de ayrıca düzenleme yapılmıştır. Buna göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Yukarıda açıklanmış olan nedenlerden ötürü kira sözleşmesinde sürenin belirtilmesi kiraya verenin çıkarlarını koruyabilmesi bakımından önem taşımaktadır. Bu noktada kira sözleşmesinin başlangıçta bir yıl süre ile düzenlenmesi kiraya verenin faydasına olacaktır. Bu sayede kiraya veren bir yıllık sürenin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahip olacaktır.
XV- Kira Sözleşmesinde Kefil Olması Durumunda
Kira sözleşmesinde kefil olacak ise, kefaletin geçerli olması için bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 583’te yer alan kefil sözleşmesine ilişkin şekil şartlarına uygun olmalıdır. Aksi halde kefilin sorumluluğu bulunmayacak ve yapılmış olan kefalet sözleşmesi geçersiz olacaktır. Bahsi geçen hükme göre, “Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.”
Ayrıca kira sözleşmesinde sürenin uzayacağı hallerde, kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir. Bu doğrultuda uzayan dönem için, sorumluluğun azami olarak hangi süreyle ve hangi miktar ile sınırlı olacağının da belirtilmesi gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli olmayacaktır.
XVI- Kira Sözleşmesi Yapılırken Demirbaş Tespiti Yapılmalı ve Kira Sözleşmesinde Ayrıntılı Olarak Belirtilmelidir.
Kira sözleşmesi yapılmadan önce muhakkak kiraya verilecek olan konut ya da çatılı iş yeri içerisinde demirbaş tespiti yapılmalı, kiralanacak olan gayrimenkulün içerisinde yer alan demirbaşlar şekilde tek tek sayılmalıdır. Bu doğrultuda yapılan bu tespit kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Kiralananın hangi durumda teslim edildiği ve hangi durumda geri teslim alınacağı da belirtilmelidir. Eğer kiralanan boş bir şekilde teslim edilecek ise bunun da kira sözleşmesinde ayrıca belirtilmesi gerekir.
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin
[i] İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
