Görevleri (KMK 35-36-37 Maddeleri)
Kat mülkiyeti ile ilgili olarak incelenmesi gereken en önemli başlıklardan bir tanesi apartman ve site yöneticilerinin görevlerinin neler olduğu ve bu yöneticilerin sorumluluklarının kapsamıdır. Kat malikleri açısından önem arz eden husus yöneticilerin sorumluluklarının belirlenebilmesi için görevlerinin neler olduğunun bilinmesidir.
- Genel yönetim işlerinin görülmesi Madde 35;
Yöneticilerin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
Yöneticiler temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak, yönetim görevi süresince “basiretli” bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak ve uygulamakla sorumludurlar.
Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen yöneticiler bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler.
Bu hükümler dışında yöneticinin kanunda spesifik olarak belirlenen aşağıdaki hususlarda da hukuki sorumluluğu bulunmaktadır:
- Defter tutulması ve belgelerin saklanması Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
- İşletme projesinin yapılması Madde 37 – Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
SORUMLULUKLARI (KMK 38. MADDE)
Site ve apartman yöneticileri, Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür. 6098 sayılı TBK’nın vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümleri yönetici-kat maliki ilişkisinde de geçerlidir. Yönetici hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı yönetim görevi haricinde şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı takdirde Türk Ceza Kanunu 155. maddesi uyarınca Güveni Kötüye Kullanma suçunun nitelikli halinden yargılanması söz konusu olacağı gibi yukarıda belirtilen görevlerini yerine getirmemesi halinde hukuki sorumluluğu da mevcut olacaktır.
Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu, yasayla ve yönetim planıyla üstlendiği görevler ile sınırlı tutulmuştur. Görevini bu çerçevede kendisinden beklenen özenle yerine getiren yönetici, yaptığı görevden ve işlemlerden dolayı oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Bu gibi zararlar kat maliklerinin sorumluluğundadır. Ancak yöneticinin görevine yerine getirirken kasten veya ihmalen yarattığı zararlardan (örneğin avansın zimmete geçirilmesi veya zamanında ödeme yapılmamasından dolayı sigorta priminin cezalı tahsili gibi) kişisel sorumluluğu vardır.
Bu sorumluluk kapsamında KMK 20. Madde 2. Fıkra kıyasen uygulanmakta olup; kat maliklerinden herhangi biri, yöneticiye dava açabilmekte ve icra takibi yapabilmektedir. Kat maliki burada uğradığı zararı yalnız arsa payına düşen miktar üzerinden değil tüm kat malikleri adına isteyebilir çünkü dava sonunda alınacak para anataşınmazın hesabına girecektir.
YÖNETİCİLERİN SORUMLULUKLARINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 2012/3952 E. 2012/722 K. ;
KMK’nın 38/1. Maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, Kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onun yöneticilik yaptığı döneme ilişkin tüm hesap ve işlemlerinden aklandığı ve artık sorumlu tutulmayacağı anlamına gelmez. İbradan sonra yöneticilik yaptığı döneme ilişkin yapılan inceleme sonucu defter ve kayıtların tutulmasında, aidat ve avans hesaplarında, yaptığı harcamalar ve diğer benzeri iş ve işlemlerinde yolsuzluk ve usulsüzlükler saptanırsa, o yönetici, genel kurulda ibra edildiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
‘’Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların 03.06.2007 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiklerini, davalılarca bir önceki dönemde yöneticilik yapan davacı tarafından ödenmediği için haklarında icra takibine başvurulan kat maliklerinden yetki verilmediği halde 1.601,05 TL yönetim alacağının ve 2.318,80 TL aidat alacaklarının eksik tahsil edildiğini ileri sürerek toplam 3.919,85 TL nin ( fazlası saklı kalmak kaydıyla ) yasal faizi ile tahsilini ve yönetim hesabına geçirilmesini istemiş, mahkemece davalıların 25.05.2008 tarihli genel kurulda ibra edildikleri, alacağın bu tarihten önceki dönemi kapsadığı, davalıların yöneticilik dönemlerine ait hesaplarından dolayı kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmaları nedeniyle kendilerinden ayrıca hesap istenemeyeceği ve açılan davanın yersiz bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 38. maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, 39. maddeye göre de hesap vermekle yükümlüdür. Davalılar kat malikleri kurulunca 25.05.2008 tarihli kararla ibra edilmişlerse de, bu ibra yöneticilerin zimmetinde olan paraların hesabı görülerek yapılmış bir ibra değildir. İlk bakışta bilinmeyen ve anlaşılamayan sonradan yapılacak inceleme ile saptanabilecek bir borç ibra kapsamında sayılamaz. Somut olayda bazı kat malikleri aleyhine yürütülen icra takip dosyalarında eksik tahsilatların bulunduğu, bu dosyaların yenilenerek tahsilat yapılabileceği bilirkişi raporu ile saptanmasına karşın eksik tahsil edildiği ileri sürülen aidat alacakları ile ilgili olarak raporda herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Bu nedenle, davalıların yönetimde görevli oldukları döneme ait tüm defter, makbuz ve faturalarla, banka hesapları ayrıntılı olarak incelenip iddiaların doğruluğunun araştırılması gerekirken, yeterli inceleme yapılmaksızın 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetim ve denetim faaliyet raporlarını ile ibra edildiği, yöneticiden ayrıca hesap istenemeyeceğinden söz eden rapora itibar edilerek ve kat malikleri kurulunun ibra kararına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. Hukuk Dairesi, 2015/12274 E., 2016/9873 K;
Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumludur.
‘’Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre, yönetim dolayısiyla doğan borçların ödenmesi, anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması, yöneticinin görevleri olup aynı Kanun’un 38. maddesinde ise yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu hükmü yer almaktadır. Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur. Yönetim görevi kat malikleri kurulunca yöneticiye verilmiş olup, somut olayda yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olması kendisini sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemde sigortasız işçi çalıştırılması sebebiyle ödenmek zorunda kalınan idari para cezalarından şahsen sorumlu olduğu gibi 119 TL ve 579 TL lik cezaların da neye dair olduğu belirlenerek bu cezalar yönünden de gerekli inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yönetimin müdür atadığı, istenilen para cezalarına müdürün sebebiyet verdiği gerekçesiyle yönetim aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 1996/9163 E., 1996/10520 K. ;
Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlı olup, bu süre içinde görevlerini kasten veya savsama sonucu yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak durumundadır.
‘’Dava, 13.9.1990 tarihinde yönetici tarafından işe alınan Hüseyin Akça’nın Sosyal Sigortalar Kurumuna verilmesi gereken işe giriş bildirgesinin verilmemesi, primlerin ödenmemesi ve bu sebeple bunlara ilişkin bildirim ve primlerin cezalı olarak ödenmesi, ayrıca 1.11.1992 tarihinde işe alınan Halil Avcı’nın da aynı şekilde giriş bildirgesinin yanlış verilmesi, aylık bildirgelerin verilmemesi ve primlerin ödenmemesi sebebiyle daha sonra kat maliklerince ödenmek durumunda kalınan prim ve cezalarının 13.9.1990- 13.11.1991 ve 18.9.1992- 8.10.1993 tarihleri arasında yöneticilik yapan davalıdan tahsiline ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetici, Yasa ile kendisine verilen görevlerin ifasında kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup, yönetici olarak üstlendiği görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemiş olması nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararı da bu genel ilke çerçevesinde karşılamak durumundadır.
Ancak, davalı yöneticinin bu sorumluluğu, ödenen cezalarla ( gecikme zamanı ) sınırlı olup, asıl primler kat maliklerince ödenmek durumunda olduğundan bunlardan da sorumlu tutulamaz. Ayrıca yöneticinin sorumluluğu görevde bulunduğu süre ile sınırlı olup, görevinin sona erdiği tarihten sonra ( 13.11.1991 ve 8.10.1993 ) yeni gelen yönetici de verilmemiş işyeri bildirimlerini aylık bildirgeleri ve ödenmemiş primleri bu sıfatla vermek ve ödemek durumda olduğundan davalı kendi görevinin bittiği tarihlerden sonraki cezalardan ve gecikme zamlarından şahsen sorumlu tutulamaz.
Yukarıda sözü edilen ilkeler ile sorumluluk kapsamı gözönünde bulundurularak davalının sebebiyet verdiği zarar miktarının saptanarak buna göre hüküm kurulması gerekirken, davalının hem sorumluluk sınırlarını hem zararı hem de kapsamı ( prim ) itibariyle aşan meblağlara hükmedilmiş olması da doğru görülmemiştir.’’
38. maddeye 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Yasayla eklenen fıkra hükmü uyarınca; Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Yukarıdaki hüküm getirilmeden önce kat malikleri kurulu kararının iptali davasının, o karara olumlu oylarıyla katılmış kat maliklerinin tümüne yöneltilmesi gerekmekteydi. Böyle bir konuda kat maliklerinin tümüne değil de yöneticiye karşı açılan davalarda, mahkemece dava pasif husumet ehliyeti nedeniyle reddedilmekteydi. Ayrıca olumlu oy kararı veren kat maliklerine husumet yöneltilmek istendiğinde ise; kat maliklerinden her birinin tebligata elverişli adresinin saptanarak dava dilekçesinin tebliği ile taraf teşkili sağlanmasındaki zorluk ve külfet göz önüne getirildiğinde yukarıda bahsedilen hükmün 38. maddeye eklenmesinin önemi anlaşılmaktadır. Bu hükümle birlikte husumet artık kat maliklerine yöneltilebileceği gibi sadece yöneticiye de yöneltilebilecektir. Bu hükmün olumlu yanlarının yanında olumsuz yanları da yok değildir. Örneğin husumetin yöneticiye yüklenebilmesi sebebiyle, kat malikleri kurulu kararında olumlu oy kullanan kat malikleri davaya katılım sağlayamayacak ve bu nedenle savunma haklarını kısıtlanacaktır.
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ 2012/5077 E. 2012/5660 K. ;
‘’Kat Mülkiyeti Yasası’nın 38. maddesinin 5711 Sayılı Yasayla değişik ikinci fıkrası, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir hükmünü içermektedir. 5711 Sayılı Yasanın 19. maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesine eklenen bu fıkra ile kat maliklerine seçimlik bir hak tanınmış olup, anılan yasal düzenleme sayesinde bu tür davalar karara olumlu oyları ile katılan kat maliklerine karşı açılabileceği gibi yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle de ikame olunabilir. Somut olayda da, dava Yasanın bu maddesi hükmüne uygun olarak kat maliklerine husumet yöneltilmek suretiyle açılmıştır. Bu nedenle tarafların tüm delilleri toplanarak, uyuşmazlığın esasının incelenmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın husumet yönünden reddedilmesi doğru görülmemiştir.’’
HESAP VERME (KMK 39. MADDE)
Son olarak 634 sayılı kanun’ un 39. Maddesinde; Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.’
Bu durum yöneticinin ‘’kat maliklerin karşı bir vekil gibi’’ sorumlu olmasının doğal bir sonucudur. 6098 sayılı TBK’nın 508. Maddesi ‘’ Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.’’ Hükmü ile 39. Maddenin kaynağını oluşturmaktadır.
Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda, zaman belirtilmemişse her yılın ocak ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Genelde hesap verme zamanı kat maliklerinin toplantı yapma ve yönetici atama ayıdır. Yöneticinin hesap vereceği kimseler, kat malikleri ile birlikte bağımsız bölümde fiilen oturan(kiracılar) kişilerdir. Eğer avansı veren kiracı ise, ödediği avansın nerelerde harcandığını bilme hakkına sahiptir.,
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 2012/10016 E., 2012/9482 K. ;
‘’Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davalının 13.10.2005 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiği, bu görevini 25.11.2007 tarihine kadar devam ettirdiği, kat malikleri kurulunun 24.10.2008 tarihli toplantısında alınan kararla davalının 13.10.2005 ile 25.11.2007 arası dönemi için zimmetinde kalan paranın tahsili nedeni ile eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 36.maddesinde belirtilen defterleri tutmak ve belgeleri saklamakla görevli olan ve aynı Yasanın 39.maddesi hükmüne göre, yöneticiliği döneminde elde ettiği gelirler ile yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlü bulunan yöneticinin zimmetinde kalan ortak para bulunup bulunmadığı, tuttuğu defterler ve sakladığı belgelerin incelenmesi sonucunda saptanabileceğinden; bunun için davalının yöneticiliğe seçildiği tarihte kendisine devredilmiş olan ortak para ile o tarihteki borç ve alacakların tutarı, yöneticiliği döneminde toplanan avanslar ve yapılan harcamaların miktarları belirlenip gelir ve giderlere ilişkin olarak alınan makbuz, belge, fatura, fiş vs. evrak ayrıca temyiz dilekçesine ekli fatura, belge ve banka kayıtlarının doğruluğu bir bütün halinde bilirkişiye incelettirildikten sonra davalının ödemesi gereken bir meblağ bulunup bulunmadığı tam olarak tespit edilip alınacak uzman bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken eksik incelemeye dayalı araştırmaya göre davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
