“Kira Sözleşmelerinde Kiraya Verenin Borçları” başlıklı makalemizde kiraya verenin kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlarını incelemiştik. Kira sözleşmeleri karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup kiraya veren kiralananın teslimi borcu altına girerken kiracı da kiralananın kira bedelini ödeme borcu altına girecektir. Kiracının kira sözleşmesindeki temel borcu kira bedelini ödeme borcu olsa da yalnızca bununla sınırlı değildir. Kiracı, nasıl ki kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca bu şekilde korumakla yükümlü ise kiracı da sözleşme sonunda kiralananı kendisine teslim edildiği şekilde kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinin sona ermesi kiracının sözleşmeden kaynaklı borçlarından kurtulması için tek başına yeterli değildir. Kiracı kiralanan taşınmazın anahtarını teslim etmediği sürece kira sözleşmesinden doğan sorumlulukları devam etmektedir.
I- Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracının asli borcu kira bedelini ödeme borcudur. Kira bedeli, kiraya verenin malın kullanımını kiracıya bırakma borcunun karşılığını oluşturmaktadır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 299’da “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kira bedelinin ödendiğini ispat etmek kiracının sorumluluğundadır. Bu nedenle özellikle elden yapılan ödemeler ilerleyen zamanlarda sıkıntı yaratabilmektedir. Eğer elden ödeme yapılacak ise kiracının, kiraya verenden ödeme yaptığına dair bir yazı ya da makbuz almış olması kiracının faydasına olacaktır.
Kira bedeli kiraya verene veya onun yetkili kıldığı kişiye ödenmelidir. Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kiracıya ihbarda bulunmalıdır. Devirden haberdar olmayan kiracının kira bedellerini eski malike ödemeye devam etmesi halinde kiracının, iyi niyetle eski malike yapılan ödemelerin geçerli sayılması gerekir.
II- Kira Bedelinin Zamanında Ödenme Borcu
Kiracının kira bedelini ödeme zamanına ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu madde 314’te düzenleme yapılmış olup buna göre “kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Bu madde hükmünden anlaşıldığı üzere kiracı, kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeme zamanı hakkında bir düzenleme yapılmamışsa kira borcunu her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Bu hükümde üzerinde durulmuş olan bir diğer düzenleme de kira bedeli ile birlikte aynı zamanda yan giderlerin ödenmesine ilişkin olarak da zamanın düzenleniyor olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 315 ile de bağlantılı olan bu düzenlemede yan giderlerin ödenmesinde temerrüde düşülmesinin de bir fesih nedeni sayıldığı belirtilmektedir.
Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşıldığı üzere kira bedelinin ödeme zamanı hususunda ilk bakılması gereken şey taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesidir. Sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde yerel adete bakılacaktır. Buradan da bir sonuç çıkmaması halinde kira bedellerinin ve gerekiyorsa yan giderlerin her ayın sonunda ödenmesi esastır. Ayın sonu ifadesinden takvim ayının son günü anlaşılmalıdır. Bu yönüyle kira sözleşmelerinin belirli veya belirsiz süreli olması arasında bir fark bulunmamaktadır.
Açıklanmış olan bu nedenler doğrultusunda kiracının, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri taraflar arasında bir anlaşma var ise anlaşılmış olan tarihte, bir düzenleme yapılmamış ise kanunda belirtilmiş olduğu gibi her ayın sonunda ödemesi gerekmektedir.
Tarafların açıkça ya da zımnen yapacakları anlaşma ile kira bedelinin ödenme zamanını (ifa zamanını) sonradan değiştirmeleri de mümkündür. Ancak zımni bir anlaşmanın varlığının kabul edilebilmesi için, kira bedellerinin uzun süre ve düzenli olarak sözleşmede öngörülen tarihten farklı bir tarihte ödenmesi ve kiraya veren tarafından bu hususun kabul edilmiş olması gerekmektedir. Buna karşılık kira bedelinin zaman zaman veya farklı tarihlerde geç ödenmesi zımni bir anlaşmanın varlığının kabulü için yeterli olmayacaktır.
III- Güvence Verilmesi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira sözleşmesi yapılırken taraflar arasında kiracının güvence vermesine ilişkin bir düzenleme getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi mümkündür. Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 342/2’de “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder” şeklinde düzenlenmiştir.
Kiracı tarafından kiraya verene verilmiş olan bu güvence bedeli, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere kiracı tarafından vadeli mevduat hesabına yatırılır. Şayet kira sözleşmesinde güvence bedeli olarak kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmış ise bu durumda yine kiracı tarafından bu kıymetli evrak kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bankaya depo edilir.
IV- Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu
Türk Borçlar Kanunu’nun 317.maddesi uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu hususa ilişkin yerel adetlere de bakılacak olup kanunda yapılmış düzenlemeye göre temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu kiracının sorumluluğundadır.
V- Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Şayet kiracı söz konusu ayıpları kiraya verene vaktinde bildirmezse bu ayıplardan doğan zararlardan sorumlu olacaktır. (TBK m.317)
VI- Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
Kanunda kiracının sorumluluklarına ilişkin öngörülmüş bir diğer düzenleme ise Türk Borçlar Kanunu madde 319’da belirtildiği üzere ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcudur. İlgili maddede “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” şeklinde bir düzenleme getirilmiştir.
VII- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek ile yükümlüdür. Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 316’da düzenlenmiş olup bu hükmün ilk fıkrasına göre “kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Bu hükme göre kiracı, kiralananı salt sözleşmeye uygun şekilde değil aynı zamanda da tam bir özenle kullanmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’ndaki bu yükümlülük genel kural niteliğinde olduğu için tüm kira türlerine uygulanır. Kiracının bu konudaki yükümlülüğü iki hususa özgürdür; bunlardan biri kişilere diğeri de kiralanan şeye ilişkindir.
- Kiralanan şeye ilişkin olarak; sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçimi, tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım biçimini ifade ettiği gibi kiralananın özgülendiği amacı da ifade eder.
- Kişilere ilişkin olarak; kiracının özen borcu sadece kiralanana verdiği zararlarla sınırlı tutulmamıştır. Kiralayanın kişilik haklarına ilişkin ihlaller de özen yükümlülüğüne aykırılık teşkil eder. Kiracı, kiralayanın bütünlük menfaati çerçevesinde sahip olduğu diğer malvarlığı ve kişi varlığı değerlerine özen göstermek, onları ihmal etmemekle yükümlüdür.
Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması durumunda Türk Borçlar Kanunu madde 316/2, “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklinde düzenleme getirmiştir. Buna göre, konusu konut ve çatılı iş yeri olan kira sözleşmelerinde, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünün ihlali ve kiraya veren tarafından yapılan ikazlara rağmen gerekli süre içerisinde kiracı aykırılığı gidermez ise kiraya verenin bu nedene dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı doğacaktır. Diğer kira ilişkilerinde ise kiracı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna uymadığı taktirde kiraya verenin ihtarda bulunmasına gerek olmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi feshetme hakkı olacaktır.
Bununla birlikte, bahsi geçen maddenin son fıkrasında ise konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Şeklinde bir düzenleme getirilerek kiracının kasten ağır bir zarar vermesi halinde kiraya vereni korumak adına bir süre koşuluna bağlamaksızın kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmıştır.
VIII- Kiralananın Kullanılmaması Durumunda
Türk Borçlar Kanunu madde 324’te yer alan düzenlemeye göre “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Bu kapsamda kiracıdan kaynaklanan bir neden ile kullanılmayan kiralanan için de kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.
IX- Kira İlişkisinin Devredilecek Olması Durumunda
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Buna göre kiracının, kira ilişkisini başkasına devretmek gibi bir arzusu varsa kiraya verenden yazılı olarak rıza alması gerekecektir. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
Çatılı iş yeri kiralarında ise kiraya veren, yalnızca haklı bir neden göstermek şartıyla kira sözleşmesinin devrine rıza göstermeyebilir aksi takdirde kiralananın devrine rıza göstermek zorundadır. Haklı neden olmamasına rağmen kiraya veren sözleşmenin devrine rıza göstermiyor ise kiracı mahkemeye başvurarak sözleşmenin devrini talep edebilir. Kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
X- Kiralananın Alt Kiraya Verilecek Olması Durumu
Bununla birlikte, kiracının alt kira sözleşmesi yapmak yönünde bir iradesi bulunuyor ise Türk Borçlar Kanunu madde 322’ye göre “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.” Bu hükümden anlaşıldığı üzere kiracının, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya vermesi kiraya verene zarar vermemek koşulu ile mümkün kılınmıştır.
Bunun yanında konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından ise aynı maddenin ikinci fıkrasında “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” şeklinde bir düzenleme getirilerek, kiralananın başkasına kiralanmasını veya kullanım hakkının devredilmesini kiracının yazılı rızası olması şartına bağlamıştır. Alt kira sözleşmesinde kiracı kiralananı asıl sözleşmedeki kullanım amacına aykırı şekilde kullanıyor ise alt kiracının davranışından dolayı kiracının sorumluluğuna gidebilecektir.
XI- Kiralananda Yenilik veya Değişiklik Yapılması
Kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi de kiraya verenin yazılı rızası şartına bağlanmış olup bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 321’de “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracının kiralanan üzerinde değişiklik veya yenilik yapma isteği var ise bunun için kiraya verenden yazılı rıza alması gerekmektedir.
XII- Kira Sözleşmesinde Kiracının Borçlarına İlişkin Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2019/5552 K. 2020/206 T. 15.1.2020:
“Taraflar arasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarak kullanılmak üzere 3, 4, 5 ve 6 Sayılı 4 bölüm blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 2 bodrum ve 5 normal katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile 2. blokun bodrum katındaki 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6. blokun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli diğer kira sözleşmesi ile 860 m² barakanın, 01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi ile 452 m² radyoterapi makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kütüphane, konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
6098 Sayılı TBK’nın 316. (BK’nın 256 ) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (BK’nın 266 ) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumu ayrı ayrı değerlendirilerek yine her bir kiralananın kullanım süresi her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarak kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir.
Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kira sözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması suretiyle hatalı hesaplama yapılan bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/9167 K. 2019/6126 T. 3.7.2019
“Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralanan tahliye edilmedikçe kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiralananın tahliyesi ise teslim ile olur. Teslimin varlığı ise kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Kiralananın boşaltılması, adresini taşıması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülüklerinden kurtarmaz. Dosya kapsamından taşınmaz anahtarının davacıya 02.05.2012 tarihinde teslim edildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında davalı kiracılar bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumludur.
Ancak, davada Ocak 2012-Nisan 2012 dönemi kira bedelleri talep edildiği göz önüne alınmak suretiyle, mahkemece taleple bağlı kalınarak belirlenecek kira bedeline hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
3- )Öte yandan; 6098 Sayılı TBK’ nın 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davacı, taşınmaza zarar verildiğini iddia etmiş, kira sözleşmesi uyarınca depozito bedeli muhtemel hasarlar karşılanmak üzere verilmiştir. Davacının kötü kullanım iddiası üzerinde durulmadan depozito bedelinin kira bedelinden mahsubu doğru değildir.
Bu durumda mahkemece delil tespiti dosyası getirilerek davacının hasar yönünden sunduğu delillerin toplanması ve kira sözleşmesi gereğince kiralananda zarar ziyan yoksa depozitonun iade edileceği kararlaştırılmış olduğundan davalıların hor kullanma tazminatı yönünden borçlu olup olmadıkları konularında inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin
