Kira sözleşmelerinde kiraya veren, taşınmazlarının kullanımını kiracıya vermekle bir risk üstlenmiş olmaktadır. Bunun sebebi, kiracının taşınmaza zarar vermek veya kiralanan yerde oturmasına rağmen kira bedelini ya da yan giderleri ödemekten kaçınmak suretiyle kiraya vereni zarara uğratma riski olmasıdır. Bu nedenle de kiraya veren bahsetmiş olduğumuz bu riskler karşısında kendini güvenceye almak için kiracılardan depozito talebinde bulunmaktadır.
Depozito, kiracıların kira sözleşmesinin kurulması aşamasında, kiraya verenlerin zararlarını buradan karşılamaları amacıyla vermiş oldukları bir miktar para anlamına gelmektedir.
Ancak kiraya verenler tarafından talep edilen bu depozito bazı zamanlarda kiracılar açısından da sıkıntı yaratabilmektedir. Zira teminat amacıyla verilen bu paradan kiraya verenler keyfi kesintilere gitmekte, kira sözleşmesinin sonunda paralarını geri alamayan kiracılar bu parayı geri alabilmek amacıyla dava açmak ve kiralanana bir zarar vermemiş olduklarını ispatlamak zorunda kalabiliyorlar.
Türk Borçlar Kanunu madde 342’de depozitoyla ilgili düzenleme yapılmıştır. Buna maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.”
Güvencenin Konusu: Para veya Kıymetli Evrak
Güvencenin konusu Türk Borçlar Kanunu madde 342/2’de düzenlenmiştir. Bu madde ile yapılan düzenlemeye göre güvence para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrak ise bir bankaya depo eder. Bahsi geçen maddeden anlaşılacağı üzere güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olması mümkündür.
Güvencenin Verilme Zamanı
Güvencenin verilme zamanına ilişkin bir sınırlama getirilmemiştir. Güvencenin sözleşme kurulurken verilmesi zorunlu olmayıp kiraya veren tarafından sözleşmenin kurulması safhasında da istenebileceği gibi tarafların sonradan yapacakları bir anlaşma ile de talep edilmesi mümkün olacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342.maddesi güvence verme borcunun gerek kira sözleşmesinin kurulduğu sırada gerekse de sonrasında yapılan bir anlaşmayla kararlaştırıldığı hallerde uygulama alanı bulacaktır.
Güvencenin Miktar Olarak Sınırlanması
Türk Borçlar Kanunu madde 342/1 güvence bedelini sınırlama altına alarak güvence bedelinin üç aylık kira miktarını geçemeyeceğini düzenlemiştir. Buna göre depozito miktarının üst sınırını üç aylık kira bedelidir.
Güvence miktarının mutlaka kira bedeli ile aynı para biriminden olması gerekmez. Özellikle Türk Lirası ile yapılan kira sözleşmelerinde depozitonun yabancı para birimi üzerinden kararlaştırılmasına rastlanabilmektedir.
Güvence Bedelinin Arttırılması
Depozito miktarının belirlenmesinde sözleşmenin kurulduğu anki değerin esas alınması gerekir. Kira bedelinin sonradan artması, depozito miktarının tamamlanmasını gerektirmeyeceği gibi, istisnai olarak kira bedelinin sonradan düşmesi halinde de fazlaya ilişkin depozito miktarının iade edilmesi gerekmeyecektir.
Yasağa Aykırılığın Yaptırımı
Bu hususa ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda yasağa aykırılığa ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Türk Borçlar kanunu madde 342 güvence bedeline ilişkin yalnızca üst sınır belirtmiştir. Bu durumda üç aylık depozito bedelinin üzerinde bir miktar kararlaştırılmışsa, emredici hükme aykırılık nedeniyle bu düzenleme Türk Borçlar Kanunu madde 27/2 uyarınca kısmi butlan yaptırımına tabi olacak yani depozito anlaşmasının fazlaya ilişkin kısmı geçersiz olacaktır.
Bu nedenle depozito bedeli olarak üç aylık kira bedelinden fazlasını bankaya yatırmış olan kiracının, fazlaya ilişkin kısmı bankadan istemesi de mümkün olabilecektir. Bu durumda da maddenin ikinci fıkrasında öngörülmüş olan, bankanın söz konusu güvenceyi ancak iki tarafın da rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak taraflardan birisine teslim edebileceğine ilişkin düzenleme, üç aylık kira bedelini aşan kısım için uygulanmayacaktır.
Kira sözleşmesinin bankaya ibrazının ve orada yazan kira bedelinin üç katından fazlasının depozito olarak ödenmiş olduğunun kanıtlanmasının yeterli olması gerekir. Ancak bankaların bu gibi hallerde üç ayı aşan kısmı iade etmekte tereddüt etmeleri muhtemeldir. Bu durumda fazla kısmın iadesini isteyen kiracının bir tespit davası açması gerekecektir.
Depozito Vermekten Kaçınılması
Bugüne kadar uygulamada kira sözleşmesi yapılırken depozitonun elden verilmesi şeklinde olsa da yeni düzenlemeye göre artık depozito, kiracı tarafından açılan vadeli hesaba depozito miktarının yatırılması şeklinde ödenmektedir.
Kiracının güvence verme borcunu ifa etmekten kaçınması halinde, kendisine karşı icra takibi başlatılabileceği kabul edilmektedir. Bunun nedeni ise depozito ödeme borcunun ifası talep edilebilir, bağımsız bir yan edim borcu olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 113 “Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.” şeklinde bir düzenleme ile yapma borcuna uyulmadığı taktirde izlenecek yol düzenlenmiştir.
Güvencenin, bir kıymetli evrakın bankaya depo edilmesine ilişkin olduğu durumlarda ise icra takibine başvurulması yolu kapalı gözükmektedir. Kıymetli evrak söz konusu olduğunda ise kambiyo taahhüdünde bulunma borcu ancak borçlu tarafından yerine getirilebilir. Bu durumda, kiracı tarafından bu taahhüdün yerine getirilmemesi halinde sadece İcra ve İflas Kanunu madde 343’te yer alan “Yalnız kendisi tarafından yapılacak olan bir işin yapılması veya bir işin yapılmaması yahut bir irtifak hakkının tesisi veya kaldırılması hakkındaki ilâm hükümlerine makbul mazerete müstenit olmayarak muhalefet eden borçluların, lehine hüküm verilmiş kimsenin şikâyeti üzerine, üç aya kadar tazyik hapsine karar verilir. Hapsin tatbikine başlandıktan sonra ilâmın gereği yerine getirilirse, borçlu tahliye edilir.” düzenlemesi uygulanabilecektir.
Kiraya Verenin Kesinti Yapması Konusunda Getirilen Sınırlama
Türk Borçlar Kanunu madde 342/3 “Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracı veya kiraya verenin güvence bedeli üzerinde tasarruf edebilmeleri üç ihtimalde söz konusu olabilmektedir.
1- Tarafların birlikte hareket etmeleri ve içlerinden birisinin güvence bedelini bankadan almak konusunda izin vermeleri
2- Kesinleşmiş bir icra takibinin ya da mahkeme kararının olması
3- Kiraya veren tarafından bir dava açılmaksızın ya da icra takibi başlatılmaksızın kira sözleşmesinin bitiminden itibaren üç aylık sürenin geçmesi
Kesinleşmiş bir icra takibi veya mahkeme kararı olması durumunda banka tarafından onay alınması zorunluluğu ortadan kalkmaktadır. Kiraya veren tarafından bir dava açılmaksızın ya da icra takibi başlatılmaksızın kira sözleşmesinin bitiminden itibaren üç aylık sürenin geçmesi durumunda ise artık kiraya verenin onayı alınmaksızın kiracı söz konusu depozito üzerinde serbestçe tasarruf edebilecektir.
Güvence Bankaya Yatırılmak Yerine Kiraya Verene Verilirse Ne Olur?
Depozitonun bankaya yatırılmak yerine kiraya verene verilmesinin kararlaştırılmış olduğu durumlarda zorunlu kısmi butlan yaptırımı devreye girecek ve sözleşmenin sadece depozitonun kiraya verene verilmesine ilişkin söz konusu hükmü geçersiz sayılacaktır.
Sözleşmedeki bu hükme göre kiraya verene verilmiş olan güvencenin de sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri istenebilmesi gerekir. Bu durumda kiracının kira ödeme borcu ile sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan alacağını takas etme imkanı mevcuttur. Ancak bu arada kiraya veren iflas ederse söz konusu alacak iflas masasına dahil olacaktır.
Y. 3.HD. 2017/4599 E., 2018/12416 K., 5.12.2018 T.
Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiracı sözleşmenin bitiminden bir ay önce daireyi boşaltacağını kiraya verene bildirdiğini, 2014 yılının ocak ayında taşınmazı tahliye ettiğini bildirmiş, dava dilekçesinde ve oturumlarda anahtarı kiralayana verdiğini, temyize cevap dilekçesinde ise evin anahtarını da apartman görevlisi ile yöneticiye verdiğini beyan etmiştir. Davacı tarafça; anahtar teslimine ilişkin yazılı belge sunulamamış ancak, davacı tarafça tahliyenin davalı tarafın bilgisi ve onayı ile gerçekleştiği ileri sürülmüştür.
Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.
Y. 3. HD., 2017/8216 E., 2019/948 K., 11.2.2019 T.
Somut olayda mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonuca göre karar verilmiş ise de davalı kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediği anlaşılmakla dava konusu edilen 60.000 TL’lik depozito bedelinin ödenmiş olan kira bedellerinden mahsup edilmesi gerektiği kuşkusuzdur.
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M., 2017. Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M.,2017. Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
