Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı; kira sözleşmesinde kiralanan taşınmaza ilişkin olarak belirlenmiş olan kira bedelinin belirli aralıklar ile artması anlamına gelmektedir. Kira artış oranının belirlenmesinde değişen ekonomik koşullar, enflasyonun giderek daha da artması gibi etkenler rol oynamaktadır.
Kira artışının belirlenmesi kural olarak taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi ile belirlenmektedir. Buna göre eğer kira sözleşmesi yapılırken taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir düzenleme yapılmadıysa bu durumda Türk Borçlar Kanunu madde 344 dikkate alınacaktır. Bu maddede yapılan düzenleme ile kira artış oranına ilişkin “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklinde düzenleme getirilmiştir.
Bununla birlikte, zaman içerisinde ülkenin ekonomik durumunun giderek kötüleşmesi ve enflasyonun her geçen gün daha da artması nedeniyle yapılan kira artış oranlarında yaşanan yükselişler kiracıları zor durumda bırakmaya başladı. Bu yüzden kira artış oranına belli bir sınır getirilerek fahiş bedel arttırımlarının önüne geçmek ve anlaşmazlıkları sonlandırmak amacıyla yalnızca konut kiralarında geçerli olmak üzere düzenleme getirilmiştir.
Kira Artış Oranının Sözleşmede Belirlenmiş Olması
Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 uyarınca “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Görüldüğü gibi kanun koyucu, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme taraflarının kira bedelinin belirlenmesine yönelik anlaşmalarına bir üst sınır koymuştur. Tarafların, kira bedeli için belirleyecekleri artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı tüketici fiyat endeksinde gerçekleşen on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırılmıştır. Kanundaki bu sınırlama, kira sözleşmesinin ilk yenileme döneminde geçerli olduğu gibi, sonraki yenileme dönemlerinde de ve hatta sözleşme süresi içindeki artış anlaşmalarında da uygulanır.
Taraflar arasındaki kira artış anlaşması, Kanunun koyduğu tüketici fiyat endeksi sınırlamasını aşıyorsa, sözleşmenin bu maddesi, sınırı aştığı oranda geçersiz olur ve Kanundaki üst sınır olan tüketici fiyat endeksi oranı uygulanır.
Kiracı, kanundaki üst sınır olan tüketici fiyat endeksini oranının üzerinde bir artışa razı olup bu oranda arttırılmış kira bedelini kiraya verene ödese dahi, Kanundaki sınırı aşan kısmın iadesini sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde kiraya verenden talep edilebileceği öğretide ileri sürülmektedir.
TÜFE’nin Altında Artış Anlaşması Yapılmış Olması
Kira artış anlaşması, kira sözleşmesinin süresi boyunca geçerli olduğu gibi, sözleşme süresi ardından devam edecek uzama yılları boyunca da yani diğer bir deyişle kira sözleşmesi sona erene dek uygulanmaya devam edecektir. Bu durumda, tarafların anlaştığı artış oranı TÜFE’nin altında olsa dahi kira sözleşmesi süresince taraflarca belirlenmiş olan bu orana göre kira bedelinde artış yapılacaktır.
Bu durumda, TÜFE’nin altında belirlenmiş olan arış oranına ilişkin sözleşme maddesi taraflar arasındaki anlaşmayla veya hakim tarafından belirlenen bir kararla değiştirilmedikçe, Türk Borçlar Kanunu madde 344/3 uyarınca açılan tespit davasıyla yeni dönem kira bedeli mahkeme kararıyla belirlenmiş olsa dahi sözleşmedeki artış oranına ilişkin madde varlığını korumaya devam edecektir.
Hakimin Kira Artış Bedeline İlişkin Karar Verirken Dikkate Aldığı Hususlar
- Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesindeki artış maddesinde yer alan artış oranının yalnızca ilk uzama dönemi için öngörüldüğü kira sözleşmesinden anlaşılıyorsa bu durumda tarafların anlaşmazlığa düşmesi halinde hakim, ilk uzama döneminden sonrası için taraflar arasında bir artış anlaşması bulunmadığından hareketle Türk Borçlar Kanunu madde 344/2’ye göre karar verecektir.
- Sözleşmede artış şartı olmasına karşın kiraya veren önceki yıllarda hiç kira artışı yapmadığı veya TÜFE’nin altında artış yaptığı gerekçesiyle, önceki yılın veya yılların farkını da ekleyerek TÜFE oranının üzerinde bir artış yapamaz. Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 gereği uygulanan TÜFE sınırlaması, toplam kira süresinin ortalaması alınarak hesaplanmaz. Bu durumda, bir sonraki kira yılı için yapılacak artış oranı bir önceki kira yılında gerçekleşen on iki aylık ortalama TÜFE oranı dikkate alınarak hesaplanır.
Bununla birlikte Yargıtay, önceki kira yıllarında, aylarca yıllarca tekrarlanan kira ödemelerinin miktar olarak sözleşmeye uygun olmaması durumunda, kiraya verenin beş yıllık zamanaşımı süresi boyunca geçmişe dönük kira farklarını talep etmesine izin vermektedir.
TÜFE Sınırlamasının Uygulama Alanı
Taraflar arasındaki kira artış anlaşmalarına TÜFE sınırlaması getiren Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kira sözleşmelerinde kira bedelinin arttırılmasına ilişkin anlaşmalara müdahale edilmemesinin altında yatan temel neden ise konut ve çatılı işyeri dışında kalan sözleşmelerde belirlenen süresinin sonunda sözleşmenin sona ermesi yani kendiliğinden uzayarak belirsiz süreli sözleşmeye dönmemesidir. Bu durumda da tarafların kira sözleşmesini devam ettirmek istemeleri halinde kira bedeli dahil tüm sözleşme koşullarını yeniden belirleyebilme imkanları bulunmaktadır.
Kira Artış Oranına Getirilen Sınırlama Neyi İfade Eder?
Türk Borçlar Kanunu madde 344’te kiracı ve kiraya veren tarafın yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu düzenlenmiştir.
TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli genel kurulunda verilen önerge sonucunda 7490 sayılı Kanun’a eklenen 4.maddeyle, Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklenmiş ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde yirmi beş oranında sınırlama getirilmiştir.
Bahsi geçen Türk Borçlar Kanunu geçici madde 1 hükmü aşağıdaki gibidir:
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Getirilen kira sınırlaması ile kiraya verenin kira bedelinde yapabileceği artış yüzde yirmi beş ile sınırlandırılmıştır. Bu kapsamda yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde yirmi beşten fazla kira artış oranı kararlaştırmışsa bu anlaşma hüküm doğurmayacaktır.
Artış Sınırlaması Ne Zamana Kadar Geçerli Olacaktır?
Yukarıda açıklamış olduğumuz konut kiraları için getirilen artış sınırlaması, sonradan bir uzatma olmaz ise 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yürürlükte olacaktır. Konut kiralarına getirilen yüzde 25’lik artış sınırı, Resmi Gazete’de 11.06.2022 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun’un yürürlüğe girdiği 11.06.2022 tarihinden itibaren 1 Temmuz 2023 tarihine kadar, oturduğu evin kira sözleşmesi yenilenen tüm kiracılar bu düzenlemeye tabi olacaktır.
Sınırlamanın Kira Tespit Davalarına Etkileri Nelerdir?
TBK geçici madde 1’in metnine baktığımızda; TBK 344/2’ye atıf yapıldığını ve bu kapsamda hakimin vereceği kararlarda da söz konusu artış sınırlamasının uygulanacağını görmekteyiz.
TBK madde 344/2, kira sözleşmesinde kira artış oranının belli olmadığı sözleşmelerde, tarafların yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep ettikleri ve hakimin en fazla TÜFE oranında artış kararı verebildiği bir tür kira tespit davası düzenlemesidir.
8 Haziran 2022 tarihli %25’lik sınırlama kuralında kanun koyucu, tüm kira tespit davaları için değil sadece bahsi geçen TBK madde 344/2 kapsamına giren kira tespit davalarında uygulanmasını öngörmüştür.
KAYNAKÇA :
Yeniocak, Umut, 2022, Kira Bedelinin Belirlenmesi,
İnceoğlu, M. M., 2017, Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M., 2017, Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H., 2022, Kira Hukuku Davaları. Seçkin
