Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiralanan, kiracıya teslim edildikten sonra kiracının, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine tahliye taahhüdü adı verilir. Yargıtaya göre tahliye taahhüdünde en önemli husus tahliye tarihinin açık ve net bir şekilde belirtilmiş olmasıdır. Bir diğer husus ise tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanmasıdır. Kiralananın tesliminden önce yapılan tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır.
Kiraya veren, sözleşmede yazan tahliye tarihinden itibaren kira sözleşmesini bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir. Burada kiralayanın seçimlik hakkı bulunmaktadır. İcraya başvurmayı ya da dava açmayı seçebilecektir.
I. Tahliye Taahhütnamesi Kiralananın, Kiracıya Tesliminden sonra imzalanmalıdır
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden önce imzalandığı taktirde geçersiz olacaktır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edebilmek için kiralananın tesliminden sonra sözleşmenin kurulmuş olması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalanması, kiracıyı koruyan düzenlemeleri zedeleyeceğinden dolayı geçerli değildir.
II. Tahliye Taahhütnamesinde İspat Yükümlülüğü
Yargıtaya göre, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalandığını iddia eden taraf bunu ispatlamalıdır. Kural olarak bir vakıadan kendi lehine hak iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmelidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi ispat yükünü düzenlemiştir. Buna göre İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.
Kiracı tarafından imzalanan ve kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
II. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği belirli şartları taşımasına bağlıdır. Bu şartlardan ilki tahliye tarihinin açık ve belli bir şekilde yer almasıdır. Bir diğer şart ise kiralananın tesliminden sonra imzalanmalıdır. Yenilenen sözleşme ile verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile yine de geçerli kabul edilecektir.
Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlı da gerçekleştirilebilir. TBK’nın 170. Maddesi uyarınca geçerli olacaktır. Kiracının, kiralanana ait birikmiş kira borçlarını belirlenen tarihe kadar ödememesi halinde tahliye taahhüdü vermesi buna örnektir.
Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtaya göre, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28/09/2021 T, 2017/6-975 E, 2021/1108 K
“22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı…”‘un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapı- lan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığını belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
24. Hal böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11/02/2016 T, 2015/11188 E,2016/839 K
Taraflar arasında, 26/06/2013 başlangıç tarihli iki yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile 20/02/2015 düzenleme tarihli, 10/03/2015 gününde tahliyenin vaat edildiği yazılı taahhütnamenin mevcudiyeti uyuşmazlık konusu değildir. Taraflarca imzalanan iş bu taahhütnamede, kiracının kiralanana ait birikmiş geçmiş aylar kira bedelleri toplamı 4.922.-TL’yi defaten 10/03/2015 tarihinde ödeyeceği, ödeme taahhüdü yerine getirilmediği takdirde tahliye tarihi olarak belirlenen 10/03/2015 tarihinde kiracının mecuru boş olarak davacıya teslim edeceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda taahhütnamede kiralananın tahliyesi, davalı kiracı tarafından kira borcunun ödenmemesi şartına bağlanmıştır.
Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanunu’nun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 170. maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir.
Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır…”
Kaynakça:
- Kılıçoğlu, Mustafa, Kira Hukukundan doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat Ve Alacak Davaları, 2022, İstanbul: Platon Plus Yayıncılık
