Konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye nedenleri gerçekleşmediği sürece kiraya veren, kiracıyı tahliye edememektedir. Belirli süreli olarak imzalanan kira sözleşmelerinde sözleşmede kararlaştırılan süre bitse bile kiracı sözleşmeyi feshetmediği takdirde kira sözleşmesi kural olarak birer yıllık dönemler için uzayacaktır. Kanun koyucunun kira sözleşmelerini bu şekilde düzenlemesindeki amaç kira sözleşmesinin dezavantajlı tarafında olan kiracıyı korumak içindir ancak kiraya verenin kiracı istemediği ya da kanunda yer alan nedenler gerçekleşmediği sürece kiracıyı hiçbir şekilde tahliye edememesi kimi zaman hakkaniyete aykırı durumlara neden olmaktadır. Bu nedenle hakkaniyete aykırı sonuçları azaltmak isteyen kanun koyucu kiracının tahliyesine ilişkin kirayaveren lehine bir istisna getirmiştir. Buna göre; kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir neden göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir.
Görüleceği üzere, kanunda yer alan diğer tahliye nedenlerinin aksine burada kirayaveren haklı bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesinin onuncu uzama yılının ardından kiracıyı tahliye edebilmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce gayrimenkul kiralarını düzenleyen 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” döneminde bu konu ile ilgili bir düzenleme bulunmamaktaydı. Yeni kanun ile birlikte “kira sözleşmesi sebebiyle, kirayaverenin, aradan uzun yıllar geçse bile kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk” gerekçe gösterilerek on yıllık uzama süresi sonrasında kirayaverene tahliye imkânı yeni kanunda düzenlenmiştir. Bu kanun hükmü kirayaverenin mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili olduğu için emredici niteliktedir ve bu nedenle fesih hakkını ortadan kaldıran sözleşme hükümleri geçersizdir.
- On yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması
Doktrinde on yıllık uzama süresi hesaplanırken hangi tarihten başlanması gerektiğine dair farklı görüşler ve tartışmalar mevcuttur. Kimi yazarlara göre on yıllık süre hesaplanırken kira sözleşmesinin bitiş değil başlangıç tarihinin esas alınması gerekmektedir. Kimi hukukçuların bu yönde düşünmelerinin nedeni, başlangıç tarihi olarak kira sözleşmesinin kurulduğu tarihi dikkate alırsak eğer kanunun gerekçesinde belirtilen kirayaverenin mağduriyetinin giderilmesi ve toplumdaki huzursuzluğun önlenmesi amacına daha uygun düşmesidir. Örneğin on yıllık kira sözleşmesinde on yıllık süre sözleşme bitim tarihinden itibaren sayılmaya başlar ise, kirayaveren ancak yirmi birinci yılın sonunda haklı neden göstermeksizin tahliye edebilecektir ve bu haliyle kanunun düzenlenme amacına ters düşecektir.
Doktrinde on yıllık süre hesaplanırken kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınması gerektiğini savunan görüşler olsa da kanaatimizce süre başlangıç tarihi olarak kira sözleşmesinin bitiş tarihinin esas alınması gerekmektedir. Kanunda kira sözleşmelerinin süresi ile ilgili bir üst sınır bulunmamaktadır ve taraflar dilerler ise on yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri imzalayabilmektedirler. On yıllık uzama süresini kira başlangıç tarihinden itibaren saymaya başladığımız durumda, yirmi yıllık bir kira sözleşmesinde kiraya veren sözleşme süresi içerisinde iken onuncu yıl sonunda tahliye edebilecektir. Bu durumun kanun koyucunun gerçekleşmesini istediği sonuçtan uzak olduğu çok açıktır. Ayrıca TBK’nın 347. maddesinin ikinci fıkrasında belirsiz süreli kira sözleşmeleri için uzama süresi hesaplanırken kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacağı açıkça düzenlemiştir. Belirsiz süreli sözleşmeler için başlangıç tarihinin ayrı olarak düzenlenmesi, belirli süreli sözleşmeler için sözleşmenin bitiş tarihinin esas alınması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle kira sözleşmesinde onuncu uzama yılı hesaplanırken kira sözleşmesinin süresi dikkate alınmamalıdır. Önemli olan uzama süresinin on yılı geçmiş olmasıdır. Örnekler üzerinden gidecek olursak eğer;
Beş yıllığına imzalanan bir kira sözleşmesinde kiracı sözleşmeyi feshetmez ise sözleşme beşinci yılın sonundan itibaren birer yıllık olarak uzayacaktır. Bu durumda kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı onuncu uzama yılını izleyen uzama yılının bitiminde yani 16. yılın sonunda doğacaktır. Ev sahibi, sözleşmenin 16. yılı bitmeden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunarak haklı bir neden göstermeksizin kiralananın tahliyesini isteyebilecektir.
Bir yıllık bir kira sözleşmesinde ise 10. uzama yılını izleyen ilk uzama yılının sonunda yani 12. yılın sonunda kiraya veren fesih bildiriminde bulunabilecektir.
Kanunda uzama süresi ile ilgili kira sözleşmesinin on kez uzaması şeklinde değil on yıllık uzaması olarak düzenlendiği için süre hesaplanırken sözleşmenin kaç kez uzatıldığına değil toplam uzama süresinin ne kadar olduğu dikkate alınmalıdır. Kira sözleşmelerinde uzama sürelerinin birer yıllık olması zorunlu değildir ve taraflar dilerler ise bir yıldan daha uzun süreli uzama süreleri kararlaştırabilirler. Örneğin altı yıllık bir kira sözleşmesinde taraflar “aksi bildirilmediği takdirde sözleşmenin altı yıl için tekrar uzayacağı” şeklinde hüküm koymuş olsun. Bu durumda kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı ikinci uzama döneminde sözleşmenin on yedinci yılının sonunda başlayacaktır. [1]
2. Fesih Bildirimi
On yıllık uzama dönemi dolsa da kirayaveren her zaman kiralananın tahliyesini talep edememektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kirayaveren, on yıllık uzama süresinden sonra izleyen her yıl için yıl bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmadığı sürece sözleşme uzayacaktır. Kiracıya yapılan fesih bildirimi uzama yılının bitimine üç aydan az bir süre kala kiracıya ulaşır ise, fesih beyanı bir sonraki yıldan itibaren geçerli olacaktır.
Kanun maddesi gereği onuncu uzama yılından itibaren kirayaveren geçerli bir nedene dayanmadan sözleşmeyi feshedebileceği için bildirimde herhangi bir neden belirtmek zorunda değildir ancak TBK’nın 348. maddesi gereği konut ve çatılı işyerlerinde yazılı şekilde yapılmadığı sürece fesih bildirimi geçerli olmayacağı için bildirimin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.
3. On Yıllık Uzama Süresine İlişkin Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/2318 K. 2015/2940 T. 25.03.2015:
“…Davacı vekili, dava dilekçesinde ve 29/08/2013 keşide tarihli ihtarnamede konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi işyeri olarak 01/07/2004 tarihinde kiraya verilen taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, Dava konusu taşınmazla ilgili olarak taraflar arasında 01/07/2004 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış olup sözleşmenin 01/07/2009 tarihinden beri yenilenerek devam ettiğini, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle, 3.uzama yılını bitiren sözleşmenin, anılan yasal düzenlemeye dayalı olarak sona erdirilmesinin ancak 10 uzama yılının sonu olan 01.07.2019 tarihini izleyen uzama yılı için mümkün olabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Bu durumda kiralanan TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 01/07/2004 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin süresi 01/07/2009 tarihinde sona erdiğinden bu tarihten sonra TBK’nın 347/1 maddesine göre kiracı tarafından sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 01/07/2019 tarihinde sona erecektir. Mahkemece bu tarih beklenmeden süresinden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulü ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/1437 K. 2017/793 T. 6.2.2017
“…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, 6101 Sayılı Yürürlük Kanun’unun Geçici maddesi uyarınca TBK.nın 347/…-son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır düzenlemesi bulunmaktadır. 6101 Sayılı Yürürlük Kanun’unun Geçici maddesi ile TBK.nın 347/…-son cümlesi hükmünün uygulanması; Yürürlük tarihinde on yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri ile, on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan kısa olan kira sözleşmeleri yönünden uygulanması belli sürelerle ertelenmiştir.
Buna göre TBK.nın 347.md./…-son cümlesi yürürlük tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2014 tarihinden on yıl dolmamış olmakla birlikte kalan süre beş yıldan kısa olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2017 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Yasanın yürürlük tarihi 01.07.2012 tarihidir. Davacı kiraya veren sözleşme süresine göre uygulama tarihinin 01.07.2014 tarihi olduğunu bilerek 31/03/2015 tarihinden en az üç ay öncesini kapsayacak şekilde fesih iradesini 30/09/2014 tarihinde davalı kiracıya bildirmiştir. Bu bildirime göre dava …/04/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu durumda mahkemece yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/458 K. 2021/614 T. 25.5.2021
“…Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 1994 yılından sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın 310. maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin 01.12.2002 tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada 28.12.2004 tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün …’e intikal ettiği, 01.12.2005 tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin 01.12.2002 tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin 01.12.2012 tarihinde biteceği, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve 01.07.2017 tarihinde bu dava açılabilecekken 18.12.2014’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir…”
- İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku Cilt II(2017). XII Yayıncılık
Kaynakça
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Aydın ZEVKLİLER, E. G. (2017). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: turhan kitabevi.
Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
