Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin kurulmasından itibaren on yıl geçmedikçe haklı bir nedene dayanmadan kira sözleşmesini feshedememektedir. On yılın sonunda ise sözleşmeyi feshedebilmesi için her uzama yılından en az üç ay önce kiracıya sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Kira sözleşmesinde zayıf konumda bulunan kiracıyı korumak isteyen kanun koyucu, kiraya verenin fesih hakkını süre yönünden kısıtlamıştır. Kiraya veren on yıllık uzama süresinden önce yalnızca haklı nedenlerin varlığı halinde kira sözleşmesini feshedebilecektir. Haklı fesih nedenleri ise Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenden kaynaklanan fesih nedenleri (TBK md. 350, md 351) ve kiracıdan kaynaklanan fesih nedenleri (TBK md. 352) olmak üzere iki başlık altında düzenlenmiştir.
- Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri a.Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshetmesi
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenlerinden ilki kiraya verenin kendisi, altsoyu, üstsoyu veya kanun bakımından bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini feshettiği durumlardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen hükme göre kiracı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan şartların hepsini yerine getirse ve kira bedelini aksatmadan ödese dahi kendisi ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Kiraya verenin bu yasal hakkını kötü niyetli olarak kullanıp konut ihtiyacı olmasa da konut ihtiyacı varmış gibi tahliye davası açmasının önüne geçmek isteyen kanun koyucu, kiraya verenin konut ihtiyacının gerçek ve içten olması şartını aramıştır. Aynı şekilde kanun maddesinde “kullanım zorunluluğu” ibaresi geçtiği için tahliyesi istenen taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı dışında kullanması örneğin kiracının tahliyesinden sonra taşınmazı depo olarak kullanması kanunun amacına aykırılık teşkil edecektir. Ayrıca kanun koyucu kiraya verenin kötü niyetli olarak tahliye davası açmasının önüne geçmek için düzenleme de getirmiştir. Buna göre kiracı tahliye edildikten sonra üç yıl geçmedikçe kiralanan taşınmazı eski kiracıdan başka kişiye kiralayamayacaktır ancak haklı nedenlerin varlığı halinde başka kişilere kiralaması mümkündür. Yine de kiraya veren kiralananı üç yıldan önce boşaltacak olursa öncelikli olarak eski kiracıya teklif etmelidir. Örneğin memur olan kiraya verenin başka ile tayını çıktıktan sonra gereksinim nedeniyle yerleştiği taşınmazı başkasına kiralaması bu duruma örnektir.
Kanun maddesinde tahliye davası açabilecek kişi olarak kiraya veren gösterildiği için konut ihtiyacı nedeniyle malik olmayan kiraya verenin de tahliye davası açabilmesi mümkündür[1]. Bu nedenle kiraya veren sıfatına sahip olmayan yalnızca kuru mülkiyete sahip malik konut ihtiyacına dayanarak tahliye davası açamayacaktır.
b. Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshetmesi
Kiraya veren kendisinin ve yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabileceği gibi kendisi ve yakınlarının işyeri ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açabilmektedir. Örneğin kiraya verenin altsoyunun avukatlık stajını tamamlayıp ruhsatını aldıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurmak için işyerine ihtiyaç duyması bu duruma örnektir. Kiralanan taşınmaz konut olarak kullanılıyor olsa da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılabilir. Konut gereksinimi nedeniyle tahliye davasında olduğu gibi işyeri gereksinimi nedeniyle açılacak davalarda da kiraya verenin işyeri gereksiniminde içten ve samimi olması gerekmektedir ve yine aynı şekilde işyeri gereksinimi nedeniyle kiralanan tahliye edildikten sonra kiraya veren kiralanan taşınmazı eski kiracıdan başka kişilere haklı neden olmadıkça kiralayamaz.
c. Kiralanan Taşınmazın Sonradan Mülkiyetini Kazanan Kişinin Kendisinin veya Yakınlarının konut ya da İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshetmesi
Kira sözleşmesine konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirir ise yeni malik kira sözleşmesinin taraflarından biri haline gelir. Kira sözleşmesinde zayıf konumda bulunan kiracıyı korumak isteyen kanun koyucu, yeni malikin kiracı tahliye etmesi yönünden birtakım sınırlamalar getirmiştir. Buna göre yeni malik yalnızca kendisinin veya eşi, altsoyu, üstsoyunun konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir ancak bunu yapılabilmesi için TBK md. 351 hükmü gereği taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtiyaç durumunu belirten ihtarnamenin gönderilmiş olması gerekir. Bu ihtarnamenin gönderilmiş olması yeni malike taşınmazı satın aldıktan altı ay sonra tahliye davası açma hakkını verecektir.
Kiralanan haczedilirse kiracının bu durumda da tahliyesi mümkün değildir ve kiracı hacizden sonra da taşınmazı kullanmaya devam eder.
d. Kiraya Verenin Taşınmazı Yeniden Yapma ve Onarma Amacıyla Kira Sözleşmesini Feshetmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 2. fıkrasına göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya verenin bu kanun hükmüne dayanarak tahliye davası açabilmesi için öncelikli olarak taşınmazın yeniden yapım ve onarımının zorunlu olması ve bu işlemler sırasında da taşınmazın kullanımının mümkün olmaması gerekmektedir. Bu nedenle kiralanan taşınmazda önemli ve esaslı olmayan ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımına devam edilebilen durumlarda tahliye davası açılamayacaktır.
Kiralanan tahliye edildikten ve gerekli olan yapım ve onarım faaliyetleri gerçekleştikten sonra kiraya veren kiracıya bir bildirim göndererek taşınmazı kiralayıp kiralamayacağını teklif edecektir. Kiracının teklifi kabulü ile birlikte yeni sözleşme kurulacaktır. Kiracı bir ay içerisinde teklifi kabul etmez ise kiralama hakkını kaybedecektir.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri
a.Kiracının Belirli Bir Tarihte Taşınmazı Boşaltacağını Yazılı Olarak Taahhüt Ettiği Halde Boşaltmaması Nedeniyle Tahliye Davası Açılması
Kiracı kiralananı belli bir tarihte boşaltacağı kiralayana yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen taşınmazı tahliye etmez ise kiraya veren bu nedenle kiracının tahliyesi için dava açabilir. Kiracının vermiş olduğu taahhüdün yazılı olarak yapılmış olması tahliye davası açılması için yeterlidir.
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazdan çıkmaz ise bu durumda kiraya veren dava açarak veya icraya başvurarak kiralanan taşınmazın tahliyesini sağlayabilir. Ayrıca kiraya verenin kiracının taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilmesi için kiracı tarafından yazılı olarak verilen taahhüdün kiralananın kendisine teslim edildikten sonra verilmiş olması şarttır. Kiralanan teslim edilmeden önce veya sözleşme kurulurken verilen kiralanan taşınmazın tahliyesi taahhüdü geçersiz olacaktır. Kanun koyucunun tahliye taahhüdü konusunda bu şekilde düzenleme getirmesinin nedeni ise kiracıyı korumak istemesinden kaynaklanmaktadır. Halihazırda dezavantajlı konumda bulunan kiracı henüz kiralanan taşınmaz kendi kullanımına geçmeden daha da dezavantajlı durumdadır ve kiraya verenin isteklerini kabul etme ihtimali çok daha fazladır[2].
Kiraya verenin kiralananın boşaltılması için icra takibi veya tahliye davası açabilmesi için bir aylık süresi vardır. Yazılı taahhütte belirtilen süreyi izleyen bir ay içerisinde kiraya veren yasal yollara başvurmak zorundadır ancak bir aylık süre içerisinde kiracıya tahliyeye yönelik icra takibi veya tahliye davası açılacağı yazılı olarak bildirilirse eğer dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılır.
b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi
Türk Hukuk Sisteminde genel olarak kira sözleşmesinde zayıf konumda bulunan kiracı korunuyor olsa da kira bedelini ödememeyi alışkanlık haline getiren, sözleşme şartlarını ihlal eden kiracının korunması hakkaniyete aykırı sonuçlar ortaya çıkaracaktır. Bu nedenle, kira bedelini ödemeyen kiracılara karşı kiraya verene bundan kaynaklı tahliye davası açabilme hakkı tanınmıştır.
Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde bir ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar yapılmış ise kiraya veren kira sözleşmesini haklı olarak feshedebilir.
Kiraya verenin iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilmesi için bazı şartların oluşması gerekmektedir. Öncelikle kiracıya yapılan ihtarın yazılı olarak yapılması ihtarın şekil şartıdır. Ayrıca yapılan ihtarda hangi ayların kira bedelinin talep edildiği ve bu aylar için ne kadar ücret talep edildiği açıkça anlaşılır şekilde belirtilmelidir. Eğer kira borcu birikmiş ise gönderilen ihtarda vadesi gelmiş bütün kira borçları talep edilmelidir. Biriken borçlar için kiracıya iki farklı ihtar gönderilmesi haklı iki ihtar nedeniyle tahliye davası açmaya dayanak oluşturmaz.
Kanun maddesinde haklı iki ihtar nedeniyle sözleşmenin feshedilebileceği belirtildiği için kiraya veren ihtarında haklı bir nedene dayanmalıdır. Örneğin henüz vadesi gelmemiş kira alacağı için kiracıya ihtar gönderilmesi haklı bir neden olmayacaktır. Aynı şekilde kiracının kirasını ödememesi kiracının kendisinden kaynaklanmalıdır. Kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın kira bedelini almaktan imtina etmesi ve buna dayanarak tahliye davası açması mümkün değildir.
Kiraya verenin iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilmesi için iki haklı ihtar gönderilen kira döneminin bitiminden itibaren bir ay süresi bulunmaktadır. Kiraya veren kira dönemi bittikten bir ay sonra iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilmesi için bir aylık süre dolmadan önce kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmelidir. Yazılı olarak bildirildiği takdirde dava süresi bir yıl için uzamaktadır. Kiracının gönderilen ihtar sonrası kira bedelini ödemesi ise kiraya verenin tahliye davası açmasında engel değildir. Kanun koyucu kira bedelini ödesin veya ödemesin kira borcunu geciktirdiği için bir dönemde iki ihtar yapılmasını sözleşmenin feshi için yeterli bulmuştur.
c. Kiracının Aynı İlçe veya Belde İçerisinde Kendisinin ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Oturulabilecek Konutun Olması Nedeniyle Tahliye Davası Açılması
Kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu var ise ve kiraya veren sözleşme kurulurken bu durumdan haberdar değil ise kiraya veren bu nedene dayanarak tahliye davası açabilir. Kanun maddesine göre kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun olması yeterli olmayıp aynı zamanda bu konutun kiracı açısından oturmaya elverişli olması gerekmektedir. Örneğin beş kişilik bir ailenin iki odalı bir evin elverişli olduğunu söylemek mümkün değildir. Ayrıca kanun maddesi birlikte yaşayan eşler olarak düzenlendiği için ayrı yaşayan eşin adına kayıtlı konuttan dolayı tahliye davası açmak mümkün değildir.
Kanun koyucu aynı ilçe veya belde diyerek kanun hükmüne konum açısından da sınırlama getirmiştir. Örneğin kiracının İstanbul’un Beylikdüzü ilçesinde konutu bulunduğu gerekçesiyle Kadıköy’de kiralamış olduğu konuttan tahliyesinin istenmeyecektir. Kiraya veren bu nedene dayanarak tahliye davası açabilmesi için sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açmalı ya da tahliye davası açacağını bu bir aylık süre dolmadan kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirildiği takdirde ise dava açma süresi bir yıl için uzayacaktır.
- Yavuz, Cevdet. Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta, 2019. ↑
- Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: turhan kitabevi, 2017.
Kaynakça:
Aydın ZEVKLİLER, E. G. (2017). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: turhan kitabevi.
Canan RUHİ, A. C. (2016). Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku. Ankara : Seçkin Yayıncılık.
Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
