Kiracının, kira sözleşmesinden doğan borçları arasında en önemlilerinden biri de kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu madde 316’da düzenleme yapılmıştır. Bu düzenlemeye göre, “kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Bu hükümden anlaşılacağı üzere kanun, kiracının kiralananı salt sözleşmeye uygun şekilde kullanmasını yeterli görmemiş ve aynı zamanda kiracının kiralananı tam bir özenle kullanmasını yükümlülük olarak yüklemiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bu hüküm genel kural niteliğinde olup tüm kira türleri bakımından uygulanabilir. Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygılı davranma yükümlülüğü temel olarak iki hususa özgüdür. Bu hususlar aşağıda maddeler halinde belirtilmiştir.
- Kiralanan Şeye İlişkin; sözleşmede kararlaştırılmış olan kullanım biçimi, tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım biçimini ifade ettiği gibi aynı zamanda kiralananın özgülendiği amacı da ifade eder.
- Kişilere İlişkin Olarak; kiracının özen borcu sadece kiralanana verdiği zararlarla sınırlı tutulmamıştır. Kiralayanın kişilik haklarına ilişkin ihlaller de özen yükümlülüğüne aykırılık teşkil etmektedir. Kiracı, kiralayanın bütünlük menfaati çerçevesinde sahip olduğu diğer malvarlığı ve kişi varlığı değerlerine özen göstermek ve bu değerleri ihmal etmemekle yükümlüdür.
Bu noktada kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ayrı ayrı değerlendirmemiz daha uygun olacaktır.
1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma Borcu
Kiracının bu madde kapsamındaki ilk yükümlülüğü kiralananı sözleşmede öngörülen şekilde kullanmaktır. Bu yükümlülük Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Sözleşmeye uygun kullanma borcu, iki farklı hususu içermektedir. Bunlar kiralananın kullanım amacına uygun kullanılması ve sözleşmede öngörülen kullanım sınırlamalarına uyulmasıdır.
İlk olarak kullanma amacına uygun kullanma hususundan bahsedecek olursak; sözleşmeye uygun kullanma, her şeyden önce kiralananın sözleşmede kararlaştırılmış olan kullanma amacına uygun bir şekilde kullanılmasını kapsar. Kullanma amacının belirlenmesinde öncelikle taraflar arasındaki sözleşme değerlendirilmelidir. Taraflar sözleşmede özel bir kullanma amacı öngörmemişler ise, bu durumda “olağan” kullanım amacı dikkate alınacaktır. Olağan kullanım amacı da kiralananın niteliğine ve yerel adete göre belirlenecektir. Örneğin kullanma amacı açıkça kararlaştırılmış olmasa dahi alışveriş merkezinde kiralanan bir yerin olağan kullanım amacının işyeri kirası, bir binada kiralanan bir yerin ise konut kirası olduğu açıktır. Bu bağlamda söz konusu yerin işyeri olarak kullanılabileceğinin belirtilmiş olması, taşınmazın içinde her türlü ticari faaliyetin sürdürülebileceği anlamına gelmeyecektir. Söz konusu faaliyetin kiralananın bulunduğu yere ve niteliğine göre uygun olması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bağlamda üzerinde durulması gereken bir durum, kiralananın karma amaçlı kullanılmasıdır. “Home Office” olarak adlandırılan kullanım türü değerlendirildiğinde, kiracı kiralananı hem konut hem de işyeri olarak kullanmaktadır. Bu durumda konut veya işyeri olarak kiralanmış bir yerin bu şekilde karma amaçlarla kullanılmasının kullanım amacına aykırılık oluşturup oluşturmayacağı üzerinde durulmalıdır. Doktrinde bu gibi durumlarda baskın yararlanma şeklinin dikkate alınması gerektiği kabul edilmektedir. Bu durumda baskın kullanma şekli konut ise ve söz konusu olan bir konut kirası ise, kiracının bilgisayar başından kendi işlerini yürütmesi sözleşmeye aykırılık oluşturmamalıdır. Bununla birlikte, kiracı yanında işi ile ilgili olarak bazı kimseleri çalıştırıyor ve taşınmaza sürekli müşteriler girip çıkıyorsa bu durumun bir aykırılık teşkil ettiği söylenebilecektir. Buna karşılık baskın kullanma amacı işyeri ise, kiracının gece geç saatlere kadar çalıştığı için arada bir gece söz konusu taşınmazda kalması, kullanım amacına aykırılık oluşturmaz.
Önemle belirtmek gerekir ki, taşınmazın bir kısmının kullanma amacına aykırı olarak kullanılması dahi ihlalin varlığı için yeterlidir.
2. Kullanıma İlişkin Diğer Sınırlara Uyma
Kiralananın kullanımı ile getirilmiş olan sınırlamalara da uyulması gerekir. Bu sınırlamalar Kat Mülkiyeti Kanunu gibi yasa tarafından öngörülen sınırlamalar olabileceği gibi, genellikle taraflar arasındaki sözleşmeden de kaynaklanabilmektedir. Bu tür sınırlamalar, kiralananı kullanacak kişi sayısı, işyeri kiralarında faaliyetin yürütülebileceği saat ve günlere ilişkin ya da kiralananın belirli yerlerinin kullanılmaması şeklinde de olabilir.
Konut kiralarında tarafların kiralananın kullanımı ile ilgili bazı sınırlama ve yükümlülükler getirmeleri mümkündür. Bahçenin her gün sulanması yükümlülüğü, apartman kapısının geceleri açık bırakılması yasağı bu hususa örnek olarak gösterilebilir.
Sözleşme veya kanun gereği buna imkan bulunmamasına rağmen, kiralananın kullanım hakkının devri ya da alt kira sözleşmesi yapılması durumunda, bu husus da Türk Borçlar Kanunu madde 316 kapsamında bir sözleşme ihlali olarak değerlendirilecektir. Hatta kiralananda oturmaya hakkı olanların dışındaki kimselerin uzun süre kiralananda kalmasına izin verilmesi de madde 316’ya aykırı görülmektedir.
3. Yönetim Planındaki Kullanıma İlişkin Yükümlülüklere Uygun Davranma
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine göre, “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” Her ne kadar söz konusu hüküm kat maliklerine ilişkin gözükse de hükmün ikinci fıkrasında “Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” denmektedir. Bu nedenle, doktrinde kat mülkiyetine tabi yerlerde kullanıma ilişkin sınırlamaların belirlenmesinde yönetim planının hükümlerinin de dikkate alınması gerektiği ifade edilmektedir. Belirtmek gerekir ki burada bahsi geçen husus Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve yönetim planının kullanıma ilişkin hükümleridir. Örneğin aidata ilişkin yükümlülüklere aykırılık Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine aykırılık oluşturmayacaktır.
4. Kiralananı Özenli Kullanma Borcu
Kiracının, kiralananı sözleşmede öngörülen şekilde kullanması yeterli değildir. Ayrıca kiralananı özenli bir şekilde kullanması gerekir. Özenli kullanma borcu, esasen dürüstlük kuralının kira sözleşmesindeki yansımalarından biridir.
Kiralananı özenle kullanma borcunun kapsamı konusunda temel kıstas kiralananın varlığının ve ekonomik değerinin korunmasıdır. Bu nedenle, kiracının öncelikle kiralananın özünün zarar görmesine veya ekonomik değerinin azalmasına neden olacak davranışlardan kaçınması gerekir.
Bunlarla birlikte kiracının, kiralananı mümkün olduğunca az yıpranacak şekilde kullanması gerekir. Özellikle gereksiz aşırı kullanmalardan kaçınması gerekir. Türk Borçlar Kanunu madde 334, kiracının olağan eskimelerden dolayı sorumlu tutulmayacağını açık bir şekilde düzenlemiştir. Her ne kadar hangi durumların özen borcuna aykırılık teşkil edeceği konusunda kesin kriterler koymak kolaylıkla mümkün olmasa da uygulamada en çok rastlanabilecek olan özensiz davranış hallerinin üzerinde durulmasında fayda vardır.
a) Kiralananda Değişiklik Yapılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesine göre “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.” Kiracının söz konusu izni almadan yaptığı kalıcı değişiklikler özenli kullanma borcuna aykırılık teşkil edecektir. Özellikle duvarın kaldırılması, balkonun kapatılması, kapı veya pencere açılması bu niteliktedir.
Buna karşılık söz konusu değişikliklerin kalıcı nitelikte olmaması halinde özen borcuna aykırılıktan söz etmek güçtür. Kiralananın iadesi sırasında sökülmesi mümkün olan ilaveler ya da kolaylıkla yenisinin takılması mümkün olan noksanlıklar için yalnızca tazminat talep edilebilir.
b) Kiralananı Koruma Yükümlülüğüne Aykırılık
Kiraya verenin, kiralananı özenle kullanma borcunun aynı zamanda kiralananı koruma yükümlülüğünü de doğurduğu ifade edilmektedir. Koruma yükümlülüğü, kiralananın zarar görmesini ya da zararın artmasını engellemek şeklinde kendini gösterebilir. Örneğin, kiracı anahtarları kaybetmesi durumunda gecikmeksizin masrafı kendisine ait olmak üzere kilitleri değiştirmelidir.
c) Kiralananın Kötü Üne Sahip Olmasına Yol Açmak
Kiralananın özenli kullanılması yalnızca kiralanana zarar vermemek şeklinde anlaşılmamalıdır. Kiralananın kötü bir üne sahip olmasına yol açacak olan ahlaka aykırı davranışların da bu kapsamda değerlendirilmesi gerekmektedir. Kiralananın para karşılığında cinsel ilişkiye girilen bir yer olarak kullanılması bunun en tipik örneğini oluşturur.
Bu hususta kiraya verenin kişisel ahlak anlayışı değil, toplumda genel geçer ahlak kuralları dikkate alınmalıdır. Bu bağlamda bir kimsenin evli olmadığı halde bir başkası ile yaşaması, hatta bu kimselerin aynı cinsiyette olmaları özen borcuna aykırılık olarak değerlendirilmeyecektir.
d) Hayvan Beslemek
Kira sözleşmesinde hayvan beslenmesine ilişkin sınırlamalar veya yasaklamalar öngörülmüşse, bu sözleşme hükmüne rağmen hayvan beslemek sözleşmeye aykırı kullanım teşkil edecek ve Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin ihlali anlamına gelecektir. Buna karşılık sözleşmede bunu yasaklayan bir hüküm bulunmadığı müddetçe taşınmazda sadece kedi veya köpek beslemenin başlı başına özen borcuna aykırılık oluşturacağı ileri sürülmemelidir. Bu sonuca ancak komşular açısından tehlike yaratan bir hayvanın beslenmesi veya söz konusu hayvanın aşırı koku ya da gürültü yapması halinde ulaşılmalıdır.
e) Kiralananın Kullanılmaması
Sözleşmede açıkça belirtilmiş olmadıkça ürün kirası dışında kiracının kiralananı kullanma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu nedenle kiralananın kullanılmaması Türk Borçlar Kanunu madde 316’ya aykırılık teşkil etmeyecektir.
Dürüstlük kuralından kaynaklanan koruma yükümlülüğünün bir sonucu olarak böyle bir kullanma yükümlülüğü öngörülebilir. Özellikle kiralananın zarar görmemesi belirli bir ölçüde kullanılmasına bağlı ise durum böyledir.
Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcuna İlişkin Örnek Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/2255 K.2015/3766 T.15.04.2015
“Davacı vekilinin açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye isteminin reddine ilişkin temyiz itirazları hususunda; Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımızda; taraflar arasında 01.01.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava dilekçesine ve duruşmada dinlenilen tanık beyanlarına göre davalı kiracının kiralananın ortak alanlarına kirli su döktüğü ve davacı kiralayana hakaret ettiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahkemece, tanık beyanlarına itibar edilmediği, komşuların ve davacının adli makamlara başvurmadığı gerekçeleriyle açıktan fena kullanmanın şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’nın 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve kirli su dökme) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK’nın 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Bu nedenle mahkemece, açıktan fena kullanma şartlarının gerçekleştiğinin kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasının reddine ilişkin hükmün ONANMASINA, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile açıktan fena kullanma nedeniyle açılan davanın reddine ilişkin hükmün BOZULMASINA, 15.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6961 K. 2017/18233 T. 26.12.2017
“Olayımızda; Kiraya verenlere ait binanın 1 no.lu dairesi ve ana taşınmazın bahçesinin 15.10.2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar mahkemece, kiralanan taşınmazda yapılan tadilatların sözleşmenin başında yapıldığından akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacıların açıktan fena kullanım nedeniyle de tahliye talep etmelerine rağmen, mahkeme gerekçesinde bu hususta hiçbir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir. TBK’nın 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Ayrıca davacılar tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebeplerin bir kısmı; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, dava konusu işyerinde gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesi nedeniyle gerek kiralayanların gerekse komşuların gürültüden rahatsız oldukları ve işletmeden çıkan müşterilerin çevreye rahatsızlık verdiğinin tanık beyanları ile sabit olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece dinlenen davacı tanıkları, komşuların ve davacıların kiralananda geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesinden ve kullanım şeklinden rahatsız olduklarını doğrulamıştır. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK’nın 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, dosya kapsamı ve tanık beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanım oluştuğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacılar yararına BOZULMASINA, 26.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
KAYNAKÇA :
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 1. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
İnceoğlu, M. M. (2017). Kira Hukuku Cilt 2. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Özdemir, H. (2022). Kira Hukuku Davaları. Seçkin
