Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının tahliye nedenlerini önceki makalelerimizde incelemiştik. Buna göre kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 352. maddeleri arasında sınırlı sayıda olarak sayılan tahliye nedenlerinden birinin gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilmekteydi. TBK’da konut ve çatılı işyerleri için düzenlenen özel hükümlerin yanında madde 315’te tüm kira sözleşmeleri için tahliye nedeni düzenlenmiştir.
Bilindiği üzere, kira sözleşmelerinde kiracının asıl edimi kendisine teslim edilen kiralananın kira bedelini ödemektir. TBK madde 314’e göre kiracı, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı müddetçe veya buna dair bir yerel adet yok ise kira bedelini ve kararlaştırılmış ise yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmede yer alan asıl edimi olan kira bedelini ödemediği takdirde temerrüde düşecektir ve TBK madde 315 uyarınca kiraya veren kiracının temerrüdü dolayısıyla kiralananı tahliye edebilecektir.
Kiracının temerrüde düşmesi nedeniyle kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı tanıyan TBK madde 315’e göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kanun maddesinin ilk fıkrası mutlak emredici nitelikteyken, ikinci fıkra nisbi emredici niteliktedir. Buna göre kiraya veren, ikinci fıkrada düzenlenen sürelerden az olmamak şartıyla kiracıya sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi kiracıya kira bedelini ve yan giderleri ödemesi için daha uzun bir süre verebilir. İkinci fıkrada aynı zamanda kiracıya verilecek mehil süresi için kira sözleşmelerinin niteliği bakımından ikili bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre kiracıya verilecek süre; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira sözleşmelerinde ise on günden az olamaz.
Kanun maddesinin ikinci fıkrasında konut ve çatılı işyerleri için verilecek süre ayrı olarak düzenlediği için TBK madde 315’in konut ve çatılı işyeri kiralamaları için de uygulama alanı bulabileceği açıktır. Kiraya veren şartlar gerçekleştiği takdirde dilerse kiracının temerrüdü nedeniyle dilerse de TBK’nın 350 ve 352. maddeleri arasında düzenlenen özel tahliye nedenlerinden birine dayanarak taşınmazı tahliye edebilecektir. Elde edilmek istenen sonuç aynı olsa da kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye ile TBK’nın 350 ve 352. maddeleri arasında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye nedenleri arasında gerçekleşme şekli açısından farklılıklar bulunmaktadır. TBK’nın 350 ve 352. maddeleri arasında düzenlenen tahliye nedenlerinden birisi gerçekleştiği anda kiraya verene fesih hakkı tanınırken, kiraya verenin temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için öncelikle kiracıya muaccel kira bedelini belirlenen süre içinde ödemesi için ihtarda bulunulması, kiracı kira bedelini belirlenen sürede ödemediği takdirde tahliye edilmesi gerekmektedir.
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilmesiyle Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen “iki haklı ihtar nedeniyle” tahliye arasında benzerlikler bulunmaktadır. Kanun maddesine göre; kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Görüleceği üzere iki durumda da kiracıya kira bedelini ödemediği için ihtar gönderiliyor olsa da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye durumda kiracı, kendisine gönderilen ihtar sonrası kira bedelini ödese dahi bir kira dönemi içerisinde kendisine iki haklı ihtara gönderilmesine neden olmuş ise kiracı tahliye edilebilecektir. Ancak kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için yukarıda belirttiğimiz üzere ihtarda kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödememiş olması gerekmektedir.
Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Edilebilmesinin Şartları
a. Kiralananın Teslim Edilmiş Olması
Kira sözleşmelerinde kiracının asıl ediminin kira bedelinin ödenmesi olduğundan bahsetmiştik. Kiraya verenin asil edimi ise kiralananı kiracıya teslim etmektir. Bu nedenle kiraya veren madde 315 uyarınca kiralananın tahliyesini isteyebilmesi için öncelikle kiralananın teslimi borcunu yerine getirmelidir. Kanun hükmünde de “kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse” şeklinde düzenlendiğinden dolayı kiraya veren, kiralayanı teslim etmediği sürece kiracının tahliyesini isteyemeyecektir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin kiralananın tesliminden önce peşin olarak ödeneceği kararlaştırılsa bile kanun hükmü uyarınca kiralananın tahliyesini talep edemeyecektir. Madde 315’in birinci fıkrasının mutlak emredici nitelikte olması ve kira sözleşmeleri için özel hüküm olması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun Genel Hükümleri’nde yer alan 117. maddesindeki “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer” hükmü burada uygulanmayacaktır.[1] Ne var ki kiraya veren kiralananı teslim etmeye çalışmasına rağmen haklı bir neden olmaksızın kiralananı teslim almaz ise bu durumda kiracı alacaklı temerrüdüne düşer ve kiralananın teslim edilmiş olması şartı aranmaz.
b. Kira Borcunun veya Yan Giderleri Ödeme Borcunun Muaccel Olması
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye edilebilmesi için kanunda yalnızca kira bedeli veya var ise yan giderlerin kiracı tarafından ödenmemesini tahliye nedeni olarak saymıştır. Bu nedenle, yan gider olarak nitelendirilmeyen depozito, cezai şart, temizlik ve bakım giderlerine katlanma borcu gibi bedellerin ödenmesinin gecikmesi veya hiç ödenmemesi nedeniyle borçlunun tahliyesi istenemeyecektir. Ayrıca kira bedeli veya yan giderlerin muaccel olması da kanunun aramış olduğu bir diğer şarttır. Bu nedenle henüz doğmamış kira bedelleri için tahliye talep edilmesi mümkün değildir. Kira borcunun ne zaman muaccel olacağı ise TBK’nın 314. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise veya buna dair bir yerel adet yok ise kira bedeli ve kararlaştırılmış ise yan giderler, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde muaccel olacaktır.
Kira sözleşmesinde kira artış oranı bulunduğu takdirde kiracı yeni kira döneminde artış uygulamayıp eski kira bedelini öder ise yine kira bedelini eksik yatırdığı için temerrüde düşecektir. Çünkü sözleşmede kira artış oranı kararlaştırılacağı için yeni kira dönemi için ödenmesi gereken kira bedeli için ayrı bir anlaşmaya ihtiyaç duyulmayacaktır. Yine aynı şekilde kiracı tarafından kira uyarlama davası açıldığı takdirde, kiracı dava kesinleşinceye kadar mevcut kira bedelini ödemediği takdirde temerrüde düşecektir[2]. Çünkü kira uyarlama davası kesinleşmeden mahkeme hükmü uygulanamayacağından dava kesinleşene kadar mevcut kira bedeli geçerli sayılacaktır.
c. Kiracıya Temerrüde Düşmesi Nedeniyle İhtarname Gönderilmesi
Kiraya verenin kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyesini isteyebilmesi için öncelikle kiracıya belli bir süre vererek bu süre içerisinde kira bedelini veya var ise yan giderleri ödemesini istemelidir. Kanun maddesinin ikinci fıkrasına göre bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz, diğer kira sözleşmelerinde ise on günden az olamaz. Maddenin bu fıkrası nispi emredici nitelikte olduğu için taraflar aralarında kararlaştırarak kanunda belirtilen sürelerden az olmamak kaydıyla daha uzun bir süre belirleyebilirler. Sözleşmede süre kararlaştırılmamış olsa dahi kiraya veren dilerse yine kanunda belirtilen sürelerden az olmamak kaydıyla kiracıya farklı bir süre verebilir.
Kiracıya verilen sürenin de yazılı olarak yapılması ihtarnamenin geçerlilik şartıdır. Ayrıca ihtarnamede kiracıya verilen sürenin yanında, kira bedelini ödemez ise kiralananın tahliye edileceği ve hangi aylar için ne kadar kira bedeli veya yan gider talep edileceği net olarak yazılmalıdır. Bu unsurları taşımayan bir ihtarname geçerli şekil şartlarını taşımadığı için geçersiz sayılacağından verilen süre sonunda kiracının tahliyesi talep edilemeyecektir.
Kiraya verenin tahliye için elindeki bir diğer imkân ise kiracının icra yoluyla tahliyesinin talep edilmesidir. İcra ve İflas Kanunu madde 269 uyarınca kira bedelini ödemediği için kiracıya ödeme emri gönderilirse, gönderilen bu ödeme emri kiracıya gönderilen ihtarname ile aynı sonuçları doğuracaktır ancak burada farklı olarak kiracının yedi gün içerisinde gönderilen ödeme emrine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı tebliğ edilen ödeme emrine yedi gün içerisinde itiraz etmez ya da kira bedelini ödemez ise ödeme emrinin kendisine tebliğinden otuz gün sonra tahliyesi istenebilecektir.
Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya veren olduğundan dolayı ihtarname yalnızca kiraya veren tarafından gönderilebilir. Örneğin bir malın maliki olmayan biri kişi de kiraya veren konumunda olabilir. Bu nedenle kiraya veren sıfatı bulunmayan malik, kiracıya kira bedelini ödemesi için ihtarname gönderemeyecektir. Birden fazla kiraya verenin bulunduğu kira sözleşmelerinde ise kira verenlerden her biri ister tek başına ister tüm kiraya verenler ile birlikte ihtarname gönderebilecektir ancak kira sözleşmesini tek başına feshetme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerden biri ihtarname göndermiş olsa da sözleşmenin feshi için tüm kiraya verenlerin birlikte bildirimde bulunması zorunludur. Temerrüt nedeniyle ihtarnamenin muhatabı ise kiracıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu durumda ise tüm kiracılara ihtarname gönderilmesi zorunludur. Kira sözleşmesine konu olan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu durumda da kiraya veren diğer eşe de ihtarname göndermek zorundadır. İhtarnamenin birden fazla kiracıya gönderildiği durumda süre, tüm kiracılara tebliğ edildiği andan itibaren başlar.
d. Kiracının Verilen Süre Sonunda Kira Bedelini Ödememesi
Kiracı kendisine gönderilen ihtarnamede belirtilen süre sonunda talep edilen kira bedelini ödemez ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğacaktır. Bu tarihten sonra kiracı ödeme yapsa dahi kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Kiracı ihtarnamede belirtilen tüm borcu ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle yalnızca ihtarnamede talep edilen bedelin bir kısmını ödemesi kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Aynı şekilde kiracının temerrüdü nedeniyle işleyen faizin ödenmemesi de fesih nedenidir. Ancak ihtar masrafı, vekalet ücreti, takip masrafı gibi ücretler kira bedeli veya yan giderler arasında sayılmadığından bu bedellerin ödenmemesi fesih sonucunu doğurmayacaktır.
- Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
- İnceoğlu, M. (2014). Kira Hukuku Cilt I. İstanbul: XII Levha Yayıncılık
Kaynakça
Aydın ZEVKLİLER, E. G. (2017). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: turhan kitabevi.
Canan RUHİ, A. C. (2016). Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku. Ankara : Seçkin Yayıncılık.
İnceoğlu, M. (2014). Kira Hukuku Cilt I. İstanbul: XII Levha Yayıncılık.
Yavuz, C. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. Beta. ↑
